前两周，我们分析了郊区重大交通规划对周边房市的影响，包括西北铁路线、西南铁路线及新机场方案等，本周将目光收回到悉尼都市地区，市区至东区的轻轨线扩建，或将带动当地的新一轮房市热潮。经过新州政府广泛的可行性调查，悉尼CBD及东南轻轨线项目（CSELR）今年即将动工。

交通厅厅长贝瑞吉克莲（Gladys Berejiklian）称，该轻轨线方案在多年前就已经提出，随着居住人口的大量激增，着实推行该方案显得越加紧迫。她称：“该方案不仅能够在很大程度上解决交通拥堵，而且也会对周边地区的区化改造和住房建筑产生积极的推动效应。”

轻轨线扩建的必要性

目前悉尼内城区每年贡献的经济价值达700亿元，不过根据新州政府的城市评估报告显示，仅解决交通拥堵这一问题，每年所需的支出就高达50亿元，而且逐年增长。预计至2035年，每天往返于市区之间的人次将增加145,000，总量将达775,000人次。但由此带来的拥堵，也可能导致每年的相应支出飙升至80亿元。无论经济增速表现如何，这笔庞大的支出对政府来讲是个不得不面对的头疼问题。

我们必须看到，悉尼地区的交通运载能力已经不能满足日益增长的公众需求，而且不少内城区重要交通站点由于过于老旧，或升级不力，早已处于饱和运营的状态。统计数据显示，每天早上高峰时段，往返于市区之间的巴士数量为1000班次，机动车数量达25,000辆，多处路段时常出现严重滞堵状况。最新的《悉尼铁路交通未来报告》中称，如果不进行有效的升级举措，至2020年，整个悉尼地区的交通运载网络将可能陷入瘫痪。

而该扩建的轻轨线一旦落成，每小时内的往返载客量将达9000名，这也意味着高峰时段内将可以减少220辆巴士班次，大大缓解市区CBD以及东南内城区的交通拥挤问题，并提高和改善居住环境和质量。

项目简介及预测

预期投资达16亿元，今年动工，大概5至6年后通车。整条路线全程长约12公里，沿线将建20个站点，分别从Circular Quay至Kingsford和Randwick，可能未来会延至Maroubra。途经多个著名地标建筑，包括悉尼板球场和足球场、百年纪念公园、皇家Randwick赛马场、新南威尔士大学以及威尔士王子医院等。

作为起始站，Circular Quay的交通枢纽地位将再次大大提升，而政府也拟在该地区大力进行规划改造。住宅市场或许并不是最大受惠者，一些写字楼和酒店等商业地产的升值潜力不可估量。很多本地和境外投资者已经开始将目光聚焦至此，预计未来该区的商用物业交易数量会明显上涨。

而临近的价值数十亿元的Barangaroo在建改造工程亦将大幅受益，有业内人士称，政府未来可能也会在此开通轻轨线，一旦链接，整个市区CBD将会形成完美的交通环线。

联想之，CBD诸个重要站点的商业或住宅地产必将更具价值，包括Martin Place、Town Hall、World Square以及Chinatown等。而大量涌入的公司和白领，料会提升周边地段的写字楼和高档公寓租金市场。

由于该轻轨线途径的各个内城区发展已经比较成熟，因此对住房市场来讲，不会出现重大的格局变动，但会促其更加完善，进一步烘托当地的商业、学术、体育、医疗以及娱乐气息。可谓“锦上添花”！从新州基建厅公布的规划来看，该交通线贯穿了多个将被“重新激活”的城区，包括Randwick和Anzac Parade周边。这里酌选几个进行综合分析。

