深夜楼市又传来大消息！

4月22日晚，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》（以下简称《通知》）。从即日起海南实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。

小编依据海南省统计局披露的数据统计了近4年（2014年-2017年）商品房销售额后发现，海南商品房成交额合计达到了6124亿元。

▲数据来源：海南省统计局

近年来，随着全国房地产市场成交活跃，海南的商品房成交额增长呈加速之势，如2017年商品成交额就同比上涨82%，而当地人购买能力有限，其中不少是外地的炒房资金。

分析人士认为，此次海南发布的限购政策，条件异常苛刻，包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段，这意味着外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市，前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面！

海南省商品住宅实施全域限购！

五年社保，首付七成，限售5年，首套住房住房公积金贷款最低首付款比例升至30%，海南房地产调控政策正经历层层加码的过程，多维度全方位调控，严防炒房。

为建立和完善房地产长效机制，坚决防范炒房炒地投机行为，海南调控再度升级。《通知》指出，海南实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。每日经济新闻记者归纳要点如下：

值得一提的是，《通知》表示“关于引进人才的住房政策由（海南）省政府另行制定”，而在4月14日发布的《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中也提到将“出台专门政策解决引进人才的任职、住房、就医、社保、子女教育等问题。”

此外，《通知》还提出，非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。

对取得预售许可证的商品住宅项目，房地产开发企业要公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的须重新备案。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受每日经济新闻记者采访时指出，2018年是海南房地产市场调控非常严厉的一年，充分说明了当前调控的严峻性。从限购的广度来说，较其他城市因城施策不一样，海南省全域限购是非常罕见的。

炒房客被关门打狗！

范围包含整个岛！从限购的广度来说，海南的全域限购是非常罕见的。作为中国唯一全省作为自贸区的地区，海南可能给了不少炒家“博一把”的刺激，海南对房地产市场出台如此严厉的调控政策，也充分说明了当前调控的严峻性。

近年来，海南的商品房成交额增长呈加速之势，如2017年商品成交额就同比上涨82%，外地的炒房资金成为购房主力。有调查数据显示，海南购房者中71%来自岛外，其中70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业，空置率现象凸显。

2017年上半年，海南购房成交中岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。而大部分岛外购房者属于“候鸟”型客户，每年冬季“飞”来暂住，春天“飞”走。三亚市旅游局统计，2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众，而2014年末，三亚户籍人口为58.56万人。

对此现象，海南政府相关领导提出：“海南不能成为房地产的‘加工厂’，外面想要多少，海南就建多少”。海南省长沈晓明表示： “房地产作为海南的支柱产业不可持续，而事实上世界上也没有哪一个国家、哪一个城市是以房地产作为支柱产业的。”

而回顾历史，海南炒房由来已久，海南房价曾有几度破灭的历史：九十年代初大量房地产投机客纷纷涌入海南，但没几年炒房泡沫就轰然破碎，房价由5000元跌至1000元，留下一堆烂尾楼。2010年，海南宣布要打造国际旅游岛，房价几个月就翻了三四倍。但2011年中又泡沫破灭，有的地方房价跌去七成。教训如此，但炒房客依然不放弃海南。这也是促成海南出台如此严厉政策的要因。

这次，海南真的要跟房地产说再见了，靠炒房发展经济的老路明显走不下去了。而众多炒房客们看来要又一次经历疼痛了，在严格限购政策下，他们想找到接盘侠将越来越难。

需要看到，海南和雄安一样，都是在宣布大力发展之前卡死房地产。不一样的是，雄安是很多人没来得及上车房地产就被封死，而海南这几年已经有很多人上车了，他们会被套得更深。

海南为什么突然全域限购？

海南之所以这么决绝，一个重要的原因是，不想重蹈历史的覆辙。

海南纳入中国版图已经数千年了，但真正获得大的发展机遇，是在1988年以后。1988年4月，海南建省、建立特区；2001年1月，海南获得“国际旅游岛”的重大发展机遇；2018年4月，海南又获得了“全岛自贸区+自由港”的大利好。

