不管你有没有买过房产，你一定都听过一句房产投资的要领，“Location，Locaiton，Location！”，地段，地段，还是地段！

Location, location, location！

另外还有一句话，叫做“Buy the worst house on the best street, don’t buy the best house on the worst street”，意思是说，要买最好地段上的最差的房子，而不要去买最差地段里的楼王。

这两句话的背后，其实要表达的是同一个意思，背后深层次的解释应该是：由于房子是不动产，所以你可以改变一个房子的外观，内饰，装修风格，甚至去改变建造在这块土地上的物业类型，但你永远无法改变的，是一个房子的地段。

也正因为如此，Location，Location，Location被视为房产投资者一致崇拜的金句，好像得到了这一要领，就必定能够获得成功的投资。

那么，是否良好的地段，就是房产投资成功最重要且唯一的砝码？如果说还有另一条重要的规则需要投资者去遵循，它又会是什么？

要探讨这个问题的答案，我想可以先从我自己的亲身经历开始讲起。

我人生中的第一次买房，是在那遥远的2009年。不过，当时我买房的城市，不是悉尼，也不是墨尔本，而是我们天朝伟大的魔都上海。

如果你对经济还稍有那么一些敏感的话，那你一定记得2009年的宏观经济环境是什么样的。在那之前的2008年秋，世界金融危机不期而至，全球股市暴跌，中国A股从6124点的最高峰一路放肆地下滑，股民哀鸿遍野，我自己也被股市套了个底朝天，非常郁闷。

然而，仅仅过了1年不到，在国家四万亿投资的政策鼓励下，经济很快就有了起色，而最先复苏的，正是已经在2008年快不行了的房地产市场。记得2009年上半年，全民买房成了一股无法阻挡的热潮，每每去交易中心，那个人山人海，让你有种走进菜市场，而不是房产交易市场的错觉。

当时房价蹭蹭地上涨，房东跳价那是稀松平常的事，而热闹的市场，宽松的信贷条件，又促使房价继续上涨。为了不错过这波热潮，我也根据自己的预算，匆匆地找了一些符合要求的房子，仅一个多月的时间，从开始看房，到最后成交，非常顺利。

现在看来，在我入市之后，房价又继续在快速上涨通道里持续了两年左右，到2012年左右，政府出手调控市场，上海的房价涨幅终于慢了下来。虽然我买的既非学区房，周边也没有太多新的大的规划，但由于赶上了快速上涨的好时机，因此短时间内获得了不少的增值。

也就是说，只要你是在2009年的上海买房，那么不管什么地段，都会涨得不错。

说完了我自己的故事，我们再来看澳洲的市场。

如果你在土澳的时间超过五年，那你或许还记得2012年的悉尼市场，是一个怎样的光景。

在上一个周期的高峰2004年之后的8年，悉尼的房产市场可以说经历了一场艰苦卓绝的“八年抗战”，几乎没有任何增长的房市表现，让90%的人已经对投资悉尼房产市场没有任何信心，很多现在两房公寓价格超过百万的区，在当时也就五十多万的水平。

然而，由于近十年的房产低迷，导致悉尼房产开发量在那段时间内是有明显下降的，但这里的人口增长则一直没有停止，因此，一直积聚的购房需求，就像一个堰塞湖一样，压力越来越大，直到2012年之后开始爆发。

后面的事情我们都知道了，过去五年，这里的房价涨了70%，年复合增长率相当于超过11%。

也就是说，只要你在2012年的悉尼买房，那么不管什么地段，到现在也都涨得不错。

但是，早在2012年，就有人称布里斯班将在未来两三年涨幅超过悉尼，然而它并没有发生，2014年，也有人称悉尼的涨幅已经快接近尾声，它也没有发生；而现在，又有人说墨尔本的房价已经快涨到头了，你觉得它会发生吗？

一个投资人，如果在2012年花50万投资了了布里斯班，那么按照当地市场平均增值幅度来说，现在这套房产的价格大约在56万，而如果2012年投资了悉尼，那么今天这套房产已经价值85万。所以，这位投资人在2012年选择布里斯班投资房产，而不选择悉尼的机会成本，大约是30万。

而要是这位投资人在2004年入市，那可又是完全另外一幅光景了。悉尼的房市在2004年开始进入瓶颈期，但西澳的珀斯房价，则在2004-2007年的三年多之内翻了一倍。

所以说，如果我们可以时光倒流，那么我们应该这么投资澳洲房产：2001买入悉尼房产并于2004年出售，2004-2007买入珀斯，布里斯班并于2008年出售，2012年买入悉尼，2015年买入墨尔本…

但是很可惜，由于时光不能倒流，因此我们也不可能回到过去。但是，你应该可以发现，如果一个普通的Buy and Hold策略的投资者踏错了时点，进入一个没有牛市潜力的市场，或者一个已经过了高速增长期的市场，那么他将要面临比较大的机会成本和时间成本，去等待下一个增长周期的到来。

说了这么多，我想你也应该知道我想表达的意思了。房产投资中time in the market（长期持有）虽然重要，但如果你想有更出众的投资结果，timing the market（把握入市的时机）才是一个买房人投资水平的体现！

那么作为一个投资人，究竟要怎么样才能找到具有增长潜力的区和房产呢？这就涉及到了如何做房产市场研究的话题，有机会再和大家分享这方面的知识和信息。

感谢阅读，下次再见。

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