文：James / 安然

新年伊始，澳村的小伙伴最关心的，无疑是2016年澳洲房地产市场的走势会如何？大家都在比对各种数据，有人说要愈发冷却了，也有人认为市场依然平稳。就在大家远隔万里看中国股市数度熔断、并且一路往下而惊呆的时候，一波金融寒潮直接扫来了澳洲：中国严控资金流出海外！

澳洲房市的夏日寒潮

1月20号，是一个炎热的夏日，澳大利亚金融评论(AFR)的记者Angus Grigg首先报导，中国所有的银行开始全面停止或延后外币兑换业务，这是根据中央银行作出的内部指引而实施的，并没有推出新的制度。而且无论是公司还是个人，同样受到严格对待，这是好多年都没有发生的事情。

想要到海外投资的中国人开始紧张了，银行换不出钱，资金难以转出，还如何投资买房？人民币若继续贬值，岂不是手里的钱越来越不值钱？不仅国内消费的购买力下降，海外消费也会更加不划算。无疑，当人们对人民币缺乏信心，恐慌就来了……

这件事，对于刚从高峰冷却下来，进入徘徊状态的澳洲房市，影响尤其重要。

苏富比国际是悉尼一家著名的豪宅销售代理，Lulu Pallier是公司内专门接待中国大陆买家的经理人，她坦承近几周有些客户向海外调动资金发生困难，她说，中国政府收紧资本管制，是从年初开始的，估计五百万澳币以下的房产交易将会受打击最大，因为这个价位的买家一般在海外没有足够的资产，这些人也没有其他办法，比如通过自己的生意，向海外转移资产，这意味着就必须通过银行来换汇，而银行换汇政策一但被收紧，投资买房就会变得很艰难。

Scott Kirchner是总部位于上海的澳洲房地产中介公司Bellerchina的董事，他说，由于中国政府加强资本管制，澳洲的开发商可能会遇到麻烦，因为客户从中国调动资金出来会有困难，他建议客户在签约购买澳洲房产前，要先确保自己的钱已经到位，再进行接下来的投资流程。

一时之间，中国政府加强资本管制，直接让澳大利亚的发展商和房地产中介感到了阵阵的寒意，甚至也有澳洲的评论员认为，中国央行控制人民币外流会让中国来澳投资房产的买家锐减。

这是怎么一回事？

这一波寒潮的起因，是近期中国的外汇储备在12月直降了1080亿美元，而去年一年，从中国流出的资产已经高达6760亿美元。 

其实，自从去年人民币加入世界货币基金SDR后，国际间对人民币的币值就有了10%-15%的贬值预期，从去年八月起，人民币的汇率已经下降了3%。本来人民币贬值是有利于中国的出口，有利于中国产业转型的。只不过，下降趋势过快，造成近期以人民币计价的资产大量出逃。如果不加控制地放任贬值，就会造成踩踏性的混乱与恐慌。

连日本央行行长黑田东彦也看到问题的严重性，他在达沃斯论坛上建言，中国应当实施更严格的资本管制措施，阻止热钱外流以稳定人民币的汇率。这样既可减少外汇储备消耗，也同时刺激国内消费。LMF总裁拉加德虽未直接对黑田东彦的观点表示反对或支持，但是她说，目前大规模使用外汇储备并不是一件好事。她建议中国应该多与外国金融机构沟通，不要让大家猜中国有个让人民币贬值的秘密计划。

其实，中国政府也是两难，看资产外流这么快，应该早有所行动的，但是，作为刚加入的国际货币，保持人民币的“广泛地使用”、“自由地对换”也是必须的。现在有外间的支持，也是一件好事。

安抚市场不安情绪

看明白中国政府为什么收紧资本管制政策，两天之后，大家的神经才放松下来。澳大利亚的房地产大咖纷纷发表意见，以安抚市场的不安情绪。

来自第一太平戴维斯Savills International全国调研总部的Tony Crabb认为，这只是中国政府短期内为控制现金流出而实施的手段，对澳洲房地产发展不会有根本性打击和影响。澳洲国内投资者的贷款限制才是更多影响澳洲市场的因素，中国的资本管制并非关键因素。

