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第 671 篇原创文章
房产市场横盘整理或者下跌时，精明的投资者仍然能持续获利，靠的是强有力的现金流。
如果你阅读了我上一篇专栏文章《两个指标，考核你的房产投资是否及格了》，那么你现在应该知道我对房产投资的回报要求是——资本增值与现金流，两手抓，两手都要硬！
今天我们来谈谈如何通过奶奶房（Granny Flat）策略，快速提升独立房（house）的现金流，从而提升综合投资回报率。
Granny Flat政策
如果你的投资房是位于新南威尔士州的独立房（house），占地面积达450平米或以上，那么你可以使用州政府设立的实惠出租房政策［State Environmental Planning Policy (Affordable Rental Housing) 2009］，绕过本地市政厅，直接通过私人审批公司（Private Certifier），最快10天就可以获得批文，加建60平米的第二住处（Secondary Dwelling），俗称奶奶房（Granny Flat）。
纵观澳洲各州和领地，新南威尔士州对Granny Flat的政策，无论从审批速度与建造，还是后续的出租使用来说，都是对投资者最有利的，其他州和领地的Granny Flat政策没新南威尔士州的好。例如，在昆士兰州，如果你的独立房在布里斯本市政厅（Brisbane City Council）范围内，Granny Flat是不允许单独出租的。
新建Granny Flat案例
以下是位于悉尼St Marys区的一栋独立房，4睡房、1浴室、1车库，占地面积为626平米，2014年购入价为$469,000，首付20％，贷款80％，租金收入为每周$435。
根据CoreLogic的数据，该区独立房的平均年度资本增长率为10.05％，在没有Granny Flat的情况下，根据以下两个公式：
可以得出：
综合投资回报率 ＝ ( $22,620 − $28,977 + $47,135 ) ÷ $492,450 ✕ 100%
= 8.28%
现金回报率 ＝ ( $22,620 − $28,977 ) ÷ $117,250
= -5.42%
由此可见，当年购入该房产直接出租的结果是，现金流为负数，房东每年需要为该投资额外补贴$6,357现金，现金回报率为-5.42％，幸好该区资本增长率比较高，尚且得到8.28％的综合投资回报率。
2016年，该房产估值为$614,000，房租收入仍然为每周$435，现金流仍然是个问题。
为了扭转该局面，房东于2016年决定投资$130,000，拆掉后院的旧车库，兴建一栋60平米的2室1卫的Granny Flat，其中设计、审批与市政厅费用现金投入$15,000，建筑施工部分贷款$115,000完成。
Granny Flat建成后，前面的主房的租金收入仍然为每周$435，Granny Flat单独以每周$340租给另一户房客，整体估值为$740,000。
我们来看看结果：
综合投资回报率 ＝ ( $40,300 − $35,273 + $74,370 ) ÷ $622,450 ✕ 100%
= 12.76%
现金回报率 ＝ ( $40,300 − $35,273 ) ÷ $132,250
= 3.8%
这项投资从每年倒贴$6,357现金，转变为正向现金流$5,027，差距达$11,384。综合投资回报率从8.28％上升到12.76％，现金回报率从-5.42％上升到3.8％。
具体操作
如果你想建Granny Flat，可以按照以下步骤操作：
找贷款经纪人审核你的财务状况，确认可以申请建筑贷款用于建Granny Flat。
找专业建Granny Flat的建筑商，让他们对你的地块先作初步研究，确认建Granny Flat的可行性，然后让他们对设计、审批与建造一条龙服务进行报价。
获得多个报价后，选择你满意的建筑商，签合同，交设计与审批费。
建筑商的设计师设计Granny Flat。
设计满意后，提交审批。
审批通过后，支付市政厅收取的相关费用。
在确认建筑商为该工程购买了建筑赔偿保险后，交第一笔建筑订金。
联系贷款经纪人递交贷款申请。
贷款获批后，通知建筑商开工。
建筑商施工。
工程分为若干个阶段，每个阶段完工后，你自己验收（或者请第三方验收公司帮忙验收），然后通知银行放款给建筑商。
工程全部结束后，建筑商给你入住许可证（Occupation Certificate），该Granny Flat正式允许居住。
需要注意的是，如果你让建筑商全包，他们有可能在设计与审批完成后，以最终设计与之前的预计不一致为理由，对施工部分进行加价，并且不允许你拿着他们做好的设计图让另一个建筑商重新对施工部分进行报价，因为设计图版权归建筑商所有，除非你在签设计与审批合同时有约定设计图版权给你。
如果你想避免这种不确定因素，你可以不让建筑商设计，而直接找独立的建筑设计师给你完成设计与审批这个步骤，拿到最终的设计图后，再找多个建筑商对施工部分进行报价。
总结
在新南威尔士州获得加建Granny Flat的批文很容易，Granny Flat可单独出租。加建Granny Flat总投资大约$100,000到$150,000，可以贷款，租金回报一般在每周$300到$500之间，毛租金回报率可达10％以上，因此可以大大提升现金流，从而提升你的投资回报率。
以上是通过Granny Flat策略提升现金流的初级应用，我将会在未来的文章里讲解更高级的、能带来更高回报的操作，敬请关注。
作者简介
从留学生到专业房地产投资者和开发商，Richard走了一条不寻常的路。他打过9块钱一小时的工，也曾经满足于一份安稳而普通的工作，但最终，他从一个低起点建立起自己的房地产投资与开发事业。短短4年时间，就创造了一个拥有正现金流的房地产投资组合，市值近四百万澳元，净值一百多万澳元。他的学习与成长故事，将向澳房大全的读者朋友们，娓娓道来。
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