海外资产配置一站式服务
臣信集团www.pbggroup.cn
搜索
2016年，什么最火？房子，房子，还是房子，从年初各路媒体的房价暴涨声音到年中开始出现控制房价，再到国家出台最严厉的限购限贷政策，再从16年年尾国内楼市的停涨风声和抛售现象，让投资国内房产的人群焦躁不安，不知如何是好。
但是，有这样一部分具备国际视野的投资者，将目光放到了海外，不再局限于国内相对比较拥挤和混战的市场。从自身的实际立场出发，在国际市场布局。
今天和大家聊三点！
一、为什么要投资？
二、要考虑的因素？
三、如何计算回报？
今天的问题不是关于YES或者NO！
而是要结合历史数据，解读未来。
从大数据来看，2016年国人海外购房的目标国家中，清晰的看出美国和澳洲依然是海外购房投资者的首选。
在对国人海外购房目的的研究分析中我们得知，投资和自住是主流。
而在投资者的年龄分布上来看，30至40岁分布最为广泛。这个人群的投资者小孩应该还在上学，这也是近年来以房养学概念得到大家认可的原因。如果家里有孩子在澳洲留学，买房的租金收益和房产增值收益可以抵扣全部或部分孩子留学费用。
聊到为何选择澳洲置业时，投资者给出了如下的几点：资产配置，子女留学，金融杠杆等。
综合了投资者的选项，下面小臣为大家整理出更为详细的投资分析。
第一，醇熟的房地产管理体系。
澳洲房地产市场拥有逾180年的运作经验，房地产管理模式和法律保障体系在整个过程中至臻完善和醇熟。同时，澳洲土地私有，物业具有永久产权，购房首付最低仅需一成，购房持有环节是没有房产税、遗产税，房屋出租也有对出租房屋的严格的法律保障。
第二，澳洲移民依旧火爆。
2016年7月1日至2017年1月末澳洲各个州188类总共发出1961份担保， “一步到位全家拿永居绿卡”的商业天才移民132类别总共发出446份，申请量出现了史无前例的高峰；
188类和132类共计有2407个家庭申请商业移民，单按一家三口计算，澳洲移民局要发放7221个商业移民签证。这其中，来自中国的申请量高达85%以上，保守估计移民局至少要给中国申请人发放6100多个签证。
据悉，澳大利亚移民局2016-2017财年给商业及投资移民的名额仅7000多个。如今，中国申请人仅用了半年的时间，就几乎快用完移民局一年给的配额！
其中维多利亚州最受投资者的青睐，截至到2016年5月31日，其签证发放总数为821份, 吸引投资资金总额达41.05亿澳元。新南威尔士州为434份，吸引投资资金总额达21.7亿澳元，两个州合计占签证获批总数的90%。
第三，宽松的货币政策。
目前澳洲除了低息的贷款环境，澳元对人民币汇率也处于低位，极大地降低了移民及置业澳洲的成本。同样是50万澳币的房产，汇率5.9的时候，折合成人民币是295万；而澳币汇率最低5.25的时候，折合成人民币就是262万，前后汇率方面就有高达33万的差价。在汇率低点入市，无非在起点上就跑赢了其他投资者。
第四，基础设施建设的规模增加，为当地经济加速增长做好基础性铺垫。
如墨尔本《大墨尔本发展计划》(Plan Melbourne)——到2050年，墨市人口将超过650万人，需要额外创造出120万个工作岗位，创造大量购物商城和写字楼，这将给当地带来可观的就业前景，基础设施的大大改善，将带动当地经济和就业的快速发展，吸引更多人口的涌入，进一步提升房屋的刚性需求。
综合宏观政策等各方面因素，楼市将直接或间接获得利好，对市场预期产生推动力，进而加速房价上涨。从需求、销售以及城市表现来看，与宏观经济趋势也是基本吻合的。
澳大利亚幅员辽阔，国土面积位居世界第六，但其70%的国土处于干旱或半干旱地带，中部大部分地区不适合居住，人口主要集中在沿海岸线地区，如悉尼，墨尔本，布里斯班等首府城市。
另一方面，作为一个移民大国，澳洲人口增长迅速，对澳洲房产销售与租赁构成强有力的支撑。澳洲国家住房供应理事会(National Housing Supply Council)指出，到2031年，澳洲将迎来人口增长的高峰婴儿潮，住房需求量将比供应量高出66.3万套。在澳洲人口膨胀与房屋营建率低态势下，住宅供不应求，房价定将继续上扬。
近几年来，通过咨询、购买澳洲房产的客户人数、购买数量也明显增多。房屋销售量大增，速度明显加快，客观判断，房价也将持续高企。
Home Loan Experts（住房贷款抵押公司）的分析报告发现，未来十年，澳洲所有州府城市的房价中值都将冲破100万澳元，到2024年，悉尼的房价中值价达182.4万元。墨尔本第二贵，房产中位价将触及136.6万元。
墨尔本五年的房屋中位价走势（2010年9月—2015年9月）
悉尼过去20年的房屋中位价走势（黄色代表是别墅中位价，蓝色线代表是公寓中位价）
澳洲首府城市2016年三四季度的房屋中位价增长情况，悉尼和墨尔本的年度增长都超过10%。
回到最开始提出的三个问题：
一、为什么要投资？
答：房地产法律健全；贷款政策相对宽松（加大了杠杆理论的可操控性）；完善的基础设施配套建设和稳定的市场需求。
二、投资需要考虑的因素？
答：海外购房的前期成本，包括可控和不可控部分；风险承担能力；家中是否有孩子准备在澳洲留学；海外购房考虑自住还是投资，首付比率和还贷能力。
三、如何有效的计算回报？
答：与国内房产不同的是，海外投资一方面要考虑房价增长，另一方面要考虑汇率的变化情况。目前澳币处于一个相对低的汇率水准，所以是比较适合投资者配置澳洲资产的。另一方面，澳洲经济健康有序发展，在发达国家中也是位居前列的，房价的预期增长快。两者综合起来是投资者选择澳洲的最佳窗口。
小臣近日一直有在关注的一个区域，位于墨尔本市区3.9公里处，绝对的内城区。目前房价仅为CBD的60%左右，墨尔本市政府也在大力的开发建设该区域，房价增长极快，也引来众多海外投资者的关注。
首付仅需人民币20万起，价格低谷，房价增长潜力股。
3月14日外汇牌价
| 货币 | 汇率 | 涨跌情况 |
| 澳币 | 525.22 | 跌📉 |
| 欧元 | 740.00 | 跌📉 |
| 英镑 | 847.62 | 跌📉 |
| 美元 | 693.16 | 涨📈 |
更多原创文章，欢迎点击查看！
时间都去哪儿了？那一年移民澳洲仅需10英镑，那一年，买房也只要……
听听真实的声音，一个孩子在墨尔本上大学的家长的内心真实话。。。
你花1200万买了北京不到40㎡的过道，TA用1000万送孩子去澳洲留学，并买下了3套墨尔本市区精装两房公寓，五年后，竟然……
