文 / Leisha de Aboitiz

有关新法将从2016年7月1日起生效，针对澳洲的应付税地产，迫使海外居民在澳履行资本增值税的纳税义务。

法律详情可追溯：Amendments introduced to the Taxation Administration Act 1953 (Cth) (TAA) as part of the Tax and Superannuation Laws Amendment (2015 Measures No.6) Act 2016 (Cth)

为何有新法律出台？

推出这些法律的目的在于协助收取海外居民在澳洲物业的直接或间接投资的增值税。

新法出台后，海外居民在澳置业的直接或间接获利，都会被政府强制收缴增值税。过去自愿纳税的人不多，旧法的执法程序困难，执法成本很高。新的法律（非常聪明地）将资本增值税的收缴任务推给了买房人。买家在购买房屋的时候有责任收取海外居民卖家的预缴、非最终增值税（例如房价的10%），并转交给澳大利亚税务局（ATO）。这一规定将迫使海外居民履行其纳税义务， 促使其事先做好减少或避免10%预缴税的步骤，或通过年终报税根据整体收入调整其应付税额，多退少补 （这和澳洲工资预缴税的情形非常类似）。

如何操作？

若购买的物业涉及增值税，除非事先获得卖家提供的豁免证书（Clearance Certificate)、税率更改通知(Notice of Variation)或者卖家声明（Vendor Declaration)， 买家必须从交易价中扣起物业市值的10%，并在交割当日或之前将数额交付ATO。

哪些交易会受到影响？

新的制度将应用于：

1. 涉及应付税澳大利亚不动产（如：土地，建筑，租约，采矿、采石权和探矿权）的直接交易，包括买卖的优先权和期权，以及；

2. 通过公司股权交易进行的不动产间接交易，若该公司持有的大部分为(a)中所列资产。
   

哪些交易不包含制度之内？

一些案例不包含在新法律之内：

• 不动产的“市场价值”在澳币200万以下；这里需要注意，政府会评估物业市场价值，不会允许买卖双方私下压低价格的逃税行为；

• 房产交易是上市公司交易的一部分；

• 海外居民卖家破产或被外部接管。

  
  

买家不缴税会怎样？

如果买家在交割时未能收取正确的数额并将其交付ATO, 买家须付的罚款与其应扣缴的款项一致（例如等于购买价的10%）。

卖家需要做什么？

如果卖家对10%的标准预缴额有异议，那么就需要：

• 取得一份豁免证书（若卖家是澳洲居民）；

• 给买家提供符合法定要求的声明；卖家应当注意，错误的声明面临严重的处罚；

• 取得一份调低预缴税额的税率更改通知。

有哪些步骤，需要花多长时间？

在线系统仍在完善当中，ATO表示：

• 证书和通知可以登陆ATO官网，通过简单的在线系统申请获得；

• 豁免证书应可在几天内获得，有效期为12个月， 卖家可以在交易之前提早预备；

• 申请税率变更的通知需时较长（至少需要一个月的时间）。

一些实际案例

声明：本文仅作讨论用途，并非法律意见。

Leisha de Aboitiz

William James律师事务所合伙人

Leisha有15年的法律从业经验，专注于商业房地产律师超过12年。Leisha的工作范围涵盖商业地产法律的各个方面，着重在复杂的所有权法律，包括长期租赁安排、分契划分以及物业管理。

除了在分契划分所有权及管理，和所有权相关事务（比如土地分割、地役权、房地产契约等），Leisha还在销售与并购、商业租赁、房地产开发、公司交易中涉及的地产方面也有不少经验（比如土地与租赁转移、尽职调查以及被污染的土地问题），以及停建房产销售。Leisha为客户从各方面进行专业协助，包括房地产及投资基金、政府部门、非营利组织、大型企业、破产与清算、银行及房地产开发商。

Leisha还经常授课于法学院，并为REI Journal 以及REI物业篇撰写相关文章。

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