文：James / Christine

CBRE世邦魏理仕，是全球最大的商业房产与投资管理公司，在亚太区，去年销售额约127亿澳币，是当之无愧的商业地产销售老大；施赟Danny Shi, 一位来自上海的帅小伙、同时是CBRE新州资本市场亚洲业务部的总监，连动着23个业务部门，这几天正是我要找的人。

为什么？因为上周他们和ANZ一起，给地产开发商与高资产净值人士举办了一个澳大利亚经济与房产分析研讨峰会，当时我正好在中国出席一个大型活动，错过了；而更重要的是，因为最近澳房汇朋友圈中，关于澳洲房市的负面消息一个接一个，有些朋友甚至连与银行打官司的心都动了，于是，就在澳纽兵团日长假一个阳光明媚的早上，有了这次与与施赟Danny Shi《咖啡座中聊房市》的对话。

James：上周来听讲座的有多少人？听众最关注什么呢？对市场的感觉怎样？ 

Danny：来了大约80位开发商与投资商，他们关注的当然还是房地产市场的走势，在对澳洲房市的态度上，总体感觉是积极和消极各占一半。

James：如果是消极，主要的负面消息是哪些？你能给排个顺序吗？

Danny：首先，是维省工党政府宣布，七月一号起，把海外人士买房的印花税从3%提高到7%，很明显，在房市需要海外资金推动消化量的时候，这是对市场释放一个不利的信息；第二是，银行对海外收入人士的贷款额度下降与严查海外收入证明；第三是本地四大商业银行对来自海外的房产开发商在开发贷款政策上的急剧收紧，甚至不放贷。另外就是来自本地媒体的一些房市泡沫的舆论了，不过这些泡沫言论都是不攻自破了，主要还是银行政策了。

James：从你的角度来说，海外投资商还该不该收购商业物业呢？

Danny：我看商业市场的态度还是稳健增长，回看我们讲座的内容，悉尼的商业地产回报率相对其他国家的门户城市相对较高，因为现有很多商业地产改成了住宅，比如近些年North Sydney 与St Leonards地区很多商业改住宅的项目，就导致了商用办公楼的短缺，对于经济比较稳定的区域，失业人数也不会增加，那么对于办公室的需求就会很大，至少不会减弱。

目前在悉尼，现有办公楼的平均回报率为6.4%而且租金在今后几年有进一步上涨的空间（这不包括小型的或者独栋的零售物业，指的是甲级或者超甲级的办公大楼），长远来看还是具有很大潜力的。

James：那么散户投资者购买投资房呢，该不该买？应该买在哪儿呢？

Danny：我的观点是，现在购买投资房最好不要选择在高风险地区，高风险的地方当然是回报高，可能一年就涨很多，但是澳洲毕竟人口有限，支持不了迅速的扩张。一般来说投资者对市场很敏感，考虑性价比，投资前景也很关注银行的政策等。而对于downsizer（大屋换小屋）的购房者来说，他们其实对价格并不是太敏感，更关心居住品质。

如果我作为投资者，会选择一些抗跌性较强的区域，位置近火车站，学校及成熟社区。我更会选择具有独特性的物业，可能购买以后不会再有类似的楼盘出现，比如位于circular quay环形码头（悉尼歌剧院边）71 Macquarie Street的项目，该开发商致力于将此项目打造成悉尼最高标准的公寓加之坐落在悉尼最具代表性的位置，我个人会特别关注这个楼盘。

我认为投资物业并不能一味追求价格便宜，其实房产开发商买地开发也是追求一样的原则，市场上具有独特性的项目有很多开发商追捧，好的开发项目价位很高还是有人收购，而相对位置一般不出众的项目，调整地价也很难吸引开发商，市场上的开发土地销售有两级分化的现象。

James：中国来的资金你觉得会越来越多还是越来越少？

Danny：我觉得我们中国的企业或高净值人群对全球资产配置的需求还是保持强劲，尽管中国现在对资本流出的政策有所收紧，但我看来这是我们中国政府对通过灰色区域资金流出的管控，而我的客户都是通过海外投资，项目报批等正规的渠道输出资本。

