文/子木

2月3日，澳洲储备银行（Reserve Bank of Australia）在2015年首次董事会上作出对现金利率下调25个基本点，至2.25%的决定。该利率是自1968年以来的最低值。

在2014年储银最后一次会议决定维持现金利率2.5%不变后，市场做出的预测是该行将会在2015年中开始上调利率，甚至有专家认为，最早的调息可能发生在5月之前。

那么，发生了什么事，促使储银在新年伊始就要减息呢？减息意味着什么？对物业市场的借贷者、准买家、海外买家意味着什么？

故事后面经常还会有故事……

澳储银为何要减息

澳洲此次减息是在现金利率已经是罕见低下，并维持达17个月之久后做出的决定。要知道，澳洲的上个世纪80年代末，曾经有过几达18%的高利率呢！请看下图：

澳储银此次减息实在是迫不得已，或者说是“随大流”。让我们站在澳洲大岛上放眼一下世界吧！

从2015年开始，全球掀起减息浪潮。加拿大减25个基点至0.75%；俄罗斯减200点至15%；瑞士减至-0.75%；新加坡、印度、埃及、秘鲁、土耳其均大幅下调利率。其中丹麦央行更是三减其息，其现金利率已降至-0.75%！

澳洲2月3日减息，中国人民银行2月5日减息。

日本的利率是0，美国的利率是0至0.25%，干脆说也是“零”利率！

有趣的是，凡是采取减息措施的国家，货币兑换率均随之下跌，股市则应声上扬。还有，这回，唯独美国没有减息。不仅没减，美联储已经开始漏口风说要加息啦！

再看一下美国这半个世纪的利率波动图：

图中的两个箭头和平行的两行字很有意思。箭头的指示性很明显：上行和下行。文字则说：利率上行伴随着强劲的经济形势，利率下行表示弱势的经济走向。

如此看来，是否全球的经济又开始走下坡路啦？May be!

QE量化宽松

谈到这里不得不引入“量化宽松”概念。Quantitative Easing，缩写QE：是一种货币政策。即由中央银行提高货币供应，把商业银行持有的低流动性国债、房贷债券等变成货币资产，相当于间接增印钞票。具体操作是：央行通过公开的市场操作从商业银行及金融机构购入证券，使商业银行在央行开设的户口资金增加，为银行注入新的流通性。以刺激经济发展。

自2008年金融海啸以来，很多国家，特别是美国在联储主席伯克南的领导下三次，高额的实施“量化宽松”手段刺激经济。据不完全统计，世界各国自金融海啸以来“宽松”货币总额已超过10万亿美元！

“量化宽松”其实是应对大危机一种不得以而为之的政策，是一把双刃剑，如果持续大量的实施，除了面对肯定的货币贬值，还要冒恶性通账的风险。

日本在2012年年底宣传实施所谓安倍经济学，其实就是变相的量化宽松政策。

今年1月22日欧洲央行行长德拉吉宣布的量化宽松政策将于今年3月开始实施，每月购债额度高达600亿欧元！至2016年9月结束，预计总额将高达1.15万亿欧元。该方案刚刚宣布，欧元兑美元应声下跌了2%！欧元区的利率现在为0.05%。

这次降息潮，实际宣布国际间新一轮的货币战的开始！货币政策能否挽救颓势经济，很多人有不同的看法。因其对于根本性的改革毫无助益不说，反而适得其反。

澳洲经济呈疲软

从美国半个世纪的利率和经济走势图，非常清晰的表示出利率高低与经济强弱之间微妙的关系。经济形势好，大家都踊跃向银行贷款做生意，搞投资，银行借机大杀四方，提高利率，捞它一把。经济弱势时，商家都畏葸不前，缩手缩脚，银行不得不减息以吸引客户来借贷。

有趣的是，当形势好时，前景明朗，利率再高也有人借。反之，市场颓势，乌云压顶，利率再低，负利率，乏人问津，银行门前可罗雀。

当下，除了美国经济在反复折腾了几年后，复苏强劲。世界其它各国均乏善可陈。原来最劲的中国经济，GDP值一降再降。新兴经济体的其它伙伴也各有各的难处。欧洲则更是烂摊子，希腊新当选的左翼政府竟然要跟欧盟的大哥们商量“债务重组“，实际上就是想赖账不还了。引发了欧盟区新一轮危机。

澳洲经济情况也不妙。占出口总量四分之一的铁矿石和原煤，由于中国的经济软着陆，需求大幅减少，价格随之大跌。靠增加初级农产品出口量……问题是不来钱啊！

尽管通胀率处于可控制的范围内，但GDP增长连续数年不如预期，政府赤字越描越红，商业信心不足。6.4%的失业率，乃是十年来最高！专家警告，有可能达到7%！

澳洲储银老总史蒂芬斯也是不得已而减息，或者说，以降息宣布澳洲经济步入疲软阶段。

减息对物业市场的影响

减息决定一传出，物业市场立即积极回应，称对房地产是个利好消息。借贷者立即减轻还款负担、新买家有更便宜的贷款产品可以挑选、投资者的回报会增加、房价会因此而保持上行的势头。

• 对借贷的影响

利率降低对借贷者来说当然是个好消息。新州目前的平均借贷额为$315,917，维州平均借贷额为$309,627，如果零售银行将减息全额让利给借贷人，每月付息将减少约$47元左右（以浮动利率，30年偿还期计）。

