文 / Max Wang

最近越来越多的客户联系我，询问首次购房的相关问题，这些问题来的非常及时，因为现在的确是首次购房者进入市场的好时机。本周的文章我们以墨尔本为基础，聊聊首次购房者的困惑，疑难和一些可行性方案，背后的想法和原则也适用于悉尼和布里斯班等澳洲其他首府城市。

在这里要感谢我的朋友圈里为我提供问题和购房经历的朋友们，因为你们的好问题，才有这篇文章。

2016年下半年到明年对于首次购房的朋友们来说是个千载难逢的好机会，目前从市场上各种数据综合来看，最活跃的两个人群是已有自住房的投资者（Established owner-occupiers）和首次购房者（First-home buyers），其中前者指的是已经在成熟社区有自己的住房多年，通过这些年房产本身的增值考虑下一步投资，或者是年龄、退休等原因开始选择更加方便易打理的小户型房产来适合自己等生活方式的人群，也就是我们常说的down-sizer；另一个人群就是准备进入地产市场的首次购房者，也是今天我们着重要探讨的。

为什么现在对于首次购房者来说是好机会？我们来从几个角度综合分析一下。

信贷成本 Cost of Credit

虽然目前澳洲各主要城市对于海外投资者的贷款、额外印花税等政策不像之前那么友好，但对本地购房者来说却越来越有利。这里的“信贷成本”包括两个部分：

一是贷款利率，目前澳洲储备银行的基准利率是1.75%，也是澳洲近30年来的最低点，如果是用来买自住房的话，现在比较常见的房屋贷款利率在4.x%左右，可以说是非常非常的低，每月的还款压力也会相对较小，或者说原来每个月还款的预算不变的情况下现在可以买个更贵一点的房产。我去年底写文章预测2016年的基准利率走向，说到如果澳储行降到1%我也不意外，目前来看很有可能会进一步下降，确保澳币汇率不会走高，继续刺激澳洲比较疲软的经济状况。

贷款利率低的时候其实需要比较谨慎，防止过度贷款，造成一旦利率上调还款压力过大的情况出现。

但从未来1-3年来看，大家在做还款预算的时候不必太紧张，基准利率会维持在这个低点，很难会突然回升上涨。此其一；

二是澳币的汇率。写这篇文章的时候澳币对人民币汇率为1：5左右，虽然不是过去6个月内的最低点，但和前两年1：6.x的水平相比还是很便宜，不少华人首次购房者都是海外背景，部分或者全部定金是从国内人民币转过来，同等金额的人民币和两年前相比，现在换成澳币等于多出来了15%-20%，或者说澳洲房子全场85折，这是信贷成本方面有利的第二部分。

这里多提一句，澳币和人民币货币兑有些小幅上扬的趋势，但从澳储行和澳洲整体经济的角度出发，澳币维持低汇率对经济有利，目前的汇率水平会一直维持到2018年下半年，甚至是2019年上半年，中间会有小幅调整，但回到1:6以上水平的可能性非常的小。

首次置业补贴 First Home Owner Grant

在澳洲，各个州的政府为了帮助和鼓励人们进入地产市场，都有自己的“首次置业补贴”政策。以墨尔本所在的维多利亚州为例，如果你是澳洲公民或者永久居民（PR），年满18周岁，第一次在澳洲购置房产，并且用来自住，那么你就有机会领取维州政府给的$10,000澳币首次置业津贴。

这里需要注意三点，

• 一是首次置业津贴对于购买的房产（房子和土地都包括在内）的价格不能超过$75万澳币；

• 二是房产的类型不限，公寓、联排别墅、独立屋、自己建的房子都可以；

• 三是如果是两口子，那么只能有一人领取该津贴，另外一个人会自动失去这个机会。所以这里有个策略是两人在结婚或者有事实婚姻的关系之前可以考虑分别用自己的名字买房，都可以领取该津贴，这也是本地年轻人使用的一个策略。

印花税 Stamp Duty

印花税是首次购房者关心的话题之一，因为好不容易攒下来的首付，能少交些税总是好的。State Revenue Office Victoria （简称SRO，相当于维州地税局）网站上有详细的介绍，简单的说，如果你满足上面提到的“首次置业补贴”条件，那么你自动就满足了印花税折扣的要求，获得50%的印花税折扣，这里唯一的不同点是房产的价格不能超过$60万澳币，而不是上面提到的$75万澳币。

在维州，印花税的计算是一个复杂的公式，土地和房产本身是分开计算的，但基本上都在5%-5.5%之间。以一套$60万澳币的房产为例，正常情况下需要交纳$31,070的印花税，如果你是首次买房，那么只需要交一半，也就是$15,535的印花税。

