【我的看房日记】系列是一档新的房产专栏系列。是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末在澳洲看房（二手房拍卖为主）过程中所看到的，听到的，用文字的形式和国内外投资人分享。旨在希望让大家能通过澳当地二手房市场上交易来更好的了解澳洲房产，这也是国内靠忽悠的房产“顾问”所不具备的优势。

文/大悟

2016年3月12日 星期六 天气：晴

前言

按照在【澳洲房产大全】平台留言最多的排名，悉尼西北区被问询次数最多。本期及未来几期我都将围绕悉尼这片新区展开。

我第一次来悉尼的西北区，是在2012年，去的Rouse Hill。看到著名开发商Lend Lease开发的大片土地上的独立屋项目后，第一感觉是房子是真心漂亮！60万澳币就能买到个4房大别墅，第二感觉则是：离市中心真是猴远啊！任凭你怎么和我说未来的火车线还是T-way Bus，我都不感冒，更别说自己买了。

几个月前的周末，我又去了趟Rouse Hill 购物中心，我还在纳闷，这里购物中心怎么会满坑满谷，这么多人？难道你们都不觉得远么？而且，澳洲当地人占了90%以上，这90%的人多数是带着孩子的以家庭为单位。

这让我想起了2015年悉尼西北特别火的一个区叫Schofields(未来会另开专题写它)，当年房价涨幅45%，直接爆表，涨幅排名全新州第15位！Schofields比这期要说的Kellyville还远，为什么它会涨这么多？为什么离市中心这么远的悉尼西北区域群人气这么旺盛？

我想应该是：刚需。

说个故事吧，凤霞一家从河南老家移民到澳洲悉尼，呆了数年，有了老公有了孩子，又过了数年，把父母也接来了，一个大家庭总算团聚了，可是凤霞的工作一般，和老公的收入加一起只能买预算在90万澳币以内的，这么一大家子人，3室的公寓都不一定够，况且现在的房子还越盖越小。悉尼北区基本可以忽略了，西区Parramatta以内的选择余地很小，房价合适的区都不喜欢。南区？供货更是少的可怜。那么就剩下西南和西北了，论人口组成和素质收入，最终只能选定西北。

以上的例子告诉我们了供需的力量有多可怕，我先不说有多少人未来愿意住在西北，也不说未来西北的最终会发展成什么样，假想一下如果你是凤霞，你现在预算90万澳币（首付加印花税，还不一定马上能全掏出来），最少3房的需求，你能选哪里？

90%以上的人会选择悉尼西北。

这应该是全新+低预算+独立屋+良好人文+良好基建+良好教育类房屋的首选之一了。现在你多少明白为什么有那么多家庭住在这里了么？这个预算的独立屋在悉尼的选择是非常有限的。

墨尔本西南著名的独立屋项目Point Cook, 卖了很多年，至少近5年的房价涨幅与墨尔本整体市场是不匹配的。和Point Cook不同，悉尼西北区虽然有很多新区，其实是有一定的人文基础的，它并不是一个从什么都没有开始发展的。无论是在Bella Vista, Kellyville, Beaumont Hills，还是Cherrybrook等，你都能看到20年以上房龄的房子，而且房主都是受过良好教育的，有关这一点，你只有进到屋里才能感受到。

我上周在微博端发了【房产投资贴士之四十九】悉尼距CBD20公里区域的房价几乎很难超越悉尼CBD。当市场较好的时候，所有区域都有所涨幅，仿佛闭着眼买都赚钱，很多问题以隐形方式存在，如所购房屋未来作为二手房的销售速度，投资自住人比例等等。而当市场平稳或下调时，问题则变得显性了。因此，好投资一定要抗风险才成。

4年前的60万澳币全新4房独立屋，到今天的近100万澳币，4年前的60万澳币的公寓今天会卖100万么？我从不否认一点：“论涨幅，独立屋完胜公寓。” 当然你要论现金流空置率啥的，那我就不说话了，哈哈。

