文/芭比

朋友C先生在二十多年前移民到悉尼，到达不久便买了两个物业，一个自住，一个投资。

C先生来澳洲前已决定要住独立屋，因为以前住在寸金尺土的香港，一般人要住花园洋房是一个很遥远的梦想。既然来到澳洲，自然要抓紧机会把梦想成真。于是他选择了Castle Hill 的一间四房独立屋，住进了他梦寐以求的花园洋房。不过，C先生作出决定前也有考虑其他因素。他幸运地在到达悉尼不久便在Castle Hill 附近找到工作，而他们夫妇俩也还没有小孩，不用考虑子女上学的问题，这间梦想之家正正符合他们的需要。

至于投资的物业，C先生选择了St Leonards 的一套两房公寓，价钱其实和 Castle Hill 的四房大宅差不多一样。不过，因为目的是投资，要考虑的因素也不同。首先最重要的是增值能力，是否容易出租，回报率是否合理。St Leonards有不少商业大楼，位于北岸火车线上，前往市中心非常方便，距离Chatswood的购物中心也只数分钟车程，这裡的公寓要找租客完全没有问题。此外，下北岸的房价一向非常稳固，就算在房地产市场不景时，也不会如其他地区大幅下跌，保值能力很高。

从以上的例子，可以看到选择投资和自住物业时的不同考虑因素。Castle Hill 距离悉尼市中心颇远，对于在市区上班的人来说或不会列入考虑之列。但每个人的喜好不同，有些人把生活舒适放在首位，不介意长途跋涉到市区上班，因为如果是自住，个人要求为大前提，升值潜力只是其次。故此，购买自住房时其实不用太计较短期内房价升跌的可能性，因为自住者很少会因房价少许上升或下跌而卖房搬家。

至于投资物业，就要以回报为首要考虑的因素，而回报是包括将来的资产增值和租金收入。基于这些考虑，在选择地区和户型等时，都不再会以个人喜好而作出决定。您可能会喜欢一些宁静的住宅区，远离繁嚣，但如果交通不便，便很难出租。另外，一般租户都属小家庭，甚至单身人士，大部份都会选择公寓，独立屋就不那么受欢迎。所以，最好是选择一些邻近火车站和购物中心的公寓。新落成的大型楼盘很多都有完善的住户设施，例如健身房和游泳池。不过，有了这些设施就代表了管理费也会较其他公寓高昂，而有需要调高租金，但这可能会令部份租户却步。还有很多人喜欢在大学附近购买公寓投资，因为大学生对住宿的需求很高。不过，要考虑很多学生会把公寓再分租出去，一套小小的两房公寓有时候可以住上十多人，很多业主在学生搬离后要花上大笔金钱整修才可再出租，最后得不偿失。因此，选择租客也是一门学问。

当然自住和投资物业也不一定大不同，有时候投资的物业可以收回作自住之用，自住的物业也可以卖出赚取资本增值的回报，一举两得，这是最理想的。

题外话：C先生十多年前回流，把澳洲的两个物业都卖掉了。如果到了今天才卖，不知道升值了多少倍？投资还是要看长线，大家同意吗？

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