新的财政年度银行方面的利好消息一件接一件，连续上升的清空率数据也间接的反应出市场的信心在一步步增强，的确应了那句“房市短期看金融”。
去年我曾写过一篇文章讨论作为房产投资者，2019年面临的那三股暗流：
1 只还利息到期转为本息同还（现金流压力增加35%左右）；
2 信贷政策收紧（借款能力下降）；
3 利息增高（蜜月期或定期结束之后恢复高利率）。
如果这三股暗流形成堰塞湖，那么对房产市场的打击将是致命的。
还好，大选之后的一轮变化，让这样的房市危机概率慢慢减弱，银行已经给很多投资人指出安全出口的位置，如何行动还是要看自己。
首先是利率方面的变化，在今年6月底与7月初，央行调整了两次利率，银行也纷纷降息两次，降息的幅度我用图表做了一次总结。
从上图可以清晰的看出，不到一个月的降息幅度还是挺大的，对于有贷款的家庭，每50万贷款金额在利息上的节省都超过2000澳币。
比降息更可喜的是，银行通过这两次降息在市场上推出一些促销产品，在历史上都是第一次的。
降息的消息固然可喜，7月份银行调整了“贷款评估利率”assessment rate的消息要比降息的消息更是好上数倍。
因为这个指标直接影响贷款人的贷款额度，在深一步讲就是转贷能力的提升。
在贷款政策最严的时期，大部分银行都是通过7.25%这个评估利率去考察借款人的抗风险压力，即便客人实际利率是3.8%，银行也会根据高评估利率去测算借款能力。
这样的测算方法直接导致贷款人借款能力不足，从而丧失了转贷与再投资的机动性。
就在本月，许多银行该是纷纷下调自己的“贷款评估利率”改用客户实际利率+缓冲利率的方式。
举个例子：根据以前的计算方法，一个单身，没有孩子，年薪10万日常消费正常的借款人，自住房可以大约借到60多万，通过新的计算方式，可以借到73万左右，借款能力增加了12%-14%左右。
既然利率降了，钱可以借的更多了，那下一步要做什么呢？
那就是要给自己的贷款做一次全面的贷款体检，做好转贷准备。这个动作要比新买一套投资房更为重要，因为利息降了，并不代表借款人的还款额度降了，只有调整贷款借款才能控制好自己的现金流。
那么作为借款人需要关注哪些内容呢？
1 要知道自己目前的贷款利率情况，以及利率支出总额。
2 了解银行的最新利率，看看是否存在在本银行降低利率的可能。
3 查看自己银行贷款属性,查看定息的截止日期或者蜜月期过后的利率状态。
4 了解一两家银行的申请条件和细节要求。
5 对比几家主流银行的利率促销状态。
7 从新计算自己的最大贷款额度多少。
这些内容只有贷动未来可以给你。
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