澳洲物业市场2013年旺！2014年火！2015年？？？,澳房汇微信公众号文章

文/子木

澳洲房市，特别是3大首府城市从2013年的兴旺到2014年的火爆，令买家、卖家均兴奋不已。2015年前景如何？是很多人关注的话题。

贷款机构QBE委托数据分析公司BIS Shrapnel对澳洲的物业市场作了一份调查报告，该份报告称：2015年，物业市场仍不会刹车，只是上升的幅度有所减弱。预计，布市的房价会升7.4%、悉尼7.2%、墨市3.3%、阿市2.8%、佩斯0.9%、霍巴特2.9%、达尔文1.5%，堪培拉不升反降-0.9%。

本文还将综合其它有关数据和报道，对2015年的物业市场作出展望。

2013 / 2014 哦耶！

数据指标说明：*财年指每年的7月份至次年的6月，为政府的财政年度。本表以财年作计算单位。*中位价：本表的中位价仅为独立屋的价格，价格为以$千为单位：694.0=$694,000 (*%：为年比变化情况)。

上表数据显示，悉尼和墨市两个财年的增幅相加均超过20%；布市、佩斯、堪培拉两年增幅为10上下；达尔文为8.8；阿市和霍巴特则差强人意。

从单价上比较，达尔文独立屋的中位价竟然排在第三位，仅次于大都市悉尼和墨市。

此两个财年内，各个城市独立屋增长的情况差别很大。如果检索更早年份的数据，会发现：

悉尼在09/10财年曾有过14.3%的大幅增长；墨市在同一财年更是有26.7%的狂涨、并在06/07财年有11.8%的较大增幅；布市则在06/07和07/08两个财年中分别有12.4%与14.7%的增长；阿市在07/08和09/10两财年分别增长达18.3%和14.0%；佩斯在05/06、06/07和09/10三个财政年度有35.6%、13.8%和11.1%增幅；霍巴特在06/07年度录得11.9%增幅的成绩；堪培拉则是在06/07与09/10两年大幅增长了12.2%和15.6%；达尔文在05/06、06/07、08/09、09/10四个年度增长了25.1%、12.9%、11.0%和18.2%！

用“价格轮流涨，明年到我家！”来表述以上的情况似乎很形象。不过，在大涨的年头过后，均出现了窄幅下跌。

各个城市的非同步增长，各自有其背景，最明显的是佩斯和达尔文，有赖于资源业的开发，及原来物业市场的价格偏低。反观布市，虽然有矿业的开发，但由于其原来基价较高，虽有增长，但没出现20%、30%的超常飙升。

影响未来市场的因素

近年的增长动因

首先要看看近两年来推动澳洲房市的增长缘由有哪些，专家们比较统一的认识是：

历史上超低现金利率，且保持了十数个月不变；
供不应求的市场关系和租赁市场的长期低空置率；
买家的信心。

之所以在谈市场变化时总要论及影响其变化因素，因为：

考察和预测该些因素是否在未来有所变化，及变化对市场的可能影响；
是否有对市场产生影响的，新因素出现，新因素对市场的影响范围预估；
新旧因素的覆盖范围，是全国性的，还是区域性的。

未来可能影响市场的因素

在论及未来可能影响市场因素时，业内专家们集中在以下数点：

现金利率将会维持在低位直至2015年年中；
资源业、制造业的短期未来前景均呈明显下降趋势；
失业率将会从目前的6.1%升至6.3%（2015年年初），是近10年来最高值，并有可能持续恶化；
GDP从金融海啸前平均3.5%的年增长降至2.9%；
经济前景不明朗是目前很多人所担心的。

