文 / 崔汀汀

在澳洲地产开发领域，之前我们讨论比较多的是纯住宅物业的开发。在建筑事务所工作期间，我接手过几个CBD的办公楼转住宅物业的开发项目，也为此做了一些基础性的研究，今天希望通过这个较为独特视角，给最近比较烦的开发商朋友们调剂一下思路，也希望后续计划进入这个领域的开发商少走弯路。

改建热潮的起因

悉尼市中心的办公楼转住宅项目热潮始于这一轮的房价暴涨前，当时Barangaroo 体量达323,700 平米的开发已经列入日程。Barangaroo最开始定义为办公为主的区域，而这样大量的高大上办公物业集中投入市场，势必会影响悉尼市中心其他办公物业的租赁回报。

最开始业界担心Barangaroo 会对市中心其他A级办公物业产生打击，然而事实的发展证明，真正的影响是对市中心C级等更低档次的物业。因为原来在市中心A级物业的租客，会迁到Barangaroo，原来B级物业的租客从而有机会迁入A级… 依次类推，最终遭殃的是低档物业。

低档物业的尴尬境地，给翻新和重新开发创造了机会。Barangaroo的到来，使得大家认为办公短时间内会过量供给，低端物业即便翻新了也可能拿不回来期待的回报。适逢澳洲住房市场回暖，于是办公改造住房的经济利益得以凸显。

转为居住物业的经济利益可以从2014年末的几个交易数据得以体现：233 Castlereagh St的成交价格比半年前（2014年中）高出了27%；1 Alfred St 按照转住宅的开发模式，比仍然沿用办公的估价高出 15-20%。

改建的机遇

从政府方面，无论是从居住-就业的均衡，还是从住房可负担性，或者是高效利用空间可持续发展的视角，都一致性的鼓励这种办公物业对住房的改造。City of Sydney甚至可以为符合条件的项目提供规划条件优惠，公私利益一拍即合。

于是大型开发商争相进入这个市场掘金，图为悉尼CBD及北岸近期用于改造或拆卸的重大商用物业成交列表：

莱坊的报告指出仅悉尼CBD和North Sydney区域，2014年就有43,970平米的办公物业转化，而预计2015-2018，转化量会高达 212,531平米，相当于所有办公面积的4.3%。而这种高转化率，并未造成市中心办公空间的缺失，因为高达404,755平米的办公空间会建成投入市场，占了存量的8.2%。从较高的建成量我们可以预见，虽然这块市场已经日趋白热，新的办公转住宅机会仍然存在。

莱坊也对悉尼CBD的一些办公楼的转化可能做过分类，见下图。其中蓝色圆圈代表已经转化的办公楼，淡红色是潜在可以转化的，而黑色圈指莱坊期待这些物业即将转化。

改建过程的风险控制

然而机会总是伴随着风险，由于年代久远，施工图可能已经不完整，后期可能有一些改造，信息又不可得，建筑结构也可能不均匀陈旧。加之本地设计和建设法规规范等和中国的种种不同，使得既有的办公建筑有时就像一个迷宫，中国开发商走进去就茫茫然不知出口。

无论是彻底摸清还是有效解决陈旧办公楼的问题，都需要开发商付出成本。近期一些开发商在市中心的相关项目经验已经为后续计划进入这块市场的开发商敲响了警钟。针对市中心办公建筑的特点，以下五点触碰成本较大，提醒开发商一定不要忽视。

• 层高和结构柱网结构

• 改造层数和承重强度

• 建筑交通核的承载能力

• 潜在的材料危害

• 周边保护建筑限制

这种大型改造项目，通常需要和本地的大型承建商团队合作。本地承建商经验丰富，此时开发商一定要注意开发团队的合同组织结构安排（procurement），把风险控制在最能识别和解决潜在施工问题的一方。

比如开发商尽量避免那些将风险很大程度揽入自己怀中的合同组织结构，如“management contracting procurement”以及“construction management procurement”，而采用让承建商负责主要施工风险的合同结构，如，开发商能够控制户型设计的传统的设计后施工“traditional procurement”，以及由承建商控制设计兼施工的“design & construct procurement”的合同结构（在住宅开发领域较少），并设定施工投入上限“lump sum”，将施工风险控制在深谙行情水深的本地承建商一端。

崔汀汀

悉尼大学城市规划专业博士，新南威尔士大学城市规划硕士。研究方向为澳洲城市规划体系变革和公众参与制度。近年来在悉尼咨询公司从事建设开发报批申请与城市战略规划工作，曾就职于新南威尔士州城市规划与环境部。

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