文 / 梁杰夫

外面的世界不精彩

近日，加拿大卑诗省（经济中心为温哥华）政府宣布，从八月二日起，外国买家购房需要缴纳额外15%的财产转让税（Property transfer tax，按房产价格在1-3%之间）。一套100万的房子，海外买家要多付15万的税。如果说澳洲额外4%的印花税是“抢钱”的话，加拿大的可以称之为“洗劫”。更早一点，新西兰政府为了抑制房价，规定投资房首付必须达到40%。而中国方面，在加紧控制资本外流的同时，官方宣布人民币进一步贬值。所以最近中国投资人海外置业者这一路，走得相当坎坷。

在经历了英国脱欧，美国袭警案，法国德国恐怖袭击及土耳其政变，人们觉得，澳洲政坛的小打小闹还是可以接受的。本来含着泪被澳洲政府逼走的海外投资者似乎又要转过头来，再买两套澳洲的房子压压惊先。

骗我也请走心一点

解决了买不买，现在到了买哪里的问题。有中国的投资者给我发了一个文章的数据，问我这个文章靠谱不？数据如下：

按照该数据，悉尼成了澳洲最不宜投资的城市，在2020年，达尔文，珀斯，布里斯本房产中位价将超过悉尼。如果这样的预测成真的话，在那三个城市的投资者们都得从睡梦中笑醒，悉尼的业主们都哭晕在厕所了。

这样的数据，在中国几大的海外置业网站及外国中文论坛都出现过，唯独没有在澳洲的任何媒体及网站出现。

因为在澳洲的人都知道：虽然我不太懂房产，你可以骗我，但是，请真诚一点，走心一点！

澳洲房市哪家强

下面，我决定真诚一点，走心一点谈谈澳洲几大城市最近的房产大数据。首先是最基本的房屋价值增长率。

根据Corelogic的数据，八大城市房价在过去八年里平均增长了54.9%。其中，悉尼以87.9%的增长拔得头筹，分摊下来，就是每年11%。澳洲房产“八年翻一倍”的说法也来源于此。墨尔本不甘落后，获得71.8%的增长，每年9%。第三名是在墨尔本及悉尼之间的堪培拉，首都不能太寒酸，增长26.9%。

塔州因为人口少，经济发展缓慢，一直以来都是澳洲最穷的州，所以其首府霍巴特排在最后也是情理之中的。西澳珀斯在矿业凋敝之后，人口就一直往外流，房产也一直低迷，几年下来，增长排在倒数第二。有点让人跌眼镜的是，大兴土木的布里斯本，作为第三大房产市场，却录得倒数第三的增长率，比不上默默的阿德莱德及达尔文。

同样的利息环境下，悉尼，墨尔本房产之所以有如此惊人的表现，归根到底还是由人口增加和经济发展来推动。作为目前拉动澳洲前进的两个火车头，这两个城市提供了充足的就业岗位，因此吸引了大批其他州的人迁移过来，有人气，有市场，房价自然上去。所以在未来相当长的一段时间内，房产市场也一定是强者恒强。

那些年我们一起扛的下跌

在这八年中，也曾经出现过全国性房产下跌周期。在2010到2012年间，由于澳洲央行利息提高及政府削减首次置业补助，全澳房产价格平均下跌7.4%。

数据中可以看出，达尔文（-13.1%），布里斯本（-9.5%），墨尔本（-10.5%）跌幅较大，悉尼（-4.9%）相对较少。利息和房价的负相关也在此期间得到验证。

上图为澳洲央行利息和房价指数（增幅）的对比图，如果虚线（房价指数）在红线之上，表示房价在上涨。澳洲房价在2010年中到2012年上旬，是处于下跌状态的，当时利息陆续上涨了1.75%。然后从2012开始，利息进入下调轨道，房价也开始新一轮的上涨，在2015年中达到顶峰，接着银行贷款政策大变，房价增长变慢，甚至在2016年初回落到红线以下。不过由于低利息的存在，房价得到有力的支撑并开始反弹。反弹归反弹，短期内再创新高的可能性大大减少。

“法定看房日”的喜乐

市场的好坏，从拍卖中就可以看出来。每个周六都是澳洲的“法定看房日”，全家大小，左邻右舍齐上阵。老百姓豪宅买不起，但是看得起呀！市场好的时候，看各路竞争者面红耳赤地抬价；市场不好的时候，看中介拍卖师使尽浑身解数，力挽狂澜，都不失为一种乐趣。

拍卖最后统计出来的数据，就是二手房市场的重要指标--拍卖清空率。简单假设市场上有100套房子要进行拍卖，如果成功拍卖了70套，清空率就是70%。清空率70%以上，就是很活跃的市场。

上图为2016年7月24日的澳洲各大城市的清空率，头两位自然是悉尼（75.3%）和墨尔本（72.4%）。珀斯（42.9%）和塔州（50%）则表现较差。布里斯本是长期徘徊在50-55%之间，表现也逊于堪培拉和阿德莱德。

