引言

悉尼Badgerys Creek新机场建设方案获批，可以预见西南部大片地区的房市必将加速扩张，住宅、商业及工业物业需求料大增。若将新建机场铁路线，连通西南铁路联线（South West Rail Link），并与西线和在建的西北铁路联线相接。加上多条主要高速公路纵横交错，影响范围可谓甚广，向西直抵蓝山脚下。试想一下，这将是一个多么壮观的规划蓝图！

方案背景简介及预测

悉尼Badgerys Creek新机场建设方案在上世纪60年代就被提出，80年代当时的政府曾经承诺建造，但迟迟未见举措；而到了1996年该方案又遭否决。如今时隔50多年，终获批准。

可以肯定，新机场将推动当地人口增长和政府基建投入，提振当地及周边地区房市，包括机场沿线和西南、西北多个市政辖区。

德勤（Deloitte）公布的一份研究报告称，新机场建设将为当地创造12,645至19,982个新就业机会。物业中介公司Raine&Horne预计，外来人口涌入，当地楼价或均涨5%至10%。

除了住宅市场，未来对新机场周边货运枢纽和仓储中心需求亦将上升。世邦魏理仕（CBRE）称商业地产投资机会将大幅增加。

另新州城市规划发展研究所（Urban Development Institute）称，新机场周边地区的基建设施相对仍很匮乏，政府需对此加大投资，创造更多就业机会，推动周边物业价值。

机场新线站点地区分析

按规划，新建机场铁路线共6个站点，由西向南分为：Badgerys Creek、North Bringelly、Bringelly、Rossmore、Oran Park和Narellan。

Badgerys Creek

Badgerys Creek可译为“宝格丽湾”，听上去十分“高大上”，属Liverpool市政区管辖。该区名源自一位名叫James Badgery的农民，他于1806年获赠840英亩的土地，该区由此得名。

过去数十年内，由于新机场方案的讨论，令区内居民外迁频繁。1981年录得人口1560，到了2011年已减至455人左右，最新统计数据显示有所回流，大概在722人，其中本地出生澳人居多。区内物业数量不多，基本是独立屋，中位价51万元。最近的一笔两睡房独立屋的交易价格为91万元。

North Bringelly与Bringelly

Bringelly原本是英国人在此的一个天主教区，直到1863年，才被正式命名。当地原来是一片农场，1906年政府开始大量规划发展。目前属于Liverpool和Camden市政区共同管辖。区内人口年龄层次和比例与Badgerys Creek差不多，物业数量多出一倍，也是以独立屋为主，但价格要高出不少。目前中位价在95万元，过去一年共售出了11套物业，最高价130万元，最低价67万元。

Rossmore

这里原来是一片属于Cabramatta的天主教区，后独立区划，改名为Rossmore。当地宗教色彩较浓厚，不仅有教堂，还有两座佛教寺庙。除去机场新线，政府拟大力修建升级的Bringelly Road正好贯穿该区。区内人口在4千多，大多都是成熟家庭，华人比例3%左右。物业类型也是独立屋为主，虽然过去一年仅仅售出了4套，但是价格均在百万以上，高至1,425,000元，低至1,020,000元。

Oran Park与Narellan

这两个地区原来都是本地原住民部落，同属Camden市政区管辖。最初是一片农地，后来随着殖民者的涌入，逐渐开始发展起来，羊毛制品产业出名。区内人口相比上述几个城区都要多，分别在23,000和30,000左右，区内绿色植被面积较大。过去一年的独立屋销量均在数十套以上，中位价分别在545,000元和420,000元，不过百万以上的物业则少见。

新西南线途径地区分析

在建的西南线铁路共有三个站点城区，分为Glenfield、Edmondson Park及Leppington。

Glenfield

Glenfield位于悉尼西南面约40公里，是以早期殖民地时代的开拓者Charles Throsby所属物业命名。1869年当地建造火车站。起初这里只是一个小村落，直到1881年开始进行区划才逐渐发展起来。大规模的开发建设始于上世纪50、60年代之后。

如今随着西南铁路线的建造，该区的住宅规划愈加成熟，目前主要集中在西北角落，围绕在Campbelltown Road和Glenfield Road周边地段。物业类型以独立屋和Townhouse或Duplex为主，公寓楼相对较少。而且由于地块较大，这些规模开发的住宅小区配套都比较齐全，包括游泳池、网球场、公园以及露天烧烤区等。

