财神专栏56
加息！加息！背后的原因究竟是什么？
微信：wangyang_0617
2017年3月16日澳洲国民银行（NAB）宣布对自住房和投资房分别加息0.07%和0.25%，本月24日开始执行。17日Westpac宣布跟进加息自住房0.03%-0.08%，投资房加息0.23%-0.28%。
18日 HSBC(汇丰银行)宣布关闭澳洲本土投资类型贷款申请。
下图是2017年1月2月银行发生的调整。
短短三个月期间银行调整的频率堪称史上之最，银行频频调整贷款利率背后的原因究竟是什么？ 房贷利息走向如何？这边文章讲会就这两个问题进行分析。
APRA (Australian Prudential Regulation Authority)的政策调整
储备金要求上升
APRA (Australian Prudential RegulationAuthority) 澳洲银监会 APRA，和它并列的机构ASIC 和RBA（澳洲联储银行）。
APRA 监管着例如ANZ、CBA、NAB、Westpac和一些Credit Union, 早在2015年 APRA 要求澳洲四大银行由16%上调至25%风险储备金，换句话说就是每放出100澳元的贷款，那么他们必须留存25澳币，所以银行每多放贷一笔就要多放一笔保证金。
银行为了能达到储备金的要求就去金融市场上去融资，所以加大了银行的成本，但是银行又不能损失自己的利益，那么这部分成本当然分摊到每一位贷款人身上。
投资型房贷10%增长限速
2015年房产市场进入了一个高热时期，投资房贷款申请与自住房贷款申请几乎接近了1：1的比例，APRA为了防范未来的金融风险，它们对澳洲银行设置了投资型贷款的增长率不能超过10%的限制。
但有些银行的增长率已经接近10%这个数字了，所以为了不触碰这条红线，银行纷纷增加投资房利息，甚至用拒绝投资房贷款申请的方式来减缓投资房贷款的增速。
银行自身放贷成本问题
银行放贷资金大多来源于储蓄客户，另一部分是国际融资。3月中旬美元再一次提升利率，美国利率上升之后带动全球利率市场上调。
澳洲银行大约三分之一的资金来源于海外，所以当银行的国际融资成本上升之后，银行融资成本增加，利率也会伴随上升。
影响房贷利率分成主动变量和被动变量
众所周知，客户到手的房贷利率是银行标准浮动利息（Standard variable rate）减去折扣（Life time discount）。
举个很简单的例子NAB（澳洲国民银行）目前标准浮动利息（投资用途）5.55%，50万左右的贷款额度终身折扣可以拿到 1.26%，那么客户最终的贷款利息就是 5.55%-1.26%=4.29%。
从这个例子上就可以清晰的看出，银行手里掌握两个主动变量去影响商业贷款最终利率，银行通过折扣力度和标准浮动利息的变动影响客户的贷款利率。
但是还有一个变量是银行的被动变量，那就就是澳洲央行的基本利率（Cash rate）。 这个利率调整整个国家金融体制的供需关系，同时可以影响到银行标准浮动利息（Standard variable rate）。
澳洲央行（Cash rate）目前还是处于历史最低值（1.5%），同时也有人认为澳洲的通货膨胀率还是维持在一个较底的水平。市场经济活跃度不足使央行有降息的空间，但Cash Rate 改变，会影响澳洲经济的方方面面，因此不会经常变动。
所以此次银行利息的变动和央行的基准利息关系不大，甚至有的商业银行此次加息的目的就是为日后央行的降息预留空间。
财神建议
1. 如果是自住房，以保持浮动利息为主，根据自己对冲账户的实际情况选择固定利息比率，同时有保留一些灵活度。
2. 如果是投资房，财神建议采取固定贷款利率策略提早锁定支出成本。
想了解更多澳房解读请参见我以前的专栏文章：
面对投资新环境，你的贷款策略同步更新 | 财神专栏55 （平台原创）
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