文 / James Tong

两年前，如果有人问，

“房价跌了，年青人就买得起房。”

“房价跌了，年青人更买不起房。”

这两句话，你认为哪一句是大实话？

我想绝大部份人都相信基本逻辑，会说：第一句是大实话。

当时媒体写的文章、政党推出的政策、金融监管机构釆取的行动，都是奔着一个目标：“把房价打下来。”

为达到这个目标，就要找出是谁把房价弄上去的。

海外人士首先被认为是炒高房价的群体，于是政府用加收印花税、不贷款的方法，把海外人士赶跑了，但发现房价并没降下来。

于是专家们发现了另一个症状：澳洲人买房的负债率太高了，达到了家庭收入的195%！再一查，原来有辣么多人只还利息，不还本，如果到期本息要一起还，那还得了？

再有，如果银行受外来资金成本影响要加息，怎么办？

而且银行还采用HEM标准“不负责任”地批准了不少贷款。

金融风险实在太高了，看上去银行仿佛明天就有倒闭的可能。

赶紧“打银行、限贷款”---这就是澳洲皇家听证会的故事。

可是，眼看着澳洲的房价从最高点下落，已经一年多了，年青人易买房的愿望还是实现不了。

房价之前涨的太高固然是事实，跌10%怎么够？还是买不起。

而最大的问题是，当你想要买房时，银行贷款再不像以前那么容易，不会有电脑标准来帮助加快审批。所有贷款都要人手看。

看什么呢？你家养多少只猫、多少只狗，你的孩子有没有读私校，你一年花多少钱去旅游，你什么时候买了个包包....等等都要上报，各种的设限，令你难以借款。就算借得到，也可能会借少了很多，总之，房价跌了你也够不着。

“房价跌了，年青人更买不起房”反而成为了事实。

另一方面，虽然私人借钱越来越难，大公司借钱却非常容易。

他们借到钱后干什么呢？是建房子出租。 

这就是最近非常流行的“Build to Rent－建房出租”。

大公司正在做好准备，因为他们已经知道，未来会有许多人借不到钱买房，要成为他们的顾客。

当这个成为了生意，当然是越多人越好，而监管机构各种限贷正好打了一个最佳配合。

这...你是否会隐隐感觉有点不对？

究竟我们的房价是如何被弄上去的？

究竟我们应该如何理解“房市跌成有史以来最惨”这个现实？

这就是我们要办《坚守还是撤退？》讲座的起始原因。

两周前，当我与Denis一起，为活动准备资料时，我本来想，以我们两人的身份站出来，大家可能不用到场，就已经知道要讲的答案：当然不会是撤退！

大家来的话，或许只是想听听我们如何自圆其说。

然而，当我收集各种证据去说明为什么不要撤退时，吸引我的，不是“房价每五年会涨多少”这种利益逻辑，而是发现过去这么多年，澳洲政府推出的政策，如何在一步步推高房价。

首先我们来看澳洲人为何家庭负债率那么高 -- 原来，我们公共房屋(或经济适用房)的比例少得非常可怜，从20年前的12%，已经退减到现在的2.5%，剩下97.5%全是私人住房。

如果我们把澳洲与其他欧美发达国家放在一起，澳洲公屋比例最少，新西兰第二。

有三个国家家庭负债比澳洲更高的，他们是荷兰、丹麦、瑞士，但他们自住房贷的还款，可以用来抵税，所以房贷负担低得多。

也就是说，在澳洲低收入人士的房子基本上是由每一个普通家庭出钱建造的，那就难怪澳洲人的家庭负债率那么高。

低收入人士买不起怎么办？政府给他们首次置业补贴，于是他们就能买得起。

这样的政策会带来什么结果？

从房价上涨的历史，我们可以很清楚地看到，政府对低收入人士买房釆用的资助，也就是首次置业资助政策，是一个能够立竿见影地令房价上涨的推手。

这一政策在2000年推出，就一直推动房价增长，2009年因为金融风暴后要剌激经济，政府再度加码，2010年取消后房价转而大跌，到2012年转为各州政府资助首次置业，房价于是迎来五年飞升。

这就好比大禹的父亲鲧以填堵的方式治水，把河床越堆越高，怎么治得了？政府直接补贴买房的政策“藏富于民”，让前面的几代人赚尽了好处，也造成了今天“Build to Rent"势在必行的一个局。

然而，政客们不认为自己用错方法，反而到处去找 “背锅侠”。

最近，“背锅侠”的荣誉终于落到移民的头上，总理宣布，要把澳洲每年接收的移民数目减少三万。但我猜他也知道不会有什么效果，只不过，政府要用它来强化让移民“上山下乡”政策的效果。

搞笑的是，昨天联邦内政部传出消息，高估了移民在悉尼墨尔本的定居数据，“背锅侠”可能不用下乡...这样玩救急招数，也太不严肃了吧。

回头再说没买房的年青人，他们应该要担心的是：如果房价大跌之后买不起房，那老了之后，是否会有足够的福利？我是不太看好的。看看我们现在的新移民要等四年才可以领福利就知道 － 福利正在递减中！！

所以，越是有人告诉你， “Build to Rent”很好，你更应该要买；

越是难借到钱，你越应该想尽办法去借。不然的话，这一辈子，就再难有财务自由的希望。

就像今年四月中国博鳌亚洲论坛的分论坛上，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友所说的那样：“买不起房你就多买两套！”，“不然以后你更加买不起”。

作者：James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席

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