文 / 梁杰夫（房产信贷专栏作者 澳通信贷经理）

每八年就会有一个经济危机，这种说法本来是没什么科学依据的，但是我觉得它存在并被广泛认可的意义就在于：提醒我们，你丫的已经过了好一段安逸的日子，必须起来检查检查有啥要注意的不。这也是我写文章的初衷，看看，我们的经济有没有潜在的问题，我们离危机有多远？

站在房子上的国家

我从地理课本里第一次知道澳洲的时候，它还是“骑在羊背上的国家”，然后变成“坐在矿车上的国家”，现在，经过华丽丽的经济转型，我倒想把它称作：“站在房子上的国家”。

在2013-2014财年的国民生产总值（GDP）构成中，地产业占据了11.5%的份额，领先于矿业及其他产业，同年，地产业为澳洲政府贡献了总税收的16%。从某种意义上来讲，地产业是澳洲在矿业繁荣过后寻找到的一个新的经济推动引擎。

从2012年开始，澳洲央行连续几次调低利息，房价则开始了连涨模式，以下图悉尼房价为例，很明显接下来几年的趋势就是利息向下，房价向上。

不放贷的银行不是好银行

房价像开了挂似连涨，但是家庭收入却像乌龟一样慢吞吞地往上爬。同样的还有租金水平和建筑成本，他们的增速，远远落后于房价的增速。一些分析文章会提到因为汇率的下行，进口建筑材料成本增加，人工也增加，所以房子会一直涨一直涨。但是真实情况是，成本和人工的增加，只是房价增长的其中的一个动力，而并不是最主要的动力。那到底是什么把房价支撑起来的呢？其中一个原因就是以中国为首的海外资金的进场（我在《海外贷款没有救世主》一文中有介绍过），另外一个更最主要的原因就是信贷的放松。

假设你有4万的收入，在此之前银行只能贷款6万给你，那你买房子的预算就是10万（其他费用假定为零），你出的价格也就不会超过10万。现在银行同意贷款8万给你，你买房子的预算就是12万，你觉得多付1万会确保你拿下心爱的房子，而且，11万也没超出你的预算。你就愉快地把房子的价格抬到了11万（尽管它的真实价值只有10万）。

这个交易完成后，大家都很高兴。你从银行那里得到了比预想还多的贷款，确保你买到了心仪的房子，卖家获得了更高的收入，银行多贷了钱给你，利息收入也相应地增加了。谁不高兴呢？

这样三赢的局面出现后，银行决定更大胆一些，虽然你的好基友张三收入也是4万，银行这次决定贷款9万给他，张三一直都想和你做邻居，于是高高兴兴地来买你隔壁的房子，价格嘛，12万。原房东看到你买的房子11万，早就做好了非12万不卖的架势。

就这样一段时间下来，银行越来越大胆，虽然李四王五的收入可能都没高过你，但是银行同意贷给他们的钱只多不少，他们分别花了13万，14万买了同一条街道的同样的房子，愉快地和你做起了邻居。你们还经常愉快地聊天，说，下一个人来，得花15万买房子了吧。房子涨得还真快。啥都不用干，一眨眼一年工资就有了。

除了房子价格在增加，我们的负债也增加了，但是那只是银行里面的数字，谁也不会太担心。毕竟，还有30年呢。在下图的统计结果中，澳洲家庭负债（包括房贷，信用卡，个人贷款等）是在所有发达国家中是处于非常高的水平的。2015年，澳洲家庭负债是当年GDP的1.3倍，刷新澳洲历史的最高纪录。

只还利息发光发热

因为房贷的压力，懒洋洋的澳洲人也不得不开始加班，减少休假，努力挣钱来还贷款了。但是，新的问题又来了，工资涨得太慢了。房价在以指数倍数增长，工资倒是以分数倍数在增长。他们的差距，只会越来越大。根据最新的数据，澳洲刚刚录得了20年以来最低的工资增长速度！这，就是一个大坑呀。

贷款人觉得压力很大，决定找银行诉苦。银行是分析数据的高手呀，这样分化的增长，迟早会把贷款人逼死的。怎么办？怎么办？不如这样吧，你别急，我们给你五年时间，只还利息，不用还本金。五年时间，万一房价翻倍了呢？对不对？多好的解决方案。于是，贷款人和银行又都高兴了。于是，只还利息（Interest Only）的产品粉墨登场，发光发热。从2011年的只占三分一的额度，到2015年拿下半壁江山。

前事不忘，后事之师

兴旺。但是，在房价出现拐点的时候，它会成为压死骆驼的最后一根稻草。当大规模的IO房贷到期，又遇上房价下跌的时候，银行不会轻易提供新的转贷服务，如果再加上利息升高，贷款人的还款压力会成倍数增长，进而诱发大规模的违约。