沿线重点城区分析

多元文化的Surry Hills

从拟定的轻轨线路图上看，Surry Hills是从Central前往东区的第一站，位置重要性不言而喻。

1790年，一位名叫Joseph Foveaux的军官在这里获赠了一块土地，并建造了一处物业，命名为Surry Hills Farm，“Surry Hills”之名便由此得来。二战之后，由于靠近市区，价格相对便宜，大量新移民涌入。上世纪80年代，区内开始大幅改造重建，住宅市场愈加火热。尤其是近十年来，吸引了越来越多的年轻白领人士入住，区内的物业也开始水涨船高。

虽然该城区的占地面积仅1平方公里左右，但是人口密度不小，目前居住人口约在24600。其中本地出生者占近38%，海外移民比例较高，多元文化氛围浓厚。且大部分都是年轻、未婚、高收入的专业人士。

区内有一座小型的购物商场，主街周边还设有不少颇具特色的商店、餐馆和咖啡店，从区内前往CBD购物消费也非常方便。多个精英中学及悉尼大学和悉尼科技大学，近在咫尺。

公寓物业数量超过70%，颇受年轻白领喜爱，而且销售表现优异，连续几个月录得的拍卖清出率均在80%以上，中位价589,000元。区内也保留了不少传统建筑风格的Terrace物业，一些位置较好的，同样备受市场青睐。由于住宅密度和停车问题，很多居住于此的上班族均不开车，而选择走路或搭乘巴士。可以预见，未来轻轨线建成后，将更方便出行。

休闲胜地Moore Park

它是悉尼内城东南三大绿地公园之一，另包括百年纪念公园（Centennial Park）和皇后公园（Queens Park）。悉尼板球场和足球场均位于此，还有一个高尔夫俱乐部。该城区的命名是为了纪念1860年代时任悉尼市长的Charles Moore。

占地面积不大，却承载了很多悉尼发展的历史。悉尼第一家动物园便于1879年在此建立，上世纪20年代才搬至如今的Taronga Zoo。而在旧址上建立了Sydney Boys High School和Sydney Girls High School。另外这里也是悉尼皇家农展会最初的展览地，一直到1998年才迁至Homebush Bay（即奥林匹克公园）。

当地也是时尚人群的聚集地，各色餐饮酒吧和商店林立，每年的悉尼时装周都会在此有活动，以及各种音乐会或体育赛事。区内西南角有一家商场——Moore Park Supa Centre，是悉尼最大的家居装修展览中心。

主要交通基本围绕着Anzac Parade，有多趟巴士往返于市区之间。区内住宅物业数量不多，可供开发用地也很有限。未来轻轨线贯通后，将更有利于娱乐购物等商业地产的升值。

大学城Kensington和Kingsford

这两个城区都与新南威尔士大学有着千丝万缕的关系，一个在上，一个在下，城区发展特征也比较相似。规划中的轻轨线在这两个区共有5个站点，可见人口密度相当之高。

Kensington原来是一片工业作坊区，上世纪60、70年代后开始，城区规划发展逐渐加快。除了地标性的国家戏剧学院（NIDA），当地也保留了很多传统的天主教堂建筑，譬如Sacred Heart Monastery。

Kingsford的城区命名是为了纪念澳洲著名飞行员Charles Kingsford Smith爵士，悉尼机场也是以他的名字命名。上世纪20年代由于土地开发热潮的推动，区内开始大规模发展，二战前后许多希腊人定居此地。当地的巴士交通网络非常完善，有多条路线往返于市区和东区各地。

这两个区的居住人口数量均在1万至1万5之间，本地出生者近半，海外移民中华人比例较高。居民普遍受过高等教育，多从事金融、法律或IT等行业，中等收入以上家庭为主。

物业类型上，公寓数量居多。不过相对来讲，Kingsford的独立屋要比Kensington多。今年以来，这两个地区的物业拍卖清出率表现优异，保持在80%左右，其中Kingsford的公寓拍卖清出率更是高达94%。

从房价上比较，Kensington的均价要稍稍高于Kingsford，可能与更靠近新南威尔士大学有关。目前两地的中位价分别为：Kensington，独立屋1,515,000元，公寓650,000元；Kingsford，独立屋1,250,000元，公寓598,000元。