当地居民中澳洲本地出生的人近一半，亚裔人口不超过5%，大多数都是有孩子的成熟家庭。过去10年内该区房价震荡起伏，2007年和08年曾经出现大幅滑落，去年强劲反弹，共售出144套独立屋，总体呈现上升曲线，年均涨幅为3.3%。目前区内独立屋中位价在426,000元，公寓在350,000元，均高于Campbelltown市政区水平。

Edmondson Park

这里是新建西南铁路线第二站，隶属于Liverpool市政区管辖，该城区的命名是为了纪念澳洲第一个获得维多利亚十字勋章的二战英雄John Edmondson。临近的Denham Court原来也归为Edmondson Park，但颇多争议，后终于1970年独立区划，归Liverpool和Campbelltown两个市政区共同管辖。

近数十年来，Edmondson Park的城区开发日渐成熟，新铁路线的建造让其地理位置的价值骤升，水涨船高，当地的物业市场也呈蓬勃之势。加上区内的绿化面积保留较多，一些土地和房屋打包规划项目增多，吸引了不少家庭买家。

数据显示，区内人口未过千，80%以上都是本地出生的澳洲人，外来人口中以新西兰裔居多，而且大部分都是年龄层次在40岁以下的年轻家庭。物业类型基本上都是独立屋，公寓楼甚少，未来可能在火车站两旁会出现一些中低密度的新公寓。过去10年房价一直平稳上升，目前独立屋中位价在627,000元，高于Liverpool市政区水平，去年售出的最高物业价格为357万元，不可小觑。

Leppington

作为新建西南铁路线最后一站，未来可能将与新机场线连接，其地位自然举足轻重。该城区属于Camden和Liverpool市政区共同管辖，区名起源于1821年所建的一栋标志性物业，2004年该地区被确定为悉尼西南重点发展地区之一。

区内大部分都是澳洲本地出生的居民，海外移民中意大利人较多，华人占2.9%，以讲粤语为主。就家庭结构而言，很多都是已婚的成熟家庭。

物业类型大部分都是独立屋，逾90%，还有少量Semi或Terrace，公寓楼罕见。过去10年，房价稳中有升，目前独立屋中位价在505,000元，与Camden市政区持平，去年仅售出两套物业，但是价格分别高达1,628,000元和1,550,000元。政府年初规划在该区新建数千套住宅，以整体规划的小区为主。随着新铁路线的建造开通，这里将会吸引更多的居住人群。而且火车站周边或新增可容纳近1000个车位的停车区域，方便在此就业的上班族。

周边受益重点城区分析

其实由于噪音污染等潜在因素，距机场稍远的住房升值潜力可能要超过机场沿线。

Penrith

该城区位于新机场线西北上端，靠近蓝山，是西线铁路的重要一站。城区名称出自威尔士语，距离悉尼CBD约50公里，可以算作是“外西区”，不过与西区相比，这里更安静，治安也好很多，更适合居住。“悉尼大西部开发规划”让这个小镇的商业和经济中心地位瞬间提升，未来这里将被打造成新的商业园区，包括一个占地58公顷的“卫生与教育区（Health and Education Precinct）项目。

区内物业以独立屋为主，而且大多数都带有庭院，中位价在375,000元。而且去年该地方市议会共批准了1161幅新开发地块，占悉尼10大新开发市政区住宅用地区划审批总数的27.5%，比例最高。紧随其后的依次为：The Hills（949块）、Blacktown（667块）、Liverpool（594块）以及Camden（553块）。加上不少大型知名发展商进驻区内，诸如联盛集团（Land Lease），行情看涨。

Blacktown

在1788年第一舰队登陆之前，这里居住的都是澳洲原住民。1791年时任总督阿瑟·菲利普批准该地区的土地可以授予殖民者，原住民部落的范围开始逐渐缩小。1860年当地的火车站落成，大幅推动了周边地区的发展，尤其是上世纪50、60年代，大量郊区地段的改造开始初见规模。一旦西北和西南线两条铁路连接，该区正处接壤地段，价值定升。

如今这里已经成为西区一个重要的中心城镇，主要商圈围绕在火车站两侧，有一个大型购物商场——Westpoint，另有诸多商店、餐馆和酒店。除了西线铁路，亦靠近4号和7号高速公路，区内有多班巴士往返于周边城区。独立屋居多，占物业总数的77%，大部分业主都是有孩子的成熟家庭。过去数年该区的房价走势一直保持稳定，目前独立屋中位价在440,000元，公寓在330,000元。

