文/芭比

澳洲近年由于利率低企及房屋供应不足，首都城市如悉尼房价急升，创纪录新高。澳洲的租金回报及资产升值能力非常吸引，令不少包括来自中国的海外买家加入市场。

虽然澳洲物业具有一定的投资价值，毕竟是远距离上的投资，存在一定风险。海外人士在购买前必须做好充分准备，了解澳洲的经济状况、文化背景、房屋政策、投资限制及税制，尽量减低不必要的风险。

在澳洲，海外人士购买任何物业必须获得外国投资审查委员会（FIRB）批准。一般来说，非澳洲居民不能购买二手物业。不过，如果获得批准，可以购买旧物业拆卸后重建。此外，如果您在澳洲做生意，也可以在获得FIRB批准后，购买二手物业供澳洲员工居住。申请购买全新物业大多会无条件获得批准，而出售楼花的发展商通常已获FIRB许可，海外人士购买时便无须再申请。除新房以外，海外人士也可以购入土地兴建房屋，但需在成交后12个月内施工。

根据澳洲法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金，包括租金收入，而每年都要递交报税表(Tax Return)。但是，在收取租金之余， 您同时可以享有出租物业的各项开支抵税的优惠，包括房贷利息、物业管理费、维护开销、折旧、以至从海外到澳洲视察物业的机票费等，如果各项开销加起来大于租金收入则不用缴税。

投资物业一个最吸引的地方就是房产增值，但要留意的是出售澳洲物业之后可能要付资产增值税。由于澳洲政府不支持炒卖房地产，因此规定任何在购买一年内抛售的物业，获取的利润在减掉可以抵扣的开销如律师费、会计师费、折旧费等之后，必须缴付资产增值税，海外人士的税率约为32.5%至45%。而在持有物业一年以后，则可获50%的减免。不过，2012年开始，非澳洲居民（包括在澳洲工作的海外人士及澳洲临时居民）已不能享有50%的减免。

投资海外物业还要留意投资国家的货币汇率，因为就算房价上升有时候也不可能抵销汇价下跌。最近澳元汇率不断下跌，已创下自本年1月以来的最低水平，有专家甚至预测，澳元有可能在两年内跌至0.75美元，跌幅高达20%。如果您在澳元高位时买入澳洲物业，而在澳元下跌时出售，不但不能受惠于资产增值，更可能会出现亏损的情况。因此，在海外买房作投资时首要注意汇率波动。不过，如果您在澳元处于弱势时购入物业，将来澳元回升时，物业也会变相升值。

很多海外人士因为看中澳洲物业的升值潜力而作出投资，部分则是为了子女的教育。不论您是基于什么原因，在海外投资物业，始终不是本身熟悉的市场，因此在置业前应了解清楚，最好当然是找一些熟悉澳洲房地产的专业人士，例如律师和会计师帮忙。购买物业涉及的金额动辄数十甚至数百万元，花一点钱寻求专业意见是绝对值得的。

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