文/James

在澳洲买豪宅，除了“豪”的概念会被颠覆，还有就是它的计价方式也会让人难以适应。

在中国，无论是小城镇里的普通住宅，还是黄埔江边的汤臣一品，算起价钱来都是很方便：每平方米多少钱。但是来到澳洲，你却找不到类似的参照体系。各大调研机构说房价的上落，都是给你一个各区成交的中间价图表。比如说：APM公布悉尼的房价，按年比增加了16.9%，独立屋中间价上升到$782,973。本来这是一个振奋人心的数字，但是，它太过“宏观”，你根本不知道这个中间价的房子在哪里，也不知道它有多少平方米，有多少个房间，那对你买自己的房子又有什么指导意义呢？

看来，如何利用如此务虚的数据找豪宅，也有学问。

首先，我们可以先看看哪儿是富人区。在悉尼，房子中间价超过一百万的地区有163个，我们称之为“悉尼百万房价俱乐部”。如果你要再精准一些，还可以参考APM刚公布出来的“悉尼二百万房价俱乐部图表”。

这个图表中显示，Bellevue Hill 排名第一，Vaucluse排第二。不过要声明的是，传出已经动工的，曾公子的豪宅所在的Point Piper却不在二百万房价俱乐部之列，原因是过去六个月此区交易量太少，不足以找出一个合理的中间价。而同样道理，另一个富豪云集的区Watsons Bay也未能被列入榜中。

也许是为了投土豪们所好，APM年初时曾做过一个按平方米来算的图表：“一百万元能买多大的房”。它是把各区中间价的房子抽出来，以它的面积除以它的价钱，再乘以一百万，得出另一个豪宅区图表。

表中排名除了第一名的 Point Piper之外，其余名次都与传统认知是两回事。如果按表折算，一至三名每平方米价钱分别是：Point Piper: $12,531; Paddington: $12,346; Darlinghurst: $12,315。这和实际情况也相差甚远。一个好意的统计，变成只是一个标新立异的谈资。

问题出在这种算法还是没有脱离“中间价”的取样。在澳洲，外在环境对房子价值的影响非常大，看不看得见水景，或隔一条街，价钱会相差很远，绝对的“重外轻内”。

真正靠谱的计价方式，既不是中间价，也不是平均价，而是周边价。认真的买家，又或者想抵押豪宅去贷款的业主，都会请独立机构做一份估价报告，参考的是周边物业三个月到半年内成交的每平方价格，再比较景观、面积、设施等等因素，做一个增加或减少的折算，得出每平方米的价格。而发展商在评估一个项目是否值得做的时候，其实都是按每平方地价，加上每平方建筑费用来做可行性分析的。

因为微大展的运作，笔者每天都在与这些数字打交道，也看过很多份豪宅估价报告。真正豪宅的价钱，基本都是每平方米一万三千以上，甚至到三万/平方米。但有时也会碰到例外。

微大展中有一个在Longueville（表一排第四位）的豪宅，在全区最高的地段，有水景、室内泳池、五睡房、五卫浴，新年除夕可看到全部七个烟花燃放点。室内面积800平方米，业主开价是480万。算起来每平方米只有6000澳元，而且还有可分隔出租带来收入的，有独立厨房和卫生间的套间，是个超值的投资。有兴趣的朋友可扫描微信号与我联络。你也可以加入微大展的澳洲楼市达观群，我们会发布其他好玩的计价方式和数据，比如教你如何根据需求和供给比例来看哪个区是否过热，哪个区有潜力等等。

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