房地产的走势正在发生变化，所以有一个好的房地产中介比以往任何时候都重要。图: iStock

文：Chris Kohler

原载：Domain

编译：澳房汇

一旦房价开始下跌，会出现什么情况 ? 复原能力极强的投资者开始问:“现在是买入的时候了吗?”

如果房地产投资者把经济学家和分析师的建议作指南，那么答案是:慢慢来，未来情况可能更糟。但如果历史可资借鉴，那么这只是破纪录的市场上的另一个小插曲。

这两个指南都存在问题，但也很多人经常依赖这些看法。

 - 这是投资者面临的情况 - 

根据Domain集团最新的房价报告，澳洲房价在上个季度下跌了1.2%，全国中位价从上一季度创下的破纪录高位跌至$809,201。

尽管年度价格走势仍处于正增长，但2.3%的涨幅是自2012年以来最疲弱的增长。

澳洲投资者热点悉尼的房价中位数在3月份的季度下跌了2.6%，年度中位价也在6年内首次下降。与此同时，墨尔本季度增长为0.1%，年度增幅为8.8%，连续22个季度保持增长。

宏观经济评论也极为悲观，因为监管机构对投资者贷款的限制收紧，银行业皇家委员会的调查也可能令政策进一步收紧，而且预期利率将上升，以及经济学家预计未来房价将进一步下跌。

但投资者的乐观情绪很难扑灭，很多人都相信巴菲特的建议 “当血溅街道时你该买入”，这个典型的投资者口号，可能很快就会出现。

 - 经济学家指未来况可能更糟 - 

Capital Economics首席经济学家Paul Dales认为，全国房价调整将持续2至4年，但指出房地产市场经历的长期价格增长将使下跌显得轻微。

Dales 向Domain 表示: “如果我们的预测是正确的，到2020年底，价格从现时水平下降10%，那么，在过去三、四年增长40%之后，这只是10%的下降，所以整体影响不大。”

但Dales表示，在过去10年出现惊人涨幅后，悉尼和墨尔本的房价可能被高估多至25%。

 “问题是:这可以如何解决?可以通过房价大幅下跌来解决，也可以通过一段时间房价轻微下跌和收入增长来解决，这就是我们面对的情况。”

此外，也有很多其他专家对房地产市场近期前景作出预测。

AMP预计，今年悉尼和墨尔本的房价将下跌5%，但不会崩盘，而摩根士丹利本周对客户表示，“很明显，房地产市场已经转向”，并预计今年剩余时间市场将疲软。

另一方面，澳新银行(ANZ)的经济学家则认为，“最糟糕的时期已经过去”，预计今年房地产市场将增长2%，2019年将增长4%。

 - 这是一切的结局，还是一个小插曲? - 

对人数越来越少的房地产投资者来说，他们要决定后黄金时代是否值得投资。历史经验表明是值得的。

根据BIS的计算和瑞银引用的数据，澳洲房价55年来上升6556%，创下世界纪录，而在此期间，澳洲房价平均每年增长8.1%。

房价每9年翻一番，被认为是在这段时间内没有出现“下行”的全球最长上涨期。下跌的定义是房价持续下跌三年。

而且近期记录也显示，价格下跌往往是相对迅速和轻微。

Domain集团数据显示，在过去15年里，全国年度房价只下跌了三次，而且在这一时期，房价在一个季度内并未下跌超过1.9%。

尽管目前澳洲的经济、负债和住房环境与以往不同，但有利的税收政策仍在推动投资者购房。与此同时，人口增长依然强劲，这意味着有大量潜在租房者，而就业数据依然稳健，所以他们有能力支付房租。

短期投资者可能面对很多风险，而一些想在低价入市的投资者最终可能会后悔，但就算市场继续出现坏消息，仍有很多人会继续投资房地产。