文/芭比

最近香港的楼价不断上升，政府推出的各项措施抑压楼价升幅，例如额外印花税，但成效不彰。于是，有人提议仿效美国和澳洲等地征收资本增值税(Capital Gain Tax)，指可能更有效打击炒卖的风气。

澳洲的资本增值税在1985年9月20日起实施，针对投资产品，例如股票和物业等买卖所产生的“差价收益”（即资本所得）而征收的。

很多人都对这项税收不太了解。有人担心自己现在所住的居所是十多年前买下的，现在已升值几倍，如果要卖掉搬到别处，是不是也要付大笔的资本增值税？

如果大家明白征收资本增值税的原意，就会知道这个担心是多余的。就以物业来说，增值税就是指投资物业在转售时，在利润部分征收的税款。例如您以50万元购入一套公寓，之后以65万元转售，扣除其他有关开支后，获利10万元，而增值税就是在10万元利润中征收税款。在澳洲，所有收入均须缴税，从投资物业获得的租金和转卖所得的利润也不例外。物业增值税另一目的就是打击炒风，所以如果投资的物业一年内卖出，所获的利润会全部计入该年度的应赋税收入。投资一年以上后才卖出，则所赚的一半会加入该年度的应赋税收入。要留意的是增值税是以合同签署日（Contract Date）计算，而不是物业交收日（Settlement Date）。　

由于资本增值税只针对投资的利润，所以自住的房屋可以获得豁免。一般来说，业主在购入物业后必须自己入住，而居住为期至少一年，方被视为自住。如果购入后立即租出，便意味着您购买这个物业的目的是作投资用途以赚取收入，故必须在出售时缴交增值税。不过，政府考虑到很多人的生活状况会有所改变而需要搬离原有的居所，故此在某些情况下出租自住的物业，仍可在出售时获豁免资本增值税。例如您因工作需要而暂时移居海外或澳洲其他州份，又或者需要长期照顾患病的亲人而搬离原来自住的物业，只要出租期不超过六年，仍可获豁免。

此外，有很多人会以联名的方式购入物业，亦即超过一个人拥有同一物业，在这个情况下，又如何计算税金呢？在澳洲最常见的联名业权方式是联权共有（Joint tenancy ）和分权共有（Tenancy in common）。一般夫妻购买物业大多采用联权共有的方式，也就是双方共同拥有这个房产，各占一半业权，因此在出售投资物业时，夫妇两人亦需每人负担50%的增值税。而Tenancy in common 也就是根据等分来划分物业的拥有权，购买人可以不只两个人，用类似股份的方式拥有部份房子的所有权，不需要平分业权。而在缴付增值税时，也以所占的份额计算应缴的税金。

由于资本增值税计算颇为复杂，每个业主的情况有别，最好还是咨询熟悉这方面的会计师，可以为您争取最大的税务优惠。

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