文 / Max Wang

随着澳洲主要城市CBD周边房价越来越高，可负担性逐年下降，但人们又不愿意牺牲丰富多彩的生活方式和便利的位置，就产生了一个新的趋势：长期租房，甚至一辈子都不买房。

目前，澳洲有大约450万人住在出租房里，大约是180万户家庭，这个数字和1981年时相比整整翻了一倍。在过去的几十年中，出租的主要人群是学生、年轻人和因为工作缘故经常要搬家的人，人们对于租房居住的观念也是这是暂时的举动，迟早还是要自己买房的。大多数人在租住的同时开始攒钱存房子的首付，一旦钱存够了就会第一时间贷款买房停止租住。

但这一现象发生了巨大的改变。根据澳大利亚住房与城市研究中心(AHURI)的调查报告显示，租客不再是年轻人，有超过三分之一的人年龄在30-44岁之间，另外三分之一介于45-64岁之间。

欧洲的先例

在很多欧洲的城市中，长期租房住是非常普遍和被大众接受的概念。以德国为例，有60%的家庭是租房居住的。在欧洲人眼里，租房和买房相比有很多优点，比如可以手中握有自由的现金用来其他的花销和对房产以外的金融产品进行投资，更可以让他们住在那些他们也许永远都买不起房子的区域，享受高档的生活方式。另外一点就是他们更喜欢没有债务在身的自由生活。

作为房东，如何吸引到长期租客呢

在澳洲投资房产，通常会通过出租获取稳定的现金流收入，而一个好的、长期的租客，不仅会带来稳定的收入，降低房屋空置期，还能为房东节省一笔宣传费或出租费，因为每次房客离开重新招租客都会产生一定的费用。那么回到刚才的问题，如何才能吸引到长期优质的租客呢？

其实这个在选择购买房产时就需要考虑，充分考虑房产所在区域的人口组成和租客类型，每个租客人群对居住的需求不尽相同，只有充分考虑到这个因素，才能在购买后出租的过程中获得最大化的租金回报。

除了以上这条最关键的因素，其他还有：

• 及时的维修和按时维护

  优质长期的租客会将所租住的房子当做自己的家对待，在长期的居住中，房屋难免需要一些维修和维护的地方，如果房东或者管理出租的中介能够及时的响应租客的维修诉求，并按时对房屋进行维护，那么租客将更愿意留下来长期居住；

  
  

• 涨房租时不要太贪心

  长期租客会为房东带来可预见的、稳定的现金流收入，没有重新出租产生的空置期和额外费用，所以房东在涨房租时一定要考虑到这一点，别因为房租涨的太多而失去租客，产生不必要的损失。

自己有房，也选择出租居住

在澳洲这个人群并不罕见，自己有投资房，但出于生活方式、工作位置等原因，这些房东们更愿意在海滩、市中心附近租房居住，而在距离相对较远的地方在自己能负担的预算内购买投资房。这样一来，他们既能通过投资房产长期受益，又没有牺牲自己喜欢的生活方式或便利的位置，只要现金流够用，既能确保自己房产贷款按时还，又能按时交房租，那么这也是种相当好的投资策略。

把房子卖掉，租房住

还有一个租客人群是这样的，曾经拥有自己的房产，但宁愿卖掉然后开始租住，这又是为什么呢？

一来是不必自己为房屋的维护和维修操心，也不必为房屋贷款的压力感到不开心，或者他们已经将贷款还清，不想再过“资产富有、现金贫穷”的生活。这个人群从不会抱怨或者担心长期租住，因为他们是为了享受更加灵活和自由的生活方式，主动做出的这个选择。

在这样的发展趋势和大背景下，澳洲人对位置便利、靠近市中心、可负担的出租房需求会越来越大，在澳洲投资房产出租的刚性需求也会逐年增高，请谨记一点，在选择购买投资房时，请先充分了解目标人口和租客市场，从而获得最大的收益。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983 / [email protected]

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