另外，论投资自住比，同样1千平米的地也许可以盖20-30套公寓，而独立屋最多也就3套左右。记得1年多前，有自住人士彻夜排队在西北的The Ponds(未来几期会写的区域)买地，而今天已无地开发，你就不难想象这里的供需问题和投资自住比了。

宏观市场

回归到《我的看房日记》的正常节奏。

目前，在悉尼西北，以Kellyville，North Kellyville为首的区域目前有一定的新房供应量，我个人更感兴趣的是这里10多年房龄的房屋究竟是什么样的，因为这样的房屋更能代表这个区域过往10年来的发展轨迹，因此，本周看房，我把这一点作为重点考察。

目前市场一瞥

独立屋市场：

房价在全新州只排名第331, 但作为未来西北区的发展重镇，我觉得过去1年的涨幅19%未来还有提升空间。

公寓市场：

悉尼西北买公寓，暂可忽略

过去二手房成交情况：

房价百万的不少。

投资类物业现金流情况：

在租物业57套，按照均价100万澳币的房价估计，在悉尼独立屋能达到3.5%--4%的租金回报已相当不易。

大悟看房

4房2卫3车位。虽然房子各异，但整体区域在10年前也是以买地的形式自行开发的。因为占地都差不多，都在694平左右。这套物业距今12年，房屋首次出售，价格在98万---105万澳币之间。

Kellyville目前成熟度个人感觉在50-60%之间，未来还有空间。成熟区部分给我的感觉很像Cherrybrook，也很像Wahroonga（这两个区域我都有些过，请在平台输入“大悟”自行查询看房文章），就是那种你开车经过时，房主穿着随意地在修剪草坪或浇水的干活。

历史查看：

因为被这套隔壁占地701平的大房子给吸引了，兴趣所致，特意查了下它的历史。

2007年1月买入价：84万澳币

2016年目前预估价格：172.5万澳币-220万澳币

先等等再羡慕，2007年的84万澳币是什么概念？2007年在上北区的Pymble或Gordon，这个价位是可以买到非常不错的独立屋的。可想而知，彼时敢买在Kellyville的人的勇气，人家房子翻倍也是理所应当的。

4房2卫2车位。还是在Kellyville区较成熟的区域内。占地450平，内部使用面积180平。房龄11年，房主韩国人。第一次第一天在售，中介也是韩国人，一问三不知，很不友好，我要是买家，就不找他买。建议价不知道，区域历史不知道，满脸阴沉无笑容。小爷只能自己查了。

历史查看：

2005年：同街物业价格在53万---55万澳币之间。

2015年：同区域物业：88.5万澳币

2016年：预计在90--95万澳币之间。

所谓的North Kellyville，目前区域还不成熟。几乎无太多数据可查。包括地图上都没有单独划出这片区域，只是为了好区分，才这么称呼。最后，我们来看一下完全未成熟区域的全新独立屋情况。

5房3卫2车位，占地450，内部295，2015年5月售出价为100万澳币出头。

2015年10月售出价107万澳币。

看看目前在售的房屋：

而以上这样的区域看起来是什么样的？看下2016年2月的卫星图：

而这还是Kellyville北部不算特别好的位置。

周六看这里时，来看房的全是一大家人，没看到华人。可想而知预算有限，人口众多，自住需求又十分强烈所造成的房屋紧缺状况。

后记

在我印象里，4年前的西北是很苍凉的，但我忽略了一点，独立屋的建筑速度要快过公寓很多，1年的时间，整片地的house就能全盖好。所以如果选择投资在悉尼西北，尤其是在新房市场，真的是很需要想象力的。

4年后的今天，看到居住在西北的人越来越多，房价变得越来越高，我想那种心理症结，只有当你的刚性需求强烈到一定程度，才会体会。

未来Kellyville+North Kellyville，总开发量听当地中介说会在4200套以上。对这个数字我保持怀疑，但是整个西北未来的开工量，这个数字我还是相信的。

本期看房日记就是这样。

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