如果某个发达的资本主义国家房地产市场呈现泡沫，分析人士都喜欢以美国的次贷危机为鉴。美国有着资本主义世界最发达的由市场主导的金融体系，虽然也屡次玩火出丑，但是总体来说其他国家想出来的经济策略，说不定已经被山姆大叔实践过了，他就是久经考验的资本主义战士，也是其他国家学习和借鉴的样板。

在2004年之前，美国的利息一直在下降，信贷环境的宽松，使得大家都能贷款买房子，房子短期需求旺盛，房价因此上涨，同时快速增长的还有建筑许可批准，开发商趁着市场火热多建新房。

2004-2006年初，利息开始回升，但是由于贷款仍处在蜜月利息期（比如前两年固定的低利息，过了两年调回到正常利息），贷款人还款压力比较小，所以并没有引起骚动。同期，房价和建筑许可批准都达到最高点。

2006年中到2008年底，由于房子供应超出需求，房价开始下跌，而利息已经升到当时的最高点，蜜月期已过的贷款者还款压力突然增大几倍。因为对市场前景表示担忧，银行停止为他们提供新的转贷服务，所以次贷借款人开始大规模违约，把房子丢给银行拍卖，房价在此期间跌去20%。

另外由于美国资产证券化高度发展，金融机构把房贷打包成住房抵押贷款证券出售给世界各地的投资人，于是发生危机后便迅速波及全球。当然澳洲目前并没有这种程度的资产证券化，其影响也会相应地限制在澳洲本土。

居安思危

如果房价照着过去两年的速度涨下去，我们离危机其实并没有想象中那么远。大量新房的落成，人口增长跟不上，供求关系发生变化，房价下滑，五年的只还利息到期，澳洲跟随美国走上加息的道路，还款压力突然翻倍，银行停止转贷，危机发生。这些现在看似天方夜谭的东西，谁能保证它不会发生呢？

在去年年中的地产最火热的时候，经济分析人士已经频频发文警示风险了。但是，大家都沉浸在地产盛宴的狂欢中，现在回过头来一看，里面的条条数据都是触目惊心的。真正的澳洲房产危机不是“海外投资者不买房了，澳洲房产要陷入危机”这样的，而是高负债暴露在一个脆弱的经济环境中，任何风吹草动，都有可能诱发多米诺骨牌效应。还好，澳洲政府踩了一脚刹车。至少可以让我们停一下，思考一下，再继续上路。

银行先是给海外收入来一记大棒，然后央行给本土贷款者来一颗糖，降息，区别对待。投资者撤退，首次置业者有机会可以入场。这其中绝大部分是出于宏观经济上给房市降温的考量，然后，再顺带获得政治层面的收益-无论是哪个政党，都希望表现出自己“抗击经济侵略者的英勇行为”。

我们再来看看调控之后的房市：海外投资者大量集中的楼花市场近况堪忧，而本地买家为主的二手房市场，拍卖清空率数字还算比较可观，但是我们并没有降息后喜迎房价上涨的感觉，相反有一点点的寒意。因为从下图来看，投资者贷款已经回调很多，房市降温效果明显。同时我们可以看到，每一次贷款批准量的下调，都是伴随着房产周期的2-3年熊市的，所以平缓的增长甚至稍微下行在未来两年出现的可能性最大。未来的降息可以使市场维持在目前的热度和价格水平不至于下滑，但是基本上不会引发暴涨。这样也许就是澳洲政府调控的目标吧。

海外投资者，也无奈地被澳洲政府上了生动的一课。投资澳洲房子不再是稳赚不赔的事情，像这样的政策风险，在以后也是会存在的。政策刚收紧的时候，很多人质疑：这怎么可能？银行不要赚钱了么？海外人士还款最积极，违约率最低，怎么会关闭？你看，ANZ裁员200人，银行过不下去了？还不赶紧重开？我自己也没想到会关闭得如此彻底。但这就是银行政策，这就是我们未来海外投资必须面对的风险，没有讨价还价的余地。因为客观来说，海外收入有部分档案文件是经不起审核的，况且，还有一大叠举报材料放在桌子上，银行肯定不会视而不见的。

虽然我们现在有可能发誓：不再来澳洲买房！但是，风波过后，投资者应该还是会回来的。因为资本市场上永远是利益第一，感情第二。就像中国的股市，暴跌了多少回，投资者也照样前赴后继，进入和退出，只是不同周期采取的不同策略罢了。等到市场修正之后，房产业更加安全更加稳定，这不也算是好消息么？

如果我们穿越回去17世纪中的荷兰，大概也不会像现在一样嘲笑他们用郁金香换房子吧。

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