对于新的借贷者来说，就是货比三家，看哪家利率低并非唯一标准，还要看其是否有隐藏费用，是否有各种各样的杂费，高额借贷是否有进一步的减息优惠等等。

对于借贷者，及新贷款者还需要考虑的是，选择固定利率还是浮动利率。从目前市场的情况看，约有四分之一的借贷者选择固定利率，他们的选择不无道理，毕竟现在的利率是数十年来最低的。但从目前的形势看，储银还有可能再次减息，业内人士估计很有可能在5月份发生。如果再减50点的话，那可不是个小数了。而且，固定利率一定就是三、五年，基本可以肯定还是让银行赚了。

其实，最大的受益者是在2012年左右购置物业的人士。如果他们是在悉尼内西区购买了一套价值100万的物业，那么今天，该物业已经价值135万了。再如果，他们用该物业再抵押……

必须提请借贷者们注意的是，利率绝不可能长期停留在如此低的水平上。这就是为什么本文在一开始介绍的是全球的经济动向，因为澳洲经济是随波逐浪的。

• 对投资者和海外买家的影响

有报道称，减息会刺激投资者，包括海外买家更积极入市。这事儿不能混在一起，应该分开说。

先谈对投资者的影响：有利于投资人士是没有疑问的。但是，应该了解到，投资者之所以选择物业还有更重要的衡量指标—回报率。坦率的说，这两年由于在市中心大量的建房，悉尼和墨市的某些区域房租开始回落。价格飙升、租金下跌，这两者相加已经吞噬了投资者很大一部分回报。25点的利率下调，对提升回报没有太大的作用。驱动投资者置业的动因最关键的是回报率，如果下跌，收益不理想，投资者很可能转向股市。且看澳洲股市最近疯狂的表现。所以，说利率下调对投资会有很大的影响，比较勉强。

海外买家，特别是中国大陆买家现在应该是摩拳擦掌，该蠢蠢欲动了。尽管中国的人民币也在贬值，但主要是对美元的币值在下跌。对其它货币如欧元、英镑、日元、加元不降反升。货币汇率一直体现着双边和多边的错综复杂的兑换关系。正因为此，机会也就越多。

读者可能还记得2008年上半年人民币兑澳币的比值曾经为4.2:1。不过半年时间，由于澳币强势，兑换率就大幅拉开了。当年及时出手的买家不仅物业升值赚到了银子，低汇率上也大赚了一把，真可谓锦上添花！

今次是否有可能旧梦重温？有文章分析，人民币兑澳元在最近数年间已升值10%左右。形势相似，但空间并不大。

再请看以下数字：

万达在澳项目：黄金海岸的“珠宝三塔”，估值17个亿；收购了悉尼位于1 Alfred大街的Fairfax House；

复星国际：收购了北悉尼Miller St. 73号1.5万平方米的办公大厦；

绿地集团：1.1亿收购了原水务局在悉尼市中心的物业，将兴建市中心最高的住宅大厦，市值6个亿。并砸4500万买下墨市赛马场旁的地块，悉尼Leichhardt的开发地块4500万和北悉尼开发地块5800万；

碧桂园：以7300万买下北莱德的开发地块，目前销售良好；

保利集团：1.1亿买下Epping开发地块；

恒大集团：拟出1.2亿购买黄金海岸的喜来登酒店；

世茂集团：3.9亿购买悉尼CBD近海德公园一4.6万平方米的办公大厦；

阳光保险：4.63亿收购悉尼喜来登酒店；

中国交建：11.5亿并购了澳洲最大的建筑公司Leighton Holdings;

据称，维州西部有共50家农场被中国大陆买家以4个亿收购。该50家农场共有存栏奶牛9万头，年产奶5亿公升，占维州产奶总量的1/12。

……

上述集团买家共投资澳洲约600亿美元！

这不过是浮在水面上的买卖，还有相当一个数量的资金在水下暗涌着。

由于中国大陆房地产的暴利时代已经结束，反腐浪潮预计已经对最黑暗的房地产开发交易亮剑。“走出去！”如春风沐雨啊！打着多元化投资的旗号，在大陆已经接近挤爆的资金如飞流直出！

对于所谓的大陆中产阶级，面对“限购”、“房产登记”、“70年”、甚至子女的前途等，也在为手中的资金寻找出路。这两年澳洲首府城市，特别是悉尼和墨市，新楼盘首发时已频繁出现大陆中产的身影，即是对此的最好解读。澳洲减息，海外买家才是最大的受益群体。

• 对物业价格的影响

面对“便宜”的借贷利率，物业价格是否会风助火势，继续飙升呢？

不少业内专家们表示“升”。比如，联邦银行证券首席经济师詹姆士，及RP Data的研究部主任劳伦斯都持此看法，尽管他们的表述都比较谨慎。

回答恐怕不是那么简单的是或否。请参考几个关键因素。

• 市场的供求关系是否发生了改变？澳洲首府城市，供不应求的情况经过这数年的多批多建后已大幅缓解。有些城市，有些地区已经开始出现供过于求的情况。

• 从2013年下半年开始的物业市场飙升态势，至2014年年底已呈现疲态。或至少在某几个城市已开始进入拐点。

• 投资物业的回报已明显下降，成本却大幅上升。

• 澳洲总体经济形势差强人意。

• 悉尼独立屋中位价目前已升至$873,786，在过去的一年中升值14%，平均每周增值$2,600。25点的减息，对大幅升值的房产来说，可以说不过是九牛之一毛。

  
  

综上所述，减息虽然对置业者，包括海外投资者有利，但由于房价在过去两年已经攀升过速，首置者已经难望其项背，换房热潮也逐步减退，租金回报下跌等……仅下调25点的利率并不会大幅推升物业价格。

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