“现在不卖的话，等泡沫破碎时，想卖都没人买！也没人租！“,澳房汇微信公众号文章

自2008年金融海啸爆发，并演变成全球性的经济危机，至今已5整年，6个年头了，但全面复苏的迹象似乎还像天边一片云，飘啊飘……

人们对于“危机”、“国债”、“违约”、“失业”、“坏账”等词汇已经产生了抗体，爱谁谁吧，因为那些都属于高档次人物头痛的事儿。但对于物业市场的“泡沫”、“贬值”、“虚高”等就比较敏感了，因为无论是自住房还是投资屋，都关系到切身利益，关系到业主的血汗钱，甚至是所有的身家。

最近，一位叫Harry Dent的美国佬来澳推销他的着作，在讲演中说：“你们（指澳洲人）应该马上把房子卖掉，除了你的家，如果现在不卖的话，等泡沫破碎时，想卖都没人买！也没人租！”（Sell all your properties except your home because when the crash comes, you won’t find any buyers and renters who would want them!）多恐怖的景象啊！简直就是房市的末日了！

问题在于，类似的危言耸听还不少，引得人心惶惶。

本文仅就“澳洲楼市泡沫”谈谈看法。

泡沫之理论基础

所谓泡沫的定义是指，物业价格在短时间内突然大幅飙升，与工资收入的增长不成比例，从而形成泡沫。引发泡沫的原因有可能是大量热钱涌入，或是对未来盲目乐观，疯狂去购置物业，以搏明日必涨的赌注。

在介绍泡沫的理论根据之前，先认识一下吹嘘“泡沫说”的几位人物。

Harry Dent，美国人，经济学家兼统计学家，最近大作《The Demographic Cliff》（直译《统计学峭壁》，或意译《临渊数据》。意指，所显示的数据表明，市场已经到了悬崖边上）。

其主要观点：

澳洲的物业价格已经是家庭年平均收入的10倍，大大的超过了临界点。

澳洲房市在很大程度上依赖中国大陆的买家，而中国大陆的房市即将崩溃。如果中国房市崩溃，澳洲则必然随之遭到没顶之灾。

预计：澳洲房市从今年，至迟不超过2016年，将开始大幅缩水，跌幅将达30%至50%！

Richard Branson，专栏记者，在《经济学人》发表的报告称，澳洲的房市呈虚高状态，特别是在2012年全澳房市下跌了2.1%。加上物业价格9倍于家庭平均岁入。并称，相对人均收入，澳洲房价被高估了28倍，与租金的比例为38倍。

Steven Keen，西悉尼大学的教授，也是依据物业价格高倍于岁入，而警告澳洲物业必然下跌。并与麦考瑞银行的某高管打赌。

当然还有其他的“专家”和“学者”们，恕不一一介绍了。

可怜的教授去爬山

进入比较严肃的主题之前，轻松一下，我们先看一下大学教授和银行高管赌注的结果。

教授断言，2009年澳洲物业价格会跌10% - 12%。高管则不认可。俩人击掌打赌，输了的从首都堪培拉步行到雪山。

结果，当年澳洲的房价升了2.5%（在当时金融危机的影响下，房市在政府补贴的刺激下不将反升。陆克文把教授给坑了。）教授从伟大的首都走到了Mount Kosciuszko，科修斯科山，澳洲的最高峰，海拔2228米。教授走了7天，登顶有照片为证。

教授在山顶的玉照，不是很光辉。小脸儿晒的黝黑，穿着尖顶小帽的防寒服，俯瞰着大好河山，嘴里冒出哈气。笔者对教授立即产生了敬仰之心，至少任打服输。但事后，教授并不服，仍称澳洲房市要跌。对这种什么的脑袋一根筋的执着精神，笔者更是高呼：“I 服了 you！”。

七倍理论

几位唱衰专家们均引述了“七倍理论”，只是有的说澳洲的房价已经是9倍、10倍等不一。

所谓“七倍理论”是指，如果房地产的平均价格达到该国（地区）家庭平均年收入的七倍时，即有产生危机的可能。

笔者评论：七倍理论，作为衡量房地产市场的公式之一，并没有错。但是，此一公式必须要放的特定的环境中进行全面的考察才会有效。

假定七倍理论是正确的，而且澳洲的物业价格已经超过了临界倍数。但在什么样的情况下此一危机会爆发呢？

全国老百姓都没房！明确的说，就是全澳洲老百姓都没房，或大多数没房的情况下，高价物业令百姓不堪承受，都买不起，危机爆发，自然降价。

但是，澳洲的物业自有率是世界上最高的数个国家之一。峰值时超过70%，现在则在63%左右。之所以出现了大幅下跌，而且还是最近几年的事儿，是因为“战后婴儿潮”一代，逐步退出物业市场，现在市场上大幅物业上市和抢购高档雅柏文而火热异常，主要是拜他们所赐。

63%的物业所有者中过半数属于完全拥有，四分之一属于尚余少量贷款，再四分之一是置业不久，欠高额贷款。

七倍理论对哪个群体的威胁最大呢？

对完全拥有者没有丝毫威胁；对尚余少量贷款者威胁不大；对高额贷款者压力较大；对租赁者不存在威胁（压力在业主身上）；最大的威胁是那些准备买房者，不管是首置还是投资，他们都面对着比以往更高的价格。这一部分人有多少呢？没有准确数据。