房产增值税 Capital Gains Tax

为了长期打算，房产增值税就必须要考虑到，否则也会造成不必要的损失。

先解释下什么叫“房产增值税”：简单的说就是给房产增值的部分上的税，比如50万的房子，过了若干年变成了70万，那么则需要为这增长的20万上税。

对于首次购房者，要分成两种情况说。

如果房子买来第一天就开始自住，那么自住12个月之后再搬走把房子出租用来投资，将来出售的时候则不必交纳房产增值税。

如果房子买来先开始出租做投资房，之后再搬进去自住，那么需要书面形式通知SRO（维州地税局）转换的日期，并没有什么罚款或者高昂的费用，SRO会在这个时候对房产进行估值，如果你之后一直住下去不卖，那么就不产生增值税；如果有一天你卖房，那么从自住开始之后的增值部分不需要交税，在你出租做投资那段时间的增值部分需要交增值税。这也就是为什么有不少的地产投资者每年搬家的缘故，买好了房子自己住一年，搬去下一套投资房再自住一年，如此重复，可以避免交纳高昂的房产增值税。

（Disclaimer: 以上是对两种情况下资产增值税的简单举例，方便大家理解，具体内容请根据个人情况咨询专业会计师。）

这里和大家分享下我收到的一些有代表性的问题：

第一套房子是买公寓好还是House好？公寓位置较好？

公寓价格比较便宜，还贷压力比较小，但增值潜力差；House的话相对位置比较偏远，而且如果是house & land package，土地先交割，之后房子才交割，会出现一段无法入住却要还贷的时期，该如何取舍？

如果为了长期打算，第一套买house的话，过几年后可以用增值的部分重新贷款(refinance)来买第二套、第三套，但是否要为此牺牲位置？

针对大家关注的问题，我们来聊聊几个可行性的方案：

买公寓

无论是购买楼花还是购买二手公寓，其实都是首次购房者的一个不错的选择。因为不少朋友买房子的第一目的不是为了投资，而是为了不用再交房租帮别人供房，平时工作繁忙没时间打理院子，自住的同时又希望离工作和活动的主要地区不要太远，那么公寓就成为了首选，这里我有个建议，就是可以考虑成熟好区的公寓楼，比如South Yarra, Balwyn, Richmond, Hawthorn, Camberwell等地区的公寓，居民密度不要太大，公共设施不需要太齐全，但户型要适合家庭居住而不是只适合学生租住的，而且最好有车位。这类公寓如果选择好的话也有相当不错的增值空间，我遇到过一个Balwyn的项目就是难得的具备资产增值潜力的公寓。买公寓需要留心大楼物业费，这个可大可小，根据大楼的公共设施决定，将来会是一项开销。

买Unit

这里指的Unit是那种只有两三层楼高，一般没有电梯，更没有游泳池等设施，一栋楼里只有不超过20户的类别。这种房子其实如果选好了的话资产增值潜力非常的大，物业费也非常便宜，虽然都是旧房，自己动手装修一下就可以非常温馨舒适，尤其推荐的区是Toorak, Albert Park, Hawthorn等区，既比较容易负担，位置通常也都可以很方便，土地比例也会高一些，从很多角度来说，比高层公寓要值得购买的多。

买House & Land package

这个其实是澳洲本地年轻人喜欢的类别，优点是同样的价钱，土地比例大，增值潜力更好，空间也更大；缺点是通常位置较远，上班、交通等需要多考虑。

事实上，在今年4-5月份里墨尔本30公里以外的周边地区共有1,500个house & land package交易完成，是过去14年来最高单月交易量，大部分在墨尔本的北区和西区走廊，其中购买者的主力就是首次购房者。

虽然位置较远，但若干年后可以借用资产增值的部分再次贷款购买第二套房产，这也许是公寓没有的机会。

鱼和熊掌兼得

如果你既希望住的区域很方便，离CBD近一些，不牺牲自己的life style，又不希望因为购买了公寓而失去house增值潜力高的优点，可以在未来几年逐步购买更多的房产，那么有个方案可以和大家分享，那就是先买一套土地比例高的房子，比如house & land package或者联排别墅，住上一年（忍受一下），然后搬去你喜欢的区域住公寓，将这套House出租，那么就可以鱼和熊掌兼得了。

这听上去也许让很多读者朋友觉得难理解，为什么自己有房子还要出去租房子交房租给别人，事实上，我身边很多澳洲地产行业的朋友、投资者都会这么做，既能过自己想要的生活，又能通过房产增值获利。

这个方案需要注意的是现金流的控制，一方面要交房租，一方面要还贷款，所以出租的租金收入和自己本身的收入要计划好。

结语

一口气聊了这么多，希望对准备购买第一套房产的朋友们有些帮助，每次培训或者演讲的时候我都会和大家分享一个观点，那就是买投资房的时候我们要非常的理性，看回报率，看区域人口组成，看供需平衡数据，哪怕你自己不喜欢住在里面都没关系，只要适合投资就可以；而如果是买自住房，则可以任性一些，感性一些，只要你自己喜欢住在里面，那就比什么都重要。

首次置业只是一个开始，也很有可能不是我们买的最后一套房子，所以不需要一步到位，买第一套房子的时候会比较难，因为只有你自己攒钱还贷，当你有了第一套之后，就多了一套房子一起帮你赚钱（因为房子本身在增值），第二套、第三套会越来越简单，当你有了5套房产，你就跻身澳洲人口资产前15%了。

趁机会好的时候迈出第一步，合理的组合房产类型，让现金流和资产增值平衡发展，美好的明天就不远了。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区事务总监，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: ＋61 3 9514 8983、E: [email protected]

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