Liverpool

这里是澳洲最古老的城区之一，成立于1810年，当初仅是一个农业中心。19世纪50年代火车线开通后，该区作为一个重要交通枢纽的地位才开始逐渐显现。上世纪50、60年代，城市扩张的浪潮也席卷了该区，大量的旧房屋被拆除重建。

随着悉尼西部开发计划的推行，和新机场方案的落定，这里再次成为市场瞩目的焦点。其受益程度或是周边这几个主要市政区中最大的。

首先源于其本身的发展建设程度，城区规划已经比较成熟，区内有一个大型的Westfield购物中心，周边商店、医疗、教育等配套设施都很完善。其次就是“黄金地段”，从地图上看，这是从新机场前往悉尼市区的火车线必经之地，而且周边5号和7号公路纵横，极为方便。

区内以独立屋为主，不过近年来公寓楼盘大幅增加，目前的独立屋中位价为455,000元，公寓为290,000元。过去一年的公寓销量超过独立屋，价格年均涨幅接近8%。

Campbelltown

这里位处新机场的西南下端， 1960年被定位为悉尼的卫星城之一，是西南面的一个中心城镇,近数十年来该区人口持续增长。最大的吸引力就是区内房价相对便宜，但是交通购物都很方便。火车线、巴士四通八达，区内有大型商场，而且一旦西南线落成，将更加方便居民往返于Parramatta和悉尼市中心。

目前公寓升值潜力远超过独立屋，年均涨幅在10%左右。独立屋中位价在350,000元，公寓中位价在310,000。

另澳洲著名高尔夫球星Greg Norman命名和设计的高尔夫球场也位于该区西段，占地面积300公顷，距离Campbelltown中心仅12公里。由品牌物业开发商Sekisui House打造，或将推动周边物业市场的升温，特别是一些具备投资潜质的度假村和酒店项目。

对投资者或是一把“双刃剑”

作为投资者，会产生一个疑问：新机场对房市的影响究竟多大？具体在哪里投资房产最受益？这里可以借鉴一下hotspotting.com.au创始人Terry Ryder的观点，他表示新机场的建设对投资者来说是一把“双刃剑”，潜在价值巨大，也存在一些风险。

首先，毫无疑问，新的基建规划一定会改变当地的物业格局，尤其是交通网络的升级。过往的研究数据表明，就远郊城区而言，有通勤车站的区域比没有的要更有吸引力，而且周边的物业增值也更快。特别是新建的公路或铁路，一定会对住宅或工业地产产生磁力效应。

其次，作为投资者，就是在市场上不断寻找机会，特别是一些能够迅速创造新财富的捷径，就像新机场开建消息刚传开，便引发投资市场一片欢腾。其实赚快钱绝非易事，投资需要长远考虑，更需要精准眼光，而且市场有其自身“游戏规则”，这一点对首次投资的买家尤为小心。同时，还必须注意整个物业市场的变化。

结合上述两点因素，新机场规划会给物业市场带来机遇和挑战。其实最直接的受益者可能不是住宅，而是工业和酒店。不过风险之一，就是前文提及的飞机噪音影响，特别是覆盖在飞行路径之内的一些地区。

另外，新机场方案的敲定，也是一个“政治足球”。因为该方案已经前前后后谈了近50年，未来或许还会有动荡。虽然政府希望在2016年开工，但是目前仍有很多问题亟待解决，包括预算资金、项目规划及工程承包等。再加上一些自然风险，比如气候干热、地势较高等。

因此，长期来看，新机场对当地房市的意义非凡；不过短期内，作为投资者想要找到马上就可以大赚一笔的房地产机遇，这可能没那么简单。建议静观其变！

小结

“风雨后见彩虹”经过数十年的艰苦博弈，政府最终敲定该新机场方案，这就是一个巨大的契机，西南和西部大片地区可能将发生翻天覆地的变化。综上所言，可以看出，该地区未来将呈现“点—线—面”三者结合的发展趋势，新建交通线将一个个充满活力的城区串联起来，相互影响和促进，从而推动整个地区的规模化开发。

Urban Taskforce执行总裁Chris Johnson认为新机场的作用堪比当年奥运会，定会刺激物业市场的再次快速发展，影响力涉及整个大悉尼地区。他建议政府应该围绕“航空都市区”这一概念进行规划。

欲浏览本专题的上篇『谈悉尼西北铁路线对周边房市的影响』及下篇『谈CBD及东南轻轨线对周边房市的影响』，可点按下方“阅读原文”键。

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