同样，CBRE资本市场及国际投资部的高级常务董事Rick Butler说，并没有看到任何表明中国人对澳洲房地产的投资有放缓迹象。他觉得，一心想来澳投资的中国人，是完全有办法把钱转出来的。悉尼很多著名项目都是中国人投资的。

在澳的中国开发商也表示，没有发现对他们的项目有明显影响，著名的绿地控股是中国最大的国有控股集团，他们在悉尼市中心建造的最高地标性建筑Greenland Centre已基本售罄，在North Sydney的Lucent项目和Potts Point的Omnia项目也都销售得所剩无几。绿地澳大利亚公司说，并没有看到中国政府的资本控制对他们在澳的项目销售有明显打击，每天依然有很多买家来访咨询。

在黄金海岸，来自中国的企业集团FORISE（复华资产）对黄金海岸市场并不担心，律师Tony Hickey说，中国投资者对澳洲市场依然很有信心。一切投资项目都在正常推进中。就在这周，他的一个客户就成功向澳洲转入了1亿澳币，他们都认为澳洲有很大的投资潜力。

帮助华人寻找海外房产投资的居外网，其联合创始人Simon Henry说，他们并未看到因中国政府收紧资金控制而产生的影响，依然有很多人通过居外网进行咨询并浏览海外房产。事实上他们上周三比上周一的咨询量还高10%，Simon认为，宏观的大环境是，中国政府会不断放松其汇率干预，而现在的控制就如正常的起伏节点一样，未来其实是自由的外币政策。以后将有更多中国人到海外投资，包括房地产，也许现在很多人还未意识到这一趋势，但到2016年底就会开始有明显变化了。

房市供不应求将继续

一直以来，都有研究数据表明，直接从海外进来的中国资金其实对澳大利亚房地产市影响甚微，仅仅占总购买力的2%，这包括很多是来澳的中国移民，也有很多是来澳留学生，他们的签证也是允许买房的。

所以要看房价的走势，关键是看澳洲国内的供需平衡情况，我们来看一组大数据。

最近统计数据显示，整个澳大利亚公寓建筑审批量11月有明显的下跌，达到破记录的23%! 这可是一年来最大的跌幅。令经济学家吃惊的是，11月份，政府规划部门只批准建造包括单元房、联排别墅和公寓在内共8236套，对比10月份的 11,717套(也是12个月内最高)，可谓直接“大跳水”。而新建独立屋的审批量也从10,027个降至9730个。整体而言，新建房屋审批量下降了12.7%。

接下来，J.P. Morgan的经济学家Tom Kennedy预计建筑审批量还会继续减少。他说，高密度住宅审批量下降，紧接着银行借贷政策的收紧以及房价上涨速度的降低，住宅审批量会越发明显地减少。目前，新州的建筑审批量仅有小量减少，而在维州，每月同比已是直降 35%！澳大利亚联邦银行的高级经济学家Gareth Aird表示，政府这样有意减少建筑审批量是为了平衡之前一直出现的房屋过剩。

Master Builders Australia的董事长Wilhelm Harnisch说，这一手段是对首次置业者有好处的，公寓市场正在成熟，房价上涨受到压力，首次置业者才有机会可以入市。悉尼房价从去年12月起连续第二个月下降，而且公寓这一类房型的特点是，一般在其报建后起码18个月，才开始建造，所以Harnisch认为，公寓市场还将是房市的中流砥柱，尤其是东海岸地区的公寓。Amp的首席经济学家Shane Oliver说，建筑审批量的减少是对消费者有利的，供应量小了，房价才能被稳住。房价稳住了就可以在悉尼和墨尔本买房了。

结语

人民币加入世界货币基金组织SDR，作为世界货币，“自由”是基本的定调，对澳洲的房市绝对是大好事。中国政府近期的资金管制也是暂时的，是发展和适应的过程中，政府对汇率过快下跌的必要调整措施。长远来看，中国也必然会放松外汇政策。而要明白澳洲房地产市场，主要是看本地供求情况，由于获批房屋数量已经显著减少，这对房价有很大的稳定作用。所以，即使打个寒颤，2016的房市还是有望稳步发展的。

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