回顾历史，我们可以发现：1988年和2001年的两次历史机遇，都没有给海南带来实质性的变化，而且无一例外刺激了房价暴涨，最终让海南碌碌无为。今年4月，海南又获得了大利好，如果不加强对楼市的管控，极有可能重蹈历史覆辙。

我此前曾撰文指出，海南的“全岛自贸区+自由港”能否成功，关键在于能否控制营商成本，为原有的1000多万海南人和即将到来的千万新移民提供低成本的住房。

跟深圳、浦东、雄安相比，海南不靠近特大城市，再加上气候炎热、资产价格已经偏高，所以能不能完成中央刚刚交给的任务，发展成为有竞争力的“排头兵”，真的是很难说。

现在海南痛下决心，决绝告别“投资+投机”的中国式房地产，值得称赞！

联想到雄安新区公布时出台的措施，以及去年以来环京楼市的严厉调控，再加上此次海南的举措，我们基本上可以断定：未来中央在给一个地区出台重大利好的时候，必然伴有严厉的房地产“调控”，以打压“投机购房”。或许，未来在公布“粤港澳大湾区”方案的时候，也会这样做！

空前严厉的新规出台后，海南楼市将一夜入冬，成交量将大幅减少。短期，房价或将下跌。中长期看，由于“大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地”，供应量也将大幅萎缩，所以长线房价还会上涨。

海南楼市新规可以这样理解：海南自然资源优越、稀缺，所以不欢迎通过商品房把这些资源“私有化”、“小圈子化”，鼓励“用完即走”、“资源共享”。

已经外销的楼盘，尤其是拥有一线海景、湖景、山景，配套良好的住房，事实上已经成为稀缺的资源，值得长线持有。当然，短期内你想卖，也很难找到买家！

不搞房地产的海南雄安

断了中国40年一夜暴富梦

中国的官员们会非常疑惑：

第一，从摸石头过河到顶层设计

雄安和海南不再是划一个圈，而是规划千年。

以深圳为例，深圳是最成功的特区，产业发展最好，但城市建设就很混乱。旁边有一个香港，如果按香港的模式来建设，深圳前景更加不可估量。

第二，终结摊大饼式的城市化

雄安规划给出了中国城市建设一个新时代的版本和模式，不再是各城政府摊大饼式的城市化，它不只是要保护环境，而且是城市和农村的平衡和谐发展。

这是中国发展布局的方向性整体性改变。

第三，抛弃房地产支柱产业

立竿见影的是不准搞房地产了。去年雄安新区设立，全国的炒房客都扑向雄安，被 中央果断驱离，摩拳擦掌的开发商也没有找到用武之地。

春节前后，就有传言海南要成自由港，全国的炒房客蜂涌海南，再加上大雾，进岛的车辆被堵在了码头上，连续几天大堵车，海南房价也涨了近一倍。中央宣布海南自由贸易区，炒房客们喜极而泣，可中央立即严令海南调控房地产，海南率先实施房地产税的传言也起来。

十九大以来，中央已经启动房地产税，两会再加码，利益集团还在叫喊中国不能也不会推行房地产税，但雄 安规划一出，大家明白以往的城市化道路终结了，房地产支柱产业完结了，房地产税已不可阻挡。

房地产时代的终结，影响是深刻而广泛的。地方政府不会搞经济了，官员说没财政发工资了。官员们发财致富的路被堵死了。

第四，终结40年一夜暴富梦

改革开放最响亮的口号是让一部分人先富起来，但让炒卖土地和炒卖房子的人先富起来，就掠夺了人民，出现了权贵，贫富悬殊严重，发展极不平衡。雄 安新区，不搞房地产，不建高楼大厦，怎么能一夜暴富？

海南不搞房地产还有什么出路？海南的发展不就是房地产？

暴富的路断了！

第五，新时代改革开放的序幕已经拉开

雄安区设立之后，新区怎么建？

中国改革开放40年后怎么走？

雄安新区规划出台，新时代改革开放的序幕拉开了。

特区先行先试，雄安新区和海南特区将率先行动。

习惯了搞房地产和城市化的人会茫然无措，但新时期的道路和方向已经从雄安和海南指明。