具体到房地产市场，受到关注的方面有：

供不应求情况有所改善，2014年新建成住宅达到了创纪录的19万套/幢，此前的记录是1994年的18.7万套/幢；个别城区有可能出现供过于求的情况；
投资者在购房群体中占据了大比例，将会对市场的稳定性有影响；
政府对房地产市场的政策调整，其中包括对投资者和海外投资者的新政策，如：海外投资者将受到个案审查、缴交$1,500澳元的申请费等最新的建议；
现金利率有可能在2015年的下半年开始上调，但要视澳洲经济总体形势，对未来的估计并不是很乐观；澳盛银行预计2015年现金利率将调高至2.9%，2016年将升至3.2%。但是，也有相当一部份人认为，鉴于整体经济形势不好，失业率升高，房市已然开始下行，储银很有可能在2015年继续下调现金利率。笔者支持此一观点。
投资物业（包括商业物业和民宅物业）的回报率与以前比较有大幅下跌。
还有大环境的变化虽然不会直接对物业市场产生影响，但间接的推波助澜或釜底抽薪都是有可能的。在此特别关注由于中国经济生产放缓，澳洲的资源业受到巨大影响。估计仅此一项的出口额就将减少400-600亿澳元，政府的税收也将会随之减少，财政赤字增加，转亏为盈的年限拖延等系列相关环环相扣的问题出现。加之，澳洲汽车制造业至2017年将彻底划上句号，一个行业及其附属产业的消失，无论在现实和心理上都是个沉重的打击。

未来三年市场预测

BIS Shrapnel根据市场的表现，对2015年未来做出了预测：

同时，对2016和2017年也做出了预测：

把未来三年的市场预测放在一起比较，对走势的变化会看的更清晰些。

以悉尼独立屋增长为例：数据显示2012/13财年，+7.3%；2013/14财年，+17%；2014/15财年，+7.2%；2015/16财年，+5.2%；2016/17财年，-3.3%。

也就是说，悉尼此轮的上升期从2013年开始（房产热始于2013的3月份，2012年的市场仍处于呆滞状态），经历了2014、2015、2016，共4年时间。总增值幅度达36.7%（其中2015和2016是预估数）。然后，从2017年开始进入市场调整期，价格预计会跌-3.3%。涨了36.7%之后回落不足十分之一。当然，以后年份情况如何是另一值得关注的问题。

房价涨涨跌跌，是很正常的情况。涨的太快，太猛，自然要回落一下。但无论如何也不会跌回开始上涨时的价位。

市场热门话题评论

对于房市的有关议论从来就没有停止过，只是在不同的时间讨论不同的方面而已。从此一轮物业上涨周期看，热门话题有：

一、投资者，特别是海外投资者

关于投资者的话题自物业价格飙升开始就没有停过。最近的指向：一是投资者的贷款数量超过50%；一是要针对海外投资者进行更严格的审查，及缴纳申请费的建议等。

关于投资者贷款量激增的问题。首先要说明这个情况仅仅发生在新州，并非全澳。所以，请批评者不要激动。另外，该比例的变化不过是出现在最近某一个月的数据报告中，不是数个月，也没有一年。

投资者购买的新屋数量也绝不是某些报道中整幢楼的抢光，而是只占新楼盘的8%。另有数据说是15%。

但是，如果投资者长期挤压自住者的占有率，很有可能在某种情况下引发崩盘。这是有前车之鉴的。

二、关于物业买家结构变化

基于上面的话题，专家们对物业市场买家结构变化的担忧不是没有道理的。但是应该看到的是：短期的变化并不会改变物业总体的拥有格局，首置者也曾达到25%的高比例，目前低于10%，最近10年的平均值为15%左右的实际情况。

短期的变化是很正常的，因为物业的投资特性是长期持有，所以没必要斤斤计较每天或每个月的数据变化。但是，之所以又需要对市场数据有所关注，是因为对未来的判断只能依据于已经发生的事情。

三、空置率开始上升

空置率开始上升，2013/14财年全澳的空置率为2.4%；悉尼从2005年以来一直低于3%；墨市从2013年的3.4%降至2014的2.8%；布市自2011以来低于3%；佩斯的租赁市场与资源业同起同落：2010 4.3%，2012 1.9%，2014 4.2%；阿市和霍巴特均长期高于3%；由于新建房数量飙升，堪培拉和达尔文2014年的空置率均高于4%。

空置率与租金回报是不可分的，在2006-2008年澳洲租金飞涨，悉尼曾一度达到年增12%！阿市也有类似的辉煌，但从2009开始，租金开始下跌。

2011年回报率已降至5%以下，如果减去通胀指数，很多地方不到3%。

空置率上升与回报下跌，意味着吸引投资者的重大因素价值回落。

小结：

虽然该份报告预计2014/15年还有不错的增长，但2014年年底市场颓势已经显现。