文 / 梁杰夫

最近流行友谊的小船说翻就翻，身为贷款经纪人，和亲爱的客人们就在小船上，特此分享几个问题，希望友谊的小船在投资置业路上越走越远。因为无论昨天，今天，明天，我们都会是紧密相连的。

1. 我的房子大大的 我的收入杠杠的

经常有客人加我微信，上来就说：“我自己有250万的房子，没有贷款，银行可以贷给我多少钱？”或者是 “300万的房子，抵押给银行，就借30万，行不行？”

对于这样的朋友，我首先要竖起大拇指表扬，因为经过你们的奋斗，已经买了大房子，过上了没有房贷的日子，实在是值得祝贺的。同时，你的实力也是杠杠的，300万的房子抵押借30万，简直是太便宜了银行。是不是？是不是？

然后我问：您的报税收入是多少？客人有的说，我不用工作的，有钱，我可以给银行数目给你看，一大笔钱。或者是我都是现金的，只报很少税，澳洲税那么重，白交给ATO不划算。能少交就少交呗，你懂的。--嗯，我想我也是懂的。但是银行衡量您贷款能力的依据是您的报税收入，包括您的工资或者生意收入或者物业出租收入。

客人回了一个哦。我觉得我们友谊的小船都要翻了。

翻归翻，翻也要翻得明明白白。贷款能力看什么？收入收入收入！收入不是大房子，不是卡里或者手里的现金，而是在未来很长一段时间内会按时按量到达你手里的资金。你就算现在有万贯家财，银行会设想有天，万一你赌博一下子输了怎么办？银行的任务是将放贷的风险降到最低，稳定的收入就是最好的保障。这个收入，必须是有白纸黑字的证据的，比如雇主的工资单，ATO的税单，PAYG Summary及银行每月的进账记录等等，看到这些，银行就会相信你的实力，从而把贷款批给你。

2. 最低利息的诱惑

有时候有客人问我，你能拿到最低的利息是多少？或者更强悍一点，你拿不到4以下的利息我们就不用说下去了。

我小心翼翼地问，请问你的最低利息是哪里看到的？客人会说：广告广告，3.66%！这就是广告最低利息的诱惑。为什么说是诱惑呢？因为就是，看得见，吃不着。基本上所有的广告都会加上一个小小的星号，写着“Conditions Apply”。再用放大镜看那个Condition，基本上可以排除90%的申请人。这就和前十个促销半价，无论你来多早都是第十一个一样。看得见，吃不着。

我们身处一个公开透明的大市场中，不同的银行有不同的贷款产品。最低利息到底会不会存在呢？答案是否定的。试想如果有这样一个产品存在，所有人肯定都会不约而同地选择它。那市场上就不会有这么多家银行和产品了。所以结论就是，对于同一个申请人，每个银行给出的offer是不会差很多的，这样客人才能在四大银行平等地流动。

所以没有最低的利息，只有最适合你个人情况的贷款产品。找到这个贷款产品，就是我们Broker的工作，也是我们的专业所在。比如说，你买的是小户型，你知道每家银行的利息，但是你不知道，某些银行是不容易接受小户型的，所以你申请了那个银行业可能贷不下来。这个时候，利息就不是首要考虑的因素了。

还有很重要的一点，低利息往往是以牺牲方便性或者其他为代价的。比如小银行的广告利率会比四大银行低，附带的不好就是网点少，服务差，时效慢，政策朝令夕改。又比如Basic的产品利息会比套餐产品低，那是因为它没有对冲功能等等。

总之，天下没有免费的午餐。

3. 让我只还利息，那我岂不是要多还很多利息

五年只还利息，是目前很流行的贷款还款方式。基本上我都会向客人推荐这样的还款方式。有些客人会问，只还利息，岂不是要多付很多利息？

从算术上来看，的确是会多还利息，因为假如你贷款100万，你五年内的每一天，都会被收取这没还的100万的利息。为什么绝大多数人还是要选择只还利息呢？要回答这样的问题，就要回到一开始我们出发的地方：为什么我们要贷款买房？理由很简单，贷款可以放大我们手头的资金。假如你有100万，现在有两个选择：1，现金买下100万的房子。不用还银行任何利息。2，100万做首付，贷款400万买下总值500万的房子，要按时给银行利息。相信绝大部分人都选择后者，因为杠杠的力量，把你投资资金放大了，若干年后，你的回报也是相应地被放大。只还利息，正是实现了杠杠的最大化和资金的最自由化。相比以后的回报，这一点利息，真的不算什么。

而且，还有对冲账户存在，多余的钱放进去，就抵消部分利息。想再投资，随时拿出来购买新的物业。何乐而不为呢？

4. 你是不是实力贷款Broker

有客人问，你是不是实力贷款Broker？什么才是实力呢？我没收入证明，你能帮我把贷款做下来就是有实力。

原来是这样。这个问题又回到为什么会有Broker这个行业里来。贷款经纪，就是沟通银行和客人的桥梁。为什么需要这个桥梁呢？为什么我不直接走进银行呢？那是因为银行对银行之间是有壁垒的，你走进A银行，他绝对不会告诉你B银行还有更优惠的套餐。假如你打算把所有银行都问一次，那将是巨大的时间和心力投入。所以有了贷款经纪，我们熟悉市场上所有的产品，有最新优惠的资讯，量身为你打造最适合你的贷款。

这样的工作性质，就表示我们是材料的收集和整理者，而不是材料的生产者，所以，材料必须由贷款申请人来提供。我们分析了解后再给你提供相应的贷款方案。专业的贷款知识才是我们实力的体现。

目前银行的贷款政策纷纷收紧，材料审核愈加严格。贷款市场也是经历了一番洗礼。尊重规则，才能在风雨中站稳，才能看到雨后的彩虹。

→ 文章分类目录 ←