海外投资客收到近5澳万的税单,这真的合理吗?(下篇) | 税务专栏44 (原创)

原创 2018年11月29日 澳洲房产大全





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上次文章 海外投资客收到近5澳币的税单,这真的合理吗?说到了W小姐出售澳洲房产遭遇种种税务关卡,澳房投资变现过程,并没有像想象中那么顺利。


那么怎样才能避免W小姐的经历呢?下面这几个阶段需要注意:




澳房投资前


首先,在做澳房投资之前,就应做好税务财务筹划。


案例说的是海外投资客W小姐的故事,但无论是税民还是非税民,都应该先做好税务财务策划,再出手购置资产,才可以保证投资利润最大化。




持有澳房阶段



无论持有物业是否真正产生利润,每年都要按时做税务申报。


虽然有贷款利息费用、折旧费用等大额抵税费用,澳洲房产投资可能在账面上真的不赚钱,也没有税需要缴纳,也还是要按时税务申报。


注意,年度税务申报,不是年度缴税申报,如果结果是负数,还可以逐年累计和以后的收入抵扣,不要错过呀!




变现澳房阶段


在变现前,请做好相关各类咨询,包括税务咨询。毕竟投资是为了有回报,而不是单纯为了交税,可以合理合法避的税,一个都不能少才对。


咨询内容包括:

-往年报税记录审查(是否有遗漏没有申报的费用?)


-现有房产变现资本增值税估算(要缴多少税?)


-现有房产资本增值税规划(有没有合理避税方式?)


-增值税预扣税减免筹划及相关表格撰写(不用先多缴税给税局)


-逾期税务申报罚款和利息罚款减免(不缴纳任何额外费用)




那么继续上期,说说W小姐案例后续,因为她在房产持有期间并没有按时做过任何税务申报,出售房产时候一下扣了10万澳币预付税款,于是W小姐赶快亡羊补牢做了税务申报,但因为逾期过多,免不了各种税务上的逾期罚款和利息罚款。


而且,算出来需缴纳近5万澳币应纳税额,可税局并没有退回那中间多缴纳的6万给她。经过和税局的沟通后,得到答案是,税局没有任何系统显示收到过这10万澳币预付款。


这可怎么办?原来当时W小姐委托律师寄了支票给税局,但是税局内部系统庞大,目前并没有任何显示收到过有这张支票。


其实,每个纳税人和税局都有独立的通道,上面有很清楚的付费方式和渠道,注册的税务会计师都可以轻轻松松网上操作,如果选择支票方式,请确保支票没有问题,要有专人跟踪支票去向,有没有入账,何时入账等问题


现在只能和税局用繁复的方式沟通,填写正式异议表格,为W小姐争取利益调查此事,此过程就要漫长很多。最后结果是,我们成功代表W小姐减免了逾期罚款和由此产生的利息费用,总算是happy ending。


今天的分享到这里,祝大家周末愉快!




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