悉尼地产开发札记之序言篇

公元2014，各路诸侯逐鹿大洋洲，掷重金，囤宝地。地市房价炙手可热，如中天之日。西夷之军，深谙当地之势，披荆斩棘，频频告捷。中原之师，异军突起，勇谋兼备，亦有斩获。处乱世混战中，虽英雄辈出，却也几家欢喜几家愁。酣战中，陷阱重重，尔虞我诈，防不胜防。斯有幸曾执帅一方，身处其中，得失兼备， 撰文共享。

房地产开发被普遍认为是一个很高大上的行业，大家往往想到“土豪”、“大鳄”及一系列地产大亨的名字。实际上，地产开发就是一个选址、规划、销售、融资、建筑、物业管理的重复流程。如果探究其中的关键环节，地产开发的流程和麦当劳一份芝士汉堡的制作流程有一比，都需要性价比高(Cost Effective)、标准化（Standardized)、高速度(Speed)和一致性(Consistency)。当然，在地产开发的过程中，还需要过人的胆识、超前的视野，精心的计划、小心的操作和足够的资金。最后，如果项目要运作的顺利，运气也是不可或缺的成分。

在和中文Domain发行人James Tong共同运作澳房微大展的时候，我有幸结识了一些在澳洲做房地产开发的华人朋友，经常被问及各种有关悉尼地产开发的问题。因此就产生了在Domain中文版开设专栏和大家分享房地产开发见闻的想法。欢迎对悉尼地产开发感兴趣的朋友共同参与，齐来揭开澳洲地产开发的神秘面纱。

纵观整个开发流程，一路挑战不断，需要做出胆大心细的决策。从项目初期就面临选择，在哪里出手拿地 － 热点区域还是潜力区域？热点区域楼盘销售好但是地价过高；潜力区域地价较低但是会得到购房者的认同吗？购入土地的时候时机如何把握？生地升值潜力大，熟地限定设计风格而且价格较高，Subject to DA是否就不承担规划审批风险了？如果入手生地，DA申请需要什么准备， 如果DA申请被Council全部或部分拒绝如何处理？如果和Council对簿公堂，是否会影响与Council的关系及规划申请的批准？

项目销售后也面临一系列问题，前期推广由谁来主导？撒手交给Project Marketing公司全权打理还是由开发商协调多家中介公司销售？如何合理定价，既达到预定的项目总收入又能让购房者觉得物有所值？在广告及推广方面，应如何突出项目特点及卖点？如何能让房产项目获得中文或主流媒体的认可及报道？

再下来，一个开发项目最容易出问题的地方其实是在建筑合同阶段。是选择设计建筑总包模式 (Design & Construct)，还是通过招投标（Tender）模式选出价格最优的承建商？在签订建筑合同时，如何做到既给Builder留出足够空间应对不可预见的情况，又可以确保开发预算不会严重超支？如何降低建筑过程中的成本超标及工期超期？

带着一个又一个的问题，我们拉开澳房微大展地产开发专栏的序幕。我们希望通过以下议题与大家共同探讨地产开发中的热点问题：1）选址及买地；2）开发可行性调研；3）买地合同及法律问题；4）开发规划审批及司法复议；5）项目推广及销售；6）项目管理及施工设计；7）建筑成本及风险管控；8）验收及交房；9）物业管理方案。

接下来的两个月当中，我将通过一些个人经历并结合业界中专业人士的解析，一步一步带您走入房地产开发的核心区域。欢迎各位朋友来电来函，参与澳房微大展开发专栏的积极讨论，使我们探讨的话题更具时事性及广泛性。

作者：Steven YU (于佳一)

微大展项目总监

Steven曾担任国际律师行资本市场及公司并购律师，持澳、中、美三国律师执照。后担任澳洲上市矿业公司CEO及悉尼地产公司管理董事，具有领衔悉尼大型地产开发项目的经验，现担任微大展项目总监，负责微大展开发项目平台及众筹项目。

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