并非所有澳洲物业都要缴交资本增值税

2014年08月22日 澳房汇



文/芭比


最近香港的楼价不断上升,政府推出的各项措施抑压楼价升幅,例如额外印花税,但成效不彰。于是,有人提议仿效美国和澳洲等地征收资本增值税(Capital Gain Tax),指可能更有效打击炒卖的风气。


澳洲的资本增值税在1985年9月20日起实施,针对投资产品,例如股票和物业等买卖所产生的“差价收益”(即资本所得)而征收的。


很多人都对这项税收不太了解。有人担心自己现在所住的居所是十多年前买下的,现在已升值几倍,如果要卖掉搬到别处,是不是也要付大笔的资本增值税?


如果大家明白征收资本增值税的原意,就会知道这个担心是多余的。就以物业来说,增值税就是指投资物业在转售时,在利润部分征收的税款。例如您以50万元购入一套公寓,之后以65万元转售,扣除其他有关开支后,获利10万元,而增值税就是在10万元利润中征收税款。在澳洲,所有收入均须缴税,从投资物业获得的租金和转卖所得的利润也不例外。物业增值税另一目的就是打击炒风,所以如果投资的物业一年内卖出,所获的利润会全部计入该年度的应赋税收入。投资一年以上后才卖出,则所赚的一半会加入该年度的应赋税收入。要留意的是增值税是以合同签署日(Contract Date)计算,而不是物业交收日(Settlement Date)。 


由于资本增值税只针对投资的利润,所以自住的房屋可以获得豁免。一般来说,业主在购入物业后必须自己入住,而居住为期至少一年,方被视为自住。如果购入后立即租出,便意味着您购买这个物业的目的是作投资用途以赚取收入,故必须在出售时缴交增值税。不过,政府考虑到很多人的生活状况会有所改变而需要搬离原有的居所,故此在某些情况下出租自住的物业,仍可在出售时获豁免资本增值税。例如您因工作需要而暂时移居海外或澳洲其他州份,又或者需要长期照顾患病的亲人而搬离原来自住的物业,只要出租期不超过六年,仍可获豁免。


此外,有很多人会以联名的方式购入物业,亦即超过一个人拥有同一物业,在这个情况下,又如何计算税金呢?在澳洲最常见的联名业权方式是联权共有(Joint tenancy )和分权共有(Tenancy in common)。一般夫妻购买物业大多采用联权共有的方式,也就是双方共同拥有这个房产,各占一半业权,因此在出售投资物业时,夫妇两人亦需每人负担50%的增值税。而Tenancy in common 也就是根据等分来划分物业的拥有权,购买人可以不只两个人,用类似股份的方式拥有部份房子的所有权,不需要平分业权。而在缴付增值税时,也以所占的份额计算应缴的税金。


由于资本增值税计算颇为复杂,每个业主的情况有别,最好还是咨询熟悉这方面的会计师,可以为您争取最大的税务优惠。


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