购买公寓楼花似乎很复杂，但只要事前做点功课便不会有压力。图: Dianna Snape

文：Kate Farrelly

原载：Domain

编译：澳房汇

把钱花在还不存在的东西上听起来有点疯狂，对吧? 不过，每年有成千上万的澳人购买楼花。

只需遵循这个指南，购买楼花时你就不会有任何压力。

 - 步骤1 - 贷款 - 

iBuyNew执行董事Alex Caraco表示，当购买楼花时，了解贷款机构的政策是至关重要的。

购买接近完工的楼花可能会更容易获得房贷宙审批。图: James Alcock

他表示:“现在大多数银行要求投资者的首付至少为20%。”

“对于一些地区的物业，银行可能会要求40%或50%的首付。情况可能每月不同，所以请与你的房贷经纪人联系。这通常因为供应过多，银行只是为了减低风险，以防一些人被迫迅速抛售。”

- 步骤2 - 政府补助 - 

如果你是首置买家，你可能有资格获得政府补助。Caraco表示，各州可获得的补助不同，一般为$10,000 至 $20,000，购买价格上限为$600,000 至 $650,000。

徒步参观希望购买楼花的地区，注意附近正在施工的开发项目。图: Wolter Peeters

Caraco说: “政府为了帮助建筑行业发展，经常改变政策，所以最好了解情况，特别是在财政预算期间。”

- 步骤3 - 买什么 - 

Caraco表示，有三种买家类型:自住者、投资者和首次置业者。

自住业主应注重长期的设备和优质的装置，通常将目标放在两个或三个卧室的物业。

让有买卖楼花经验的律师检查你的合同，确保你得到保障。 图: James Alcock

对于投资者来说，收益将是首要任务，而对于首置买家来说，重点可能会放在价格上。

- 步骤4 - 在哪里买 - 

CBRE住宅项目的常务董事David Milton指出，开发商会在网上和印刷媒体上做广告，但他建议买家也要亲身去实地考察。

 “出去看看这些地点是很重要的。这是一个适合居住的环境吗?如果有样板房，会显示可以提供的东西。”

检查你想购买的公寓设备，是否包括样板房展示的所有东西。图:iStock

Caraco表示，应该对开发商和建筑商进行信用检查，看看他们的财务状况是否良好。他还建议买家去看看开发商以前的项目，并研究这些开发项目的转售情况，看看价格有否上涨。

要留意某些地区的开发项目数量。当一个城区将会有许多高密度开发项目，有时会出现供应过剩，也可能会令资本增长减缓，项目完工时的租金收益也会减低。

- 步骤5 - 什么时候买 - 

如果申请贷款遇到困难，Caraco建议购买即将完成的开发项目楼花。

他表示:“银行对估值没有那么严格，因为可以看到完成的产品。也可能有其他买家已经完成交割，确定了价格。”

投资者可能会选择更早购买，以便给自己充足的时间来储蓄首付，三年后完工的项目更为适合。

Milton表示，如果项目分多个阶段开发，早期购买的买家可能会在整个项目的开发过程中看到价格随着整体市场增长。

- 步骤6 - 选择 - 

Milton指出，大多数项目都会提供固定的楼层布局和装修方案，几乎没有变化空间，除非买家想购买超过一套公寓。

他说:“现在很多人想要一套面积和独立屋一样大的公寓，这种情况越来越普遍。买家通常是自住业主，很清楚他们想要什么，我们会和他们一起研究公寓的布局。”

360° Property Group的董事总经理John Meagher指买家应该仔细检查公寓包括的装置，因为很多时候空调、窗帘、甚至有时停车位是不包括在价格内。

- 步骤7 - 合同 - 

一定要为销售合同取得独立的法律意见。Meagher表示，最重要的是要包含一个日落条款，要求卖家在一个特定的日期或在指定的时间范围内完成项目。Meagher指这个条款允许你合法地终止合同，如果卖家没有按时交货，你就可以取回你的订金。

另一方面，条款也允许开发商解除合同，所以必须向有处理楼花买卖经验的律师征询意见。

 - 步骤8 - 购买 - 

Caraco表示，当你选择公寓时，通常需要一笔$2000 至 $5000的订金。这笔费用可退还，直至交换合同，届时你要提供10%不可退还的首付。公寓完工后，购买价格的余额将在交割时支付。

付清余款之前，要彻底检查你的公寓。如果开发商仍在等待你支付余额，那么你将有更多的筹码来修复问题，不过你需要遵照合同的规定。

更多详情可参阅：https://www.domain.com.au/advice/the-eight-step-guide-to-buying-an-apartment-off-the-plan-20180612-h10nvf/