另外，七倍理论中并没有阐述百分之多少的群体受到威胁时，危机发生。

如果，我们假定一个最中庸的比例，50%。那么，澳洲显然处于安全线以内，因为澳洲受到七倍压力的群体肯定没有那么高。具体有多少，没有确切的数字，不敢胡言。如果根据最新公布的首置者仅占去年置业总数不到10%的比例话，受七倍理论影响最大的群体估计也就是在10%左右。

请再从另外的角度来考虑一下。七倍理论说明，现在的房价过高，或在短期内飙升，是不是也意味着，早期置业者的物业升值呢？！对于那些已经将贷款还的七七八八的业主来说，房价高升也是个好消息吧。他们可以抵押贷款，去买另一个物业，或以小换大，或换更理想的地区……

总之，七倍理论下的现实并不一定是件坏事，特别像澳洲这样高拥有率的国家，对少数人是增加了压力，对更多的人来说是增加了财富。即使房价下跌，只要没跌到早期买家购买时的价格，他们一直都是赢家！

结论：如果物业拥有状况处于高位时，七倍理论的威胁并不大。

反“供不应求”说

首先表态，笔者是供不应求派。观点是，由于澳洲房市供不应求（关于供不应求的情况在3月7日出版的Domain中文版专题《2014悉尼新盘一瞥》中有所论及），所以市场将在供应量明显增加之前，而需求不断的情况下，价格会持续保持上升态势。因为，供求关系是市场经济最基本的定律。

为能使读者能更进一步了解房市的情况，下面将反“供不应求”的观点列出以供对比参考。

持反对意见的人称，现在澳洲房屋的空置率乃是历史最高水平。他们提出的空置率并非通常所说的可供租用房屋的空置比例，而是指澳人人均占有居住面积大幅提高，形成少数人占据过多空间的情况。

空置率主要有两种存在形式：一、人均占有空间比例大幅提高；二、家庭拥有非供出租的第二、第三物业数量增加。其实，这两种形式就是人均占有面积大了，多了。多了多少呢？据一份报道说，能多出约100万套房！

笔者没做过这方面的调查，不能反驳此数据是虚拟的，故同意此种说法有一定道理。因为，目前市场上动作最多的是原来“战后婴儿潮”一代，卖大屋换小公寓。他们原先买下的3、4、5睡房的大屋，在孩子们纷纷出去自立后，老俩口守空房，是不争的事实。

如果这些空置房能放到市场上，那肯定对房价起到抑制作用。但如何把这些房屋释放出来，这是个问题！而且，似乎还是个很难解决的问题。因为他们已经属于几十万个体，难不成让政府下令让他们出让，不行就派城管？！

只提出问题，却提不出解决的办法，说和没说的区别似乎就不大了。但在现实的市场上，可供买卖的物业匮乏，是严峻的事实。

中国买家推高价格？

这个情况笔者在若干场合已经表达了不同看法，但媒体仍在炒作。对现实不满，总得要找个出气筒，中国人一直在躺着中枪。这种做法是某些人士大肆宣传自由平等的一贯做法。

2012至2013年，来自中国大陆的买家共花费了59亿澳元在澳购置物业，首次超过美国人，排到了第一名。注意，这里的59亿包括开发商买地皮的投资等，建好的住宅可并不都是卖给了华人，所以这是个值得商榷的数字。另一个数字说，大陆买家买走24亿价值的新屋，笔者认为这个数字比较靠谱。

同年，海外投资者共购买了242亿澳元的物业。以59亿计算，中国大陆买家占24.3%；以24亿计算，则占10%。请注意，了解这一高比例的真实含义，还必须要有另一个对照参数，即在2012至2013年内，澳洲物业市场的总成交量是多少？Sorry mate！找不到准确数据。根据以往的情况至少应该在至少3千个亿以上。同样，以59亿计算，约占2.0%；以24亿计算，仅为0.8%。

以不到百分之一的数值竟然将澳洲房市在一年中推高了10%，难道大陆买家都是用的比特币吗？！

再就是，如果中国大陆物业市场崩盘，澳洲应该不会受到负面冲击，而是会有更多的热钱流进来，价格会被推高，而不是暴跌！

“黑手”到底是谁？

至于跌30%、50%的耸人听闻的说法，更是无稽之谈。历史上最惨烈的大萧条，上个世纪30年代，澳洲物业最多跌了18%，两年跌了不到30%。Dent说要跌30%以上，哪得摊上多大的事儿啊！

到底谁是推高物业价格的幕后“黑手”？回答：是市场！

有人肯定会说，这个回答跟没说一样！谁还不知道是市场。

那就回到市场上看看涌动的都是些什么人，有多少钱吧。

据物业经纪，特别是地区的经纪，现在市场是活跃的主要是这么几类人：换房者，即以大换小，或以小换大者占据了最大的数量，这是个更迭的时代。

在投资者中有这样一个类别：SMSF（Self Managed Super Fund，自主管理退休基金）。

到2020年时，也就是说，还有7年时间，澳洲的Super（退休金）总值将达到3万亿！3万亿是个啥概念？对比一下就知道了，届时澳洲的股市总值约2万亿。看清楚了吧，也就是说，Super总值是股市总值的1.5倍！

Super，即退休金制度是1992年基廷当政时提出的，至2002年时，比例调高到9%；陆克文当政后不久，再次将该比例上调到12%，但采取了逐步调高的做法。到2020年时达到12%。

2007年，政府通过SMSF运作方案。其实在此前，已经有相当一个量的退休金额度在物业市场上运作了。