大悟总结

以上有几处物业距今已经20年历史了，从涨幅来讲，已经是非常不错的成绩。另外，这些区域很多刚接触澳房的人听都没听过，但你不知道那是你的问题，澳洲当地人知道啊。

我周一登了其中的一个于我的朋友圈，底下有好事的朋友留言，非要和国内房产涨幅比，论涨幅，国内分分钟秒杀澳洲，个中利弊我就不去评述了，对于高净值投资人来讲，投资于海外早已不是赚不赚钱那么简单的事了。

举个例子，1套悉尼上北部占地600平的独立屋物业，如果2010年售价100万澳币，2016年售出价250万澳币，按照复利计算，其年涨幅为16%。而1房公寓的年涨幅在10%，相比的话，你怎么看？

从投入成本来讲，1房物业买入成本为以上独立屋的一半，印花税上也节省了很多钱，如果从现今贷款难度来讲，也相对容易，总之，投入成本更低。

另外，现金流更好，维护成本更低，空置率更低等也是不争的事实。这些问题，在市场萎缩的情况下，势必将被放大。

想象下，如果是同样的独立屋预算当时去买2套以上的1房公寓呢？

这并不是在狡辩。

我的意思是，当很多人在大肆谈论物业的涨幅时，又有多少人和你提起过持有独立屋类房产时那操碎的心？比如除草时草堆里的大虫子，比如旧墙的重新粉刷，比如屋顶瓦片的更换等。这些在澳洲人工巨贵的大环境下是绝不容忽视的。

其实所谓独立屋还是公寓，最终的核心都在于项目的独特性有多高，即地点的成色。以上所选取的地址都是悉尼响当当的好区，也就是说，并不是说你今天想买，就一定买得到。倘若区域变成Parramatta， Belmore，别说1房公寓，就是对应的独立屋也未必会有多独特。从独特性角度来说，这些顶级区域的公寓秒杀一些区域的独立屋供应，是可以做到的。所以，如果说独立屋涨幅高于公寓的原因是因为其更稀缺，更不可复制，但凡公寓通过供应角度满足稀缺这一点，其涨幅也未必会让你失望。

相对独立屋来讲，公寓的优势在于更好的景观因素，因为有水景的独立屋并不是谁都可以承受得起的。（让我插一下，请看下图）

以上这套物业同样于2016年12月售出，地点位于悉尼东部Bronte，典型的水景房，占地454平，4房2卫3车位， 2016年12月售出价：550万澳币。上一次售出时间为2009年，售出价格390万澳币。年涨幅5%。虽然涨幅不大，但是基数大。

这类二手房只能卖给当地买家，不算FIRB的费用，你知道当地买家要交给政府的印花税是多少么？

$325,490。

插播结束。

因此，若在澳洲人喜欢的区域，又有水景，其独特性是不言自明的，而从预算角度，这一点在公寓市场上买入难度要低很多。所以对于1房来讲，这点较容易达到。其次，从区域生活角度，不是所有人都能承受得起顶级区域的独立屋的价位，而1房类公寓市场再次向有此需求且预算不高的买家敞开大门。

总之，1房公寓的涨幅，也许和独立屋比起来要吃力一些，但是如果在区域选择上，下足功夫，花小钱办大事的事情也并非不能实现。

问题是你得先知道这样的区，投资是个人行为，如果你一味跟着卖家中介的项目走，我只能说，你吃的将永远是人家剩下的。