这个问题屡屡被很烦恼的客户问起，我感到不得不写写这个话题了。

最近就有这么一个例子：一位客户在一个月前，以250万价格签到了一栋10年新五房独栋屋。

这栋房子在市场上已经有一段时间了，房主本来打算拍卖，我的客户拍卖前就去看过房子。方方正正5间大卧室，朝向和土地面积都不错。中介告知拍卖指导价是270万。考虑到近期该区最近一些独栋房拍卖飚出的高价，我的客户连拍卖都没有敢去，感觉上拍卖分分钟可能拍到将近300万，去拍卖也是浪费时间。

没想到啊没想到，这个房子流拍了，原因在于… 呵呵…没有人出价。

我的客户从中介处了解到房主已经在别处修建了全新独栋屋，对于出售这栋房子早已无心恋战。我的客户采取不出价则已，一出价务必在当天交换合同的战术开始和房主通过中介磨价格，他一边在电话上谈价，一边在银行排队随时准备开首付支票，终于在下午5点差5分谈妥了一个不可思议的250万，当即开好银行支票，当天晚上双方签订了合同，6周办理交割。

客户的亲戚朋友得知后也纷纷赞叹，便宜呀。客户散步碰到住在该区的邻居，邻居惊叹才250万呀，原来他们也去看过这栋房，出于同样的原因，邻居没敢去拍卖，因为感觉怎么也要拍出个小300万吧。

这种幸运的感觉随着两个星期后这栋房子旁边一户的拍卖达到顶点。

隔壁这栋房子和客户买的房子由一个建筑商同时建好的，户型地块基本一样。客户出于好奇去了拍卖现场。结果第一拍就是250万，15分钟后直接拍到285万成交。

客户非常开心…

开心过后，客户开始担心…

他倒是开心了，他的卖方肯定很郁闷。会不会找借口不和他办理交割手续呢？

客户自身的贷款手续办理得很顺利，上周五客户打算提前一周和卖方办理交割手续。卖方律师的助手告知不行，卖方还没有准备好。我的客户蒙了，难道最害怕的事情竟然发生了，卖方为什么要拖延时间？是不是不想交割？

我们也觉得有点奇怪，卖方早已搬到新建的房子里去，这栋房子已经空了比较长一段时间。此外按道理来讲，由于合同交换并没有冷静期，这已经5周过去了，难道卖方还没有办理好解除抵押贷款手续，通常快的话只需要一周时间的呀。

我们电话打到卖方律师处，总是找不到具体负责此事的律师，电话留言也不见回。由于不知道具体情况，我们也找不到经手律师，客户找中介，中介也说不清楚卖方是否还有什么未尽事宜需要处理。客户已经相当焦虑了。

好不容易熬过了一个周末，本周一一大早，客户就打电话过来。问怎么办？

我告知，根据我们对这件事情的分析，卖方想抵赖不办理交割手续的可能性比较小。原因在于房价可能有这样的利益空间的情况下，买方善罢甘休的可能性基本没有，十有八九会告上法庭，目标将非常明确，要求法庭判卖方必须履行合同。

那么法庭会判卖方必须卖吗？

案例分析

简单来讲，我们先来分析一下，为什么法庭可能会命令某一方必须履行土地买卖合同

● 通常情况下，法庭的首要考虑是任何经济赔偿对于对被违约方是否足够。法律传统上认为土地（房产）是独特的，因此一般认为经济赔偿无法充分补偿被违约方无法拥有一块特定的土地（房产）的损失。尤其是在卖方违约后，买方可能无法用同等价格购买和原来的土地（房产）同等的土地（房产）得情况下，法庭判决会更倾向于买方。

不过法庭判决某一方必须履行合同的决定是酌情的，以公平作为原则，在考虑实际情况后作出的决定。

我们再来分析一下，简单来讲通常在哪些情况下法庭不会强迫某一方必须履行合同：

●  强迫履行合同可能导致被告方陷入严重困境；

● 该合同本是一个极其不公平、谈判筹码完全一边倒、不道德的合同；

● 法律传统认为经济赔偿可以充分补偿被违约方的损失；

● 履行合同在实际中是不可能做得到的事情；

● 被违约方也有不当行为；

● 履行合同牵涉到提供个人服务，如雇佣合同等；

● 合同条款不清晰导致无法执行；

● 合同条款本身就允许任意一方可以随时解约；

● 这必须是个有价格的合同；

● 无效、非法或无法执行的合同。

从以往的案例来看，总体来讲法庭的判决以公平原则为主，这也有效地抑制了卖家在签约后随意违约。

当然以上是‘简单来讲’，在实际生活当中，如果买家延误了交割，到底什么原因的延误或延误到什么程度才能导致卖家无需履行合同？

或者进一步说，如果买家严重延误，卖家声称是因为感觉买家不会履行合同了卖家才打算出售给第三方的，这个‘感觉买家不会履行合同了’的界限又在哪里？

如果卖家声称合同的一个重要细节搞错了，那么什么样的细节及产生了什么样的后果到底什么原因的延误或延误到什么程度才能导致卖家无需履行合同？

如果买家没有及时向法庭申请，什么原因或延迟到什么程度才能导致卖家无需履行合同？

如果卖家声称如果必须履行合同的话，卖家会陷入严重困境，到底什么样的困境才能导致卖家无需履行合同？

如果合同上写买家只有在‘得到满意的贷款’情况下才需要交割，卖方是否也有权利随时违约呢？

这些都有以往的案例，此外还要看实际情况。

我们客户在到此为止的行为中，并没有使用任何欺诈手段或不当行为（侃价是狠了点… 呵呵…）；合同使用的是新州法律协会2016年版本标准合同，合同特别条款也相当标准化，没有什么条件性或不确定性条款。我们的分析为：如果万一卖方违约不履行合同的话，客户的胜率是相当大的。

我们安慰客户，在合同交换过后，我们已经在第一时间在土地管理处注册了禁买令(caveat)，卖方在没有通知我方的情况下无法交割给其他买家。

此外我们将严格执行合同，即使卖方不回复确认，我们也会和买方的贷款银行预定好在交割期限最后一天，即本周五（今天），办理交割手续，通知卖方律师预定好的交割日期、地点和时间，确保我方不会违约。

客户还是带着忐忑的心情回了家

。

一天，两天过去了，还是没有消息。我们心里也毛了。

周三下午我突然接到卖方律师电话，卖方已经准备好办理交割手续了，定好周五（今天）下午两点办理交割。

中介告知，卖方律师忘了办理解除抵押贷款了，直到我们第一次要求预定办理交割手续才想起来。就这么简单 …

祝大家周末愉快!

作者介绍

羊琛子

德盈律师事务所创始人

新闻硕士、法律博士
新南威尔士州执业律师

澳大利亚最高法院执业律师

澳大利亚国际公证律师

专业领域为经济商业法、公司法、房地产开发、项目融资；

有十年以上协助商业投资移民客户经验；

擅长协助中国企业客户在澳着陆投资；

此外还有丰富的仲裁庭经验。

 

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