假如巴菲特来澳洲买房 － 合适，有时比赚钱更重要（一）

文 / 安琪

过去几年，闭着眼睛在澳洲买房，几乎都会稳赚不赔的。这一个多月来，随着拍卖清出率每周往下滑落，市场上也基本形成了共识：好日子不再了。也就是说，现在买房，要多用脑子了。

虽然巴菲特说你不需要成为专家也可以投资成功。但物业买卖牵涉的金额动辄几十万甚至百万、千万，在负面因素明显增加的大环境下，买房成功，凭的是什么呢？

两个月前偶然的机会看到 “巴菲特的房地产投资五要”就产生了写这篇文章的念头， 因为在我们澳房群里，各种各样的问题和投资思路真的很多：‘新好还是旧好？’‘公寓好还是独立屋好？’‘租金回报和物业增值哪样更重要？’以及‘大城市和小市镇的对比’等等，而投资大神的理论，是否更胜一筹？市场好的时候，没有多少人深究，而在目前的房市，总结一下，看来就很有必要。

讨论买房，原来是深度的头脑风暴

房地产投资有最重要的因素吗？如果有，是什么？

这是一个简单的原始问题，但是，把它展开，就如三体小说里的降维攻击，原来会把人脑子搞晕的。我找来两位每天在这个行业打滚的好朋友请教。他们当中一位是有多年经验的贷款经理（同时是税务会计师），另一位是资深房地产销售经理。

首先，把受众人群缩窄为华人是很有必要的，然后，我的原始问题就转变成以下一堆问题：

• 现在市面上比较活跃的华人投资专家有哪些？他们的主要理论是什么？

• 一般华人投资者最普遍的想法是怎么样的？

• 以目前悉尼的房价，大部分的物业都是负现金流的，投资者是怎样应付当中的差额的？

• 土地价值和公寓价值应如何对比；公寓需求很大，供应也不少，增值从何而来？

• 跟着新开铁路线买好，还是依据校区而买好？

• 增值税如何处理？ 等等更多的问题……

  
  

他们举了很多例子，一一为我说明。开始时，我们是围绕买房的赚钱策略来讨论的，就在我觉得脑内逐渐清晰的时候，突然发现了一个更大的问题，就是如果撇开了投资者的经济能力、现实需要和个人喜好，一切的策略都是纸上谈兵，一切的讨论对比都是徒劳无功的。

譬如说，我想住独立屋可是负担不起；二手房选择更多可是我没有澳洲身份不能买；

又譬如，租金回报当然重要，可是环顾悉尼普遍的回报率都不高，等等。

又或者，丈夫希望选离工作地点较近的公寓而妻子喜欢独立屋；

喜欢环境幽静的地点却因为家有老人需要靠近公交而放弃；

喜欢钓鱼或高尔夫而选住公寓的话很多东西确实没地方放啊；

上有老下有小即使是三四个房的公寓活动空间还是嫌不够 …… 总之，你想好了一个选项，就必有另一个选项要跟你过不去。

除此之外还有“购房为了什么”这个经典问题：大部分的海外投资者在澳洲购房都是投资自住一起考虑的：先投资，以后来了也可以自住；年轻人比较简单，千方百计就是想上车；年纪大一点的希望退休后有稳定的租金收入；工资高的会更多考虑房子折旧带来的税务优惠；也有部分人纯粹为了资产的分散配置；不少人担心在全球量化宽松的大环境下，现金购买力迅速下降，是为了保持购买力而购房的……

把问题弄得再复杂点，在买什么房、买哪里的房之外，其实还有用什么名义来买房这个问题要考量。用个人的名义买？夫妻联名买？用父母的名义买？还是用退休金买？用家庭信托买？用单元基金买等等。

看到这里，相信你也同意，我们真的很拼，想穷尽市场上的各种考量。

俗语说，甲之熊掌，乙之砒霜。他们曾接触过的客户，真的是高矮肥瘦千差万别，而每个人的喜好和需求，有时又真会左拉右扯，让人叹为观止，我忽然觉得，他们真的很懂他们的客户，这不就是一个为顾客理清思路、量体裁衣的过程吗？

合适，有时比赚钱更重要。

聊到这里，笔者有种豁然开朗的感觉，有了这个俯视的角度，或说坐标，一切都变得清晰有序，看似矛盾的各种专家理论，一下子找到了各自的位置；看似无谓的对比争论，当中的论点忽然重新有了意义。