活力四射的Randwick

这是悉尼东边一个行政管辖范围面积较大、传统和现代相结合的城区，未来轻轨线在这里有三个站点，加上作为政府重点规划的“激活城区”之一，区内发展将会再次焕发生机。

该城区的名称与曾经多次担任当地市长的Simeon Henry Pearce有关，他是英国移民，其家乡的地名即为“Randwick”。区内主要商圈位于Belmore路两旁，各式商铺林立，包括两家购物中心Royal Randwick Shopping Centre 和Coles Shopping Centre。周边多个海滩环绕，如Bondi Beach、Maroubra Beach和Coogee Beech等，尽享阳光和海景。Randwick赛马场是区内一道靓丽的风景线，深受广大赌马爱好者的喜爱，每年精彩的赛马比赛也吸引了不少游客。

区内教育资源丰富，名校众多，小学包括Our Lady Of The Sacred Heart、Claremont College、 Randwick Public School和The Joseph Varga School等；中学包括Brigidine College、Marcellin College、Randwick boys High School和Randwick girls’ High School等。

居住人口逐年增加，本地出生者超过一半，华人比例接近3%。物业类型上，公寓占近6成，且交易和租房市场表现一直都很优异。根据澳洲物业观察公布的数据显示，过去5年内，区内的公寓均价和租金水平上涨了30%，近几周的拍卖清出率保持在80%上下。目前独立屋中位价在1,570,000元，公寓中位价在670,000元。

海风怡人的Maroubra

Maroubra是悉尼东区的著名海滩城区之一，位于CBD东南面10公里处，是Randwick市政区管辖范围内最大的地方城区。其以Maroubra Junction为区中心，三面环海，往东尽头便是景色壮阔的Maroubra海滩，Coogee海滩也在东北上方不远处，南下数公里便能达到著名的La Perouse半岛。

当地主要购物中心为Pacific Square，内设多个大型超市和商店，另周边还有各种美食餐馆，华人小吃亦有不少。区内未通火车，Anzac Parade贯穿城区，繁忙的巴士线往返CBD之间；若未来轻轨线延伸至此，交通将更加完善，特别是方便一些在市中心工作的通勤族。

当地居民以成熟家庭为主，Maroubra Junction周围有一些集中建造的公寓楼，再往外基本上都是独立屋，或半独立屋（Semi）和Terrace。当地房价在过去数年内保持稳定增长，而且可负担性较高，相比于其他周边海滨城区，譬如Bondi或Coogee，这里的价格要更容易接受。不过轻轨线一旦延伸至此，房价必升。目前独立屋的中位价在1,235,000元，公寓在620,000元，去年内售出的最高物业价格为3,115,000元。

此外，由于内城区的影响辐射范围，相比远郊要更为收窄。因此轻轨线的贯通，除了让沿线站点地区受益，也会对其它临近地区产生重大影响，譬如Mascot和Zetland，尤其是这两个城区的公寓开发市场仍处上升期，投资潜力亦不容小觑。

小结

综上所言，可以预计在未来数年内，该轻轨线将在很大程度上缓解当地的交通拥堵状况，也会对周边物业市场产生巨大积极效应。全新交通网络，配套基建设施，与Anzac Parade主干道相辅相成。这里将会更具活力、更受欢迎，住房需求一定上涨，尤其是公寓项目。而且很多沿线地区的发展将会呈现综合性、多样化的趋势，居住环境会愈加绿色宜人。靠近CBD，又能远离市区的喧嚣，何等惬意！

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Kensington区罕有独栋酒店物业

* 占地1,390平方米，距离市中心仅6公里 * 三星级标准酒店，自行运营，有稳定现金流 * 4层共40间标准客房，32个停车位 * 东区轻轨第一期直达门口，升值潜力巨大

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