James：你的客户大概做商业房产投资和住宅开发的比例是多少呢？

Danny：60%的住宅开发，40%的商业地产投资吧。有很多人是住宅开发与商业房产投资都做，但是高质量的商业地产不好找，黄金地段的零售物业交易量低，甲级或以上的商业办公楼更难买，几年可能才有一两栋上市场。相对来说还是住宅开发的项目市场上较多。

James：通常你接触的客人里面，都是通过什么渠道了解到CBRE的？

Danny：基本上是通过开发商或投资商圈子中的介绍，还有一些专业机构，比如四大会计事务所、tier one一级律师所，各大本地及海外银行等。CBRE合作的对象也是各行业顶级的专业机构，以一种强强联手的模式为客户服务。CBRE推崇的服务模式为total advantage，即“缔造优势”为客户提供“一站式服务”。即将建成的177 Pacific Highway，North Sydney为悉尼北岸最大最豪华的办公楼，CBRE从项目的搜寻，土地的交易，开发资金的配置，办公楼面的出租，最后资产的管理提供了一条龙的服务，CBRE北悉尼新的办公室也会迁址于该大楼中。整个项目一共涉及了CBRE的四个部门几十名专业人士，不仅资源共享与团队合作发挥到了极致，也保证极高工作效率与100%的客户满意度，真正展示了全球最高标准的商业地产服务。

James：你觉得这段时间来，CBRE表现如何？你满意吗？

Danny：在商业地产行业来说，CBRE一直以来都最强的，类似于中国的五年规划，CBRE亚太地区也规划了自己的五年计划，计划五年增长公司的收益翻番从现有的5亿提升到10亿。我所带领的亚洲业务部正是公司增长及五年计划重要部分之一。全球来说CBRE目前已经是世界第一，公司追求是要与第二名保持一定长的差距。

James：对于讲座还有什么规划呢？

Danny：我计划一年做两到三次的研讨会或讲座，讲座主题就围绕趋势、总结、展望这些。现在做的总结是关于去年，以及今年的市场展望，到年中或者8、9月的话就是对于2016年前半年的总结以及2017年的展望。更多的我们亚洲业务部也会针对自己的高端客户组织很多小群体的活动，包括晚宴，艺术品鉴赏会，文物展览，音乐会等等。去年跟澳房汇合作的关于地皮的讲座也可以做，更多的就是推广和讲解。做讲座的时间会选择整个年当中，市场最活跃的时候，八九月的样子。

James：你觉得这次与ANZ银行合作的讲座有何收获？

Danny：我觉得最大的收获是维护一个资源共享的圈子，大家可以时不时相聚，相互沟通、更新资源，我也可以分享很多信息给大家，在有趣、生动的讲座中聊天。CBRE在中国的分部很多，内地有12个，香港3个，ANZ银行分行在亚太地区分布最广，网络很大，CBRE一般合作较多的除了ANZ，还有具有中国背景的银行，会计事务所包括德勤，普华永道、毕马威等，客户也是会相互推荐的。

James：你觉得比较商业地产和住宅地产的投资回报，有意义吗？

Danny：我觉得其实没有太大的意义，有一部分人群的购买力是介于两者之间的，但投资量也只上限于小型零售商铺上。我接触的客户基本专注于房产开发，大型商业地产的投资，住宅房的投资可能是这些客户投资组合中比重较小的部分，一般客户以企业，高净值、超高净值的人群为主。

James：你好像朋友很多呢，他们为何信任你？

Danny：一直坚持，先做圈子，再做生意。平常的日子，我会经常应酬吃饭，与初相识的朋友谈得来还是很重要的。许多客户也许从未有过生意上的成交，但会一直保持资源分享和联系，其实这也是在保持个人影响力。作为来澳多年的华人，在CBRE资本市场部负责新南威尔士州亚洲业务部，在这么长的时间里也接触了很多来澳投资的华人，由于公司有很多资源的帮助，所以也容易帮客人办成事。更多时候，不光看着自己的一亩三分地，因为我们在地产界的行为，也代表着华人投资商带给澳洲社会的印象，所以我和自己的客户都承担着华人在这里的社会责任。

如您对项目开发或商业地产感兴趣，可以随时联系CBRE资本市场亚洲业务部总监Danny Shi施赟，手机: 0409 955 559或邮件: [email protected]

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