新南威尔士州政府近年因为推进多项大型工程而加大了征收物业的幅度和力度，征收过程总体来说还算顺利，但也不乏‘钉子户’。其中要数 Desane 在内西区的地块最为难啃，前前后后的几轮官司的结果也都成了其它受影响业主关注的焦点。

这一法律纠纷自4月份州政府在法庭受挫开始引起大量关注。APR壹地产也专门做了深度报道：APR壹地产 | WestConnex 诉讼案: 若政府强制征地, 业主如何自保？

当时的判决影响深远，除了 Desane 这样一个民间开发商扳倒政府被视为‘奇迹’以外，对于实行判例法的澳洲来说，这一判决潜在的广泛影响和法律意义让业界认为判决产生的“余波”值得关注。当时业内估计，大量相似处境的被征地对象会仔细研究这一案例，然后相继向政府发难，而NSW州政府在 WestConnex 甚至其它工程项目上的成本将被大幅推高，工程进度也会大大延长。

然而，这一纠纷在沉寂了几个月之后，再次因为新州政府上诉成功成为焦点。

壹地产专门为大家总结了一下整件事情的关键信息。

短短的几个月，不同的法庭对所依据的相同的几部相关法律的解读为什么会得出完全不同的结果？我们有必要来简单看一下前后案例（Precedent）。

这一案件的争夺的核心是当时州政府 RMS 发给 Desane 的征地通知（PAN – Proposed Acquisition Notice）的有效性。

当时 Desane 的律师指出州政府 RMS 发出的  PAN 不具有效性的三个原因是：

当时的法庭就是因为认定这份 PAN 无效而判州政府无权行使强制征收的权利，新州政府败诉以后，很快决定上诉，可能一是因为这一判例影响重大，会使得州政府在大批类似的征地谈判中处于不利地位，从而导致时间和金钱的成本大幅上升；第二应该是州政府的律师团队分析情况以后有很大的胜算。所以在上诉时，州政府成功地以“这一案件的代表性和深远影响”说服新州受理上诉的法庭尽快排期开庭，最后如愿以偿获得预期的结果，翻案成功。

这次这次上诉法庭改判，宣布州政府RMS 发给 Desane 的征地通知(PAN)并非无效，要点如下：

这一事件后续的发展耐人寻味，判决出来的当天 Desane 宣布已经接受州政府 7800万的征地赔偿价格。

首先，表面上和道义上Desane 肯定是输掉了这一官司，但是这一官司也起到了为他们大大提高赔偿要价的作用。最初州政府对于这块地址为 68-72 Lilyfield Road, Rozelle 的面积为5274平米的地块开出的补偿价只有1840万，最后能争取到7800万的赔偿款，真的不能说 Desane 是输家。Desane 股价在公司声明以后应声上涨0.42分达到1.5澳元/股（38.89%）就是最好的说明。

Desane 除了迫使州政府大大提高了征地赔偿款，和政府的协议里还有一条：如果政府未来还是需要出售这块土地，Desane 有优先购回的权力。

这次判决的意义很大，和上次州政府落败一起考虑，就是这样的处境甚至更广泛的一些情况下，都要对法律对整个商业利益的影响有更综合更复杂的考虑

从州政府的角度来讲，仔细阅读他们去年年中的预算案，会发现他们大大增加了 WestConnex 工程征地需要的资金，不难发现州政府其实是有意同时使用“强硬的法律手段”和“坚定的立场”配合“更加慷慨的经济好处”来尽快解决问题。

从 Desane 的角度来看，他们的团队肯定也解读到了州政府的信号，可能战略也因此调整为通过“上法庭的过招”来获得的“更高的征地赔偿”，笔者觉得这也就是为什么在这次法庭判决出来的当天双方就在征地赔偿上达成一致的原因(Desane 放弃了上诉到联邦法庭为此继续纠缠的选项)。

从市场来看，大家也许一直都认为Desane 最终会输。看前文的股价走势图可以发现，Desane 第一次法庭获胜的时候大家就认为他们最终还是会输，但是会获得非常满意的赔偿款。2013年9月以后到2018年4月法庭胜诉这一阶段的股价走势应该是市场对这一地块的开发价值和风险的考虑，4月在法庭获胜以后，如果继续推进项目，股价应该只会延续过去的走势，随后股价的越走越强只能说明市场认为 Desane 地块现在又有了获得可观赔偿费的机会，最后会获得非常不错的赔偿款却不必承担推进项目的风险，最后协议达成当天的暴涨体现出市场对7800万赔偿款锁定以后计算的股价差异。

最后，没有人打官司是因为爱打官司，深层的考虑都是商业的，很多时候，判断所有的因素，必输的官司也是可以帮助获得商业利益的（州政府从自己的执政地位考虑的政治代价产生的征收这块土地的急切性也是一个很大的因素）。所以最后看来，一些英文主流媒体的大报号称这一判决会大大增强州政府征收土地的力量的判断是完全错误的，因为 Desane 的努力和不畏政府，州政府未来征收土地需要付出的时间和金钱成本必然地要大大增加了。