巴菲特的房地产投资五要

巴菲特不是股神吗，和投资地产有什么关系，和澳洲地产有什么关系？

巴老确实不是房地产投资专家，他在给巴郡股东的信中提到，一生之中只做过两次物业投资，而且都是小投资（当然这是与他其他的投资相比）。然而，他在信中提及的房地产投资五点建议，却广为流传。究其原因，人类的智慧是有共通性的，更何况股票和房地产这两类极为普及、十分相近的投资种类。巴老在股票投资方面的智慧，应用在房地产方面，不会是十分具体的，用来作为各种策略的开篇，作为投资的基础理论，却是正好的。

当初看完这五要，只记得两样，一是觉得巴老是Income Focused收入派的。二是老人家要大家不要相信专家。这点虽然算不上投资策略，但是因为和笔者的职业有关，所以牢牢记住了。

兜了一大圈，如今仔细回看巴老的投资五要，不禁会心微笑。原来他说的，就是澳房现在和接下来的境况！姜还是老的辣，我想到的、想写的，很多已经被包括在这五要里了。现在就让我们细细品味：

1. 地产投资的第一要义，巴老说，你要保持简单Keep things simple. 你不需要读个学位成为专家才能取得满意的投资回报，但既然知道自己不是专家，也无意成为专家，就要注意找个简单可行的办法，认准目标，摈弃纷扰，一路往前。在这点里，他特别提到，如果有人跟你说可以很快赚到钱，那么你也可以很快的告诉他，我不要。(When promised quick profits, respond with a quick “no.”)

   
   

2. 第二点最艰深。巴老说把注意力集中在物业未来的‘生产力’(productivity)上头，他说，如果你对物业未来的收入（earnings）无法作出让自己感觉满意的预计，那么及早把它忘了，继续往前看吧。老人家继续说，没有人有能力对每一个投资机会作出衡量。你不需要如上帝般的全知和大能，你只需要明白自己所做的决定及其后果。

   
   

3. 巴老说，如果你看中的是物业未来的价值变化，那么你就是在‘无根据的猜测 - speculating’, 这个字同时有炒作的意思。这没有什么不对的，巴老继续说。“但是，我知道，我自己不懂得如何成功的炒作，如果有人说他一直靠炒作成功，我对他的说法也是存疑的。掷币的人在第一次投掷的时候总有一半的机会成功，但这一半成功的人，如果继续投，他们持续获利的机会可能是零。一个物业在不久的过往曾经升值也不构成购买的理由。”

   
   

4. 巴老说，我有两个小的物业投资。我只关心他们带来的收入，从来不会计较它们每天估值的变化。在球赛中获胜的球员，都是那些将注意力集中在赛场上，而不是记分牌上的。如果周六和周日不用看股票价格让你觉得很轻松，那么试下平日也那么做。

   
   

5. 形成宏观意见或是听取别人的宏观或市场预测完全是浪费时间。不但如此，它们还有危害性，因为有可能让你的视线变得模糊，从而忽略了真正重要的事实。接下来巴老举了个例子，意思是不要以为在电视上讲话的就是专家，如果你有机会去到演播室，就会知道这个游戏是怎么回事。

   
   

巴老这五点建议，其实讲的只有两方面的事情。第一，他建议大家在找到目标、定好策略之后，就不要左右摇摆，也不用太多关心市场的变化，换句话说，买好之后，即使这个专家说明年跌7.5%, 那个专家说会涨5-9%，也不必费神去分辨对错了。第二就是，与其关注物业的价格变动，不如选择物业的赚钱能力。因为后者比较容易预测和掌握。换句话说，巴老不赞成炒楼。

对于第一方面，在各种恐怖预言来袭的今天，看来很有建设性。第二方面，我觉得要取决于投资者的经验和风格。在悉尼过去三年价格上涨超过45%的市场环境下，不少投资者正正是看中了这一波浪潮，或是被价格上涨的利益所吸引而进入市场的。在这种情况下，劝谕投资者不要理会价格的变动，有点不切实际。

假如一切的策略，都是以合适为前提的，除了投资者的经济能力情况，还要考虑他对市场环境的适应度，一个好的投资策略就可以理解为：赚钱的、家庭和谐的、可持续进行的。换句话说，It’s all about FIT – 巴老劝人不要炒作，正是因为他知道，大部份人在风险的暴力面前，都不会Fit到那里去的吧？然而怎样去找到这种“合适”呢？我们下期要看两位投资房地产比巴老更多的著名专家怎样说。

(未完待续）

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