德勤澳洲经济展望：央行加息谨慎，楼市逐渐回温,澳财网微信公众号文章

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德勤最新出炉的{《澳大利亚经济展望》报告中承认，尽管全球央行加息势头正起，但澳大利亚还需要一段时间才能适应这次利率环境变动。预计澳联储在18年之前不会加息，之后加息机率可能会增大，但有恐于点燃房贷市场这个“火药桶”，澳联储随后的加息行动也会小心谨慎，增长将会缓慢且适度。

澳洲经济受外围优势减少

全球经济在过去一年内同步增长。美国、欧洲和日本经济增长接近2%。中国和印度直接把全球整体增长水平拉动到3.5%以上。但尽管如此，可以看到中国在进一步实施收紧政策，经济增速在18年将会放缓，放缓作用也会直接影响到全球经济。

除此以外，可以看到中长期结构性阻力一直存在。发达国家甚至中国都不得不面临人口老龄化带来的问题：退休人口不断上升给经济发展带来潜在的削弱影响。同时，日益增长的地缘政治和经济的不确定性以及监管和技术发展恐惧也造成了额外逆风。

可以看到，澳大利亚经济发展在过去一年受到全球经济大环境和澳联储低息政策的不少馈赠。但由于房屋建造热潮逐渐消失等因素影响，澳大利亚生产增长表现疲软。尽管大宗商品的高位价格仍能确保生产总值维持稳定水平，把2016-17年国民收入推至将近1000亿澳元位置，但收入增长却并非由工资增长拉动。

澳大利亚现金利率

来源：Trading Economics

同时，越来越多证据表明，澳大利亚住房建设将会有所收缩，房地产市场也会逐渐回归理智定价。随着庞大的中国信贷激增最终回落，全球经济大环境从明年起给澳大利亚带来的外部优势也将减少。相较于世界其他发达经济体，澳大利亚的经济前景将不会像之前一样表现突出。

加息在缓慢进程中进行

过去十年内，全球经济和利率之间的差距越来越大，但美联储仍在缓慢进行差距弥补，世界其他国家地区也跟随步伐。

澳大利亚的家庭债务与可支配收入在3月底已经达到了190.4%高位。尽管澳洲审慎监管局已经加大对银行风险贷款的监管力度，但许多人仍认为澳联储将不会在明年5月份之前进行第一次加息。目前，澳联储仍将隔夜现金利率稳定在1.5%低位。

澳大利亚家庭贷款收入比率变化

来源：澳联储

德勤认为，澳大利亚经济前景良好，2018年工资和通胀预期也将会有所增长。但尽管如此，澳联储仍然不敢贸贸然加息。他们担心利率的提高会给房贷成本带来潜在的巨大压力，这将进一步拉高已处高位的家庭负债率。澳联储已经意识到利率在放缓澳大利亚经济中的重要性和加息的必然趋势，因此会采取小步渐进的利率策略。利率在未来几年内确实会有所上升，但只会以缓慢的形式进行。汇率方面，澳大利亚在全球利率正常化进程中稍缓因素和大宗商品价格下跌风险都将会对澳元汇率产生一定影响，但波动范围不会太大。

房价增速将放缓

澳洲房价飞涨对人们生活已经造成了重要影响。经济学家Michael Potter分析显示，居住在自购房产的人口比例从2006年的64.9%下降到了2016年的61.1%。对于32岁以下的澳洲居民来说，这种下降尤为明显，这个年龄段人群居住自购房的比例足足下降了8%。但老年人居住自购房的比例却大大上升。这反映出人口老龄化问题的同时也见证了房价猛涨对新一代人的购房压力激增。

住宅房屋建设正在发生“修正”，房价上涨不可持续，增长速度将会放缓。

新州维州房价将逐渐回温。得益于12年以来低利率和低汇率的利好环境，新州尤其是悉尼的房市繁荣已经持续了五年，房价以年均10万澳元的幅度调涨。但房价猛涨的背后却是零售和住宅建设的”人为支撑“。楼市泡沫正在酝酿，动荡随时都有可能发生。同时，维州楼市也受到低汇低息大环境的驱动，人口增长也达到十几年来的最高值。但和其他州比较，维州的人口和住房周期可能已经接近顶峰。因此，在未来几年内，新州维州的房价降有所下调，逐步贴近于房屋本身的现实价值。

昆士兰工程建设低产成主要障碍。住房建设在过去一年内增长速度明显放缓，前景也不容乐观。住宅的融资承诺和价值下降，而出租物业的空置率却直线上升。首府布里斯班的高层住宅物业供过于求，但商业地产方面仍有不错前景。未来，预计昆州的房价上涨也会有所放缓，公寓建筑支出有所下降。

在过去一年里，主要城市住宅综合价值上涨了9.6%，比2015/16年的8.3%增幅要高。CoreLogic最新房价指数数据显示，截至7月16日，维州首府墨尔本房价连续第三周攀升了1.4%，而悉尼房价在上周仅仅上涨了0.7%，悉尼市中心房价月增长则从3.4%下降至3.1%。可以看出，墨尔本房价上涨速度已逐渐高于悉尼，跃升全澳第一。然而，尽管上周新州和维州房屋拍卖清盘率仍分别录得为72%和77%。但悉尼、墨尔本、布里斯本、阿德莱德和珀斯等地的房屋拍卖总数连续第四周呈下跌趋势。