这个图更重要的是与去年同期相比，清空率虽然变化不大，但是悉尼，墨尔本的拍卖数量几乎是减半了（悉尼从906到448，墨尔本从918到569）。去年年中，是房产最火热的时候，好房坏房齐上阵，全部拍卖，反正有的是人抢，不拍白不拍。目前市场降温了，买家更理性了，坏房子就再也不会走拍卖，因为拍卖师最怕看到的就是全场哑火，最后只能来个Vendor bid（卖家出价）就收摊走人。所以，悉尼，墨尔本拍卖数量锐减。而其他城市，因为不是房产的主战场，因此不管从清空率还是拍卖数量来看，都是基本保持一致的。

从另外一个角度来看，由于低息环境的存在，又没有房价急速下跌的趋势，房东自然是不慌不忙。现在卖房子，不容易卖出特别高的价格，拥有成本又低，不如就留着，等待下一个上涨周期的到来。这样的处理方式也回归到了不动产的本质，长期持有，稳定增值。所以市场上，也出现了“房子荒”。历史上冬天会是较冷淡的市场，到了春天就会回暖。目前看来，房东们惜售的心理非常强，他们在春天把房子放出来的可能性也不是很大，所以，这个冬天估计比以往要长。

空置率-房东的忧伤

作为投资者，除了关系物业的增值潜力之外，空置率也是一个很重要的标准，它直接影响了投资物业的现金流。

上面的数据可以看出，澳洲近一年的物业空置率平均在2.4%左右。西澳珀斯目前面临比较严重的问题，空置率由去年同期的3.6%节节攀升到最近的5%，是澳洲平均水平的两倍。为了顺利把物业出租，房东们除了降价，还给出各种优惠比如说免租一周，或者送上一个超市的购物卡。这就是为什么房东眼里常含泪水？因为看着空置的房子心里发慌。

另一个空置率逐步升高的城市就是布里斯本（2015年6月2.5%，2016年5月2.7%，2016年6月2.8%），虽然还没到严重的程度，但也值得我们的注意。布里斯本的楼花很多都是有包租6年，固定回报6%的优惠条款的，这其中的原因，除了开发商太热情好客之外，我也想不出来别的了。

空置率方面，悉尼（1.8%）墨尔本（2.1%）表现不错，稳扎稳打，虽然租金回报率低得可怜（3-4%），而且未来有更加可怜的趋势，房东们也都是甘之若饴，因为那都是真爱。

政府搭什么台 唱什么戏

我们再来看看政府政策方面。其中最主要的就是对海外人士征收的额外印花税。澳洲置业三大州，新州，维州，昆州都加了，其中以维州最凶，海外买家印花税是12.5%，相当于多加一个首付。新州还给澳洲永久居民（PR）设了道门槛，如果你在过去一年内，没有在澳洲境内累计住满200天，还是需要缴纳海外人士的额外印花税。这个条款，也使得部分有PR的投资者推迟购房计划。

反观阿德莱德，不但没有启动附加税，还把原来今年6月就要结束的楼花1.5万印花税优惠延期，并且范围由阿德莱德扩大到整个南澳。如果再加上1.5万的首次购房补贴，符合条件的南澳人可以获得3万的政府补贴。虽然政策很好，但是楼花在阿德莱德还不是主流产品，并且依据过去12个月房价中位价只涨了2.2%的趋势（2016年6月底，中位价42万），阿德莱德房价未来的预期还是增速比较缓慢的。

昆士兰的房产，一向以概念炒作著称，先是联邦运动会概念，再到奥运会概念，再到高铁轻轨。赶悉尼超墨尔本，气势如虹，但其实际表现却是差强人意的，每每看到该地区的房价曲线，平平地躺着，总有一种想去扶起来的冲动。

下图为著名的冲浪天堂（Surfers Paradise Queensland 4217）从2007年到2015年底的曲线图，其中，以2007年间卖出的1238个公寓统计均价是41.5万，八年之后，以2015年间卖出的1797个公寓统计，均价是35.5万。是否值得投资，就是仁者见仁，智者见智了。

当然，面对悉尼墨尔本高昂房价这个难以逾越的壁垒，昆州为投资者提供了一个低价的选择。相对西澳及南澳的遥远，同处澳洲东海岸的昆州是有很大的增值潜力的，但前提必须是有不断增加的常住人口，充足的工作岗位，完善的基础建设，而不是只依靠旅游观光者及鳞次栉比的新建公寓。最近昆州降低投资移民的要求，向外国投资者抛出橄榄枝，也是一个利好消息。

无心插柳柳成荫

说完了数字，我们再说一点点情怀。不久前悉尼西北Castle Hill的一位82岁的老太太拒绝了开发商开出的2600万天价收购她的房子。对我们来说，也许这是一个绞尽脑汁才能规划出来的投资成功案例，对老太太来说，这是一个住了50年，不想离开的家，而且她有生之年也不打算把这笔投资变现了。

让房子为你打工是幸福的，一不小心自己成为房子的奴隶又是另外一回事了。很多时候，投资也是有心栽花花不开，无心插柳柳成荫。很多时候，人们就是工作在哪里，家就在哪里，投资房也买在附近，方便管理，看着也踏实。房子，只要持有时间足够长，回报还是相当可观的。万一哪天，铁路修到家门口了呢？梦想还是要有的。

原来，生活中还有很多比房子更重要的东西。于是我放下手头的房产季度报告，如释重负，然后，默默打开了lotto的网站。

梁杰夫

房产信贷专栏作者 信贷经理

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