2016年07月25日 澳洲房产大全
【我的看房日记】是澳洲房产大全平台上一档房产连载专栏，每周一发布，距今已经连载超过1年时间。期间得到了越来越多读者的好评。
它是生活在澳洲当地的房产专业人士把周末澳洲二手房拍卖过程中所看到的，听到的，用文字的形式和国内外投资人分享。
2016年7月23日 星期日 天气：晴
前言
一个人喜欢另一个人是没有道理的
一个人喜欢一个区域是没有道理的
一个人喜欢一款车也是没有道理的
为啥？
因为人tm是感性的呀！
开不同款车的人性格是截然不同的。
在国内，开奥迪的，多少有点政府背景；开宝马的，多是做生意的；开途观的，司机多有点小胖；开凯宴的，据说都有点黑道背景。
而在澳洲，凭我的开车经验，开凯宴和宝马X5 X6的，80%为中国人，其中开凯宴的，大多数是从事房产销售的；开奔驰ML350的，90%为中国人，其中大多数是做贷款的。
新手开马自达和本田的多，所以这两款车在我前面，我一般都会换道，因为他们老他娘踩刹车，晃得人眼疼；开丰田二手车的，如果是金黄色的，多为中国人，其中老移民居多，开土绿色和土红色的，那是印度人准没错儿。
但不管是在国内还是在澳洲，如果一个人开沃尔沃，其解读是这样的：
你不知道他有多少钱！
哈哈，以上是玩笑话，表激动，因为我个人很喜欢沃尔沃，但我可能是开沃尔沃里最穷的了。
在悉尼，你下次也可留意下，但凡在悉尼的富人区，开沃尔沃的比例特别特别高。如Double Bay， Darling Point。（估计是好车都开过了，最后为了命，直接开大沃了。）
今天要写的两个区域的沃尔沃比例一样很高，他们究竟是哪里呢？
悉尼我个人大爱的区域如果要排前三，这个区一定入围！
她就是Woolwich！
欢迎进入今天的看房日记。
正文
Hunters Hill
你可能想不到，Hunters Hill及Woolwich在当地人的心目中，是隶属于悉尼下北区的吧。
整个Hunters Hill大区内所覆盖的区域中不多，但个顶个牛叉，其中Henley, Huntley Cove和Huntley Point及Woolwich是没有中位价的，说明这里的过往交易太少。
我记得，当我刚入行的时候，在地图上标全澳最贵的区域，一直在东区各区标注，忽得一转，便来到了这里。
Hunters Hill距离市中心6公里，作为整个Hunters Hill大区内占地最大的区域，其房价也是参差不齐。
从地理上来讲，一条通往北部的主路Burns Bay Road将其版图一分为二，分割的两个区你又很难说，哪部分更好，因为都他妈挺贵的。
总体来讲，主路西部的餐饮较多，更有town的赶脚，但是在路的转角，缺少了那么点安静。周末在此Brunch也算Ok吧；而东部，更靠近Woolwich，整体来讲，风格是有不同的。
我个人更偏向于东部，因为我实在是喜欢这里的两条主路了，一条为Alexandria St, 另一条为Woolwich Road，这两条林荫大道，是我从始至终都印象深刻的两条路。
也许是从哪个午后，当我不经意间抬起头，那从树荫间穿出的一束光芒照耀开始；
也许是从那如雨过的柏油路加深后与那古典大气的房子们一齐看起来的雄伟开始,
... ...如果你一定要我给出一个理由的话。
在Hunters Hill的生活并不失便利，这里有超市Coles，在Gladesville Rd和Burns Bay Road交叉的地方是这里的Town Centre。虽然规模不算大，从这个区域来讲，这片商业区的地块在整个区域里是最便宜的了。
能有个就真不错了。
区域内的学校资源，在富人区里的表现已经算不错了。
（在悉尼，富人区不代表学区好。）
其中高中排名最高的学校为St Joesph's College，排名前100(学校看起来很宏伟)， 区域内Hunters Hill High较一般。（有没有点《闻香识女人》里的Baird School的赶脚）
小学Hunters Hill Public也还算Ok，并不差。
看了这么多富人区，Hunters Hill区域内看房时的华人比例让我惊讶，也许是因为学校还算不错，也许是交通还算便利，也许是大家交口相传。
但我相信，人购物是有习惯的。
来看数据：
宏观市场
目前市场一瞥
独立屋市场：
中位价排名新州第24位，过去1年涨幅近28%之多，有点开挂了。
这个中位价在悉尼房产市场上，通杀悉尼上北，下北区域大部分区域，与悉尼上东区在一个水平。
公寓市场：
中位价过90万，但是涨幅却掉了，这里的公寓多是2房1卫这种造型的，区域内没太多新房供应。
过去二手房成交情况：
参考“大力出奇迹”，上次我在微信里和一位朋友曾说过：“大地出豪宅。”
但和传统北区相比，Hunters Hill也许不全是这样，占地过千平的，不一定最贵，占地不到800平的，居然可以卖到700万以上。
地的大小是一方面，其独特性也很重要，比如能否看到水，水景的品质等等。
1房的市场很差，过了5年，房子都卖不上价，但这里有的3房公寓4年翻番了，你信么？
房屋类型永远只是一方面，更重要的就是你的房屋可复制性究竟有多少。
对富人而言，价钱在“我喜欢”面前，从来都是浮云。
投资类物业现金流情况：
独立屋市场
租金拉得很大，典型富人区的节奏。
如果和北部一些甚至房价低于它的相比，其租金是逊色一些的。
公寓市场
公寓租金表现中偏下，个人觉得这里的顶级公寓，涨幅及租金都是有出彩潜力的。
为何？
你在富人区选购房屋，你要按照富人的口味来选择，你的价位不到位，不出彩，你就算买在Point Piper（全澳房价排名第一），结果也是：
嘣噔仓！
大悟看房
这家二手房中介，应该是新手，挺好的房子，我觉得去看的时候，要比照片出彩太多。
这套物业位于Hunters Hill的西部，此物业正对面为看房日记所写的第38期区域，Linley Point。
周六应该是刚开始Inspection不久，房屋将在8月中旬开始拍卖，周六去的人非常多，其中有很大部分华人。
这套4房5卫2车位的物业，占地1100平之多。
地形虽然不是方正的，但很有特点。
在近10年的时间里，这套物业被转手很多次，最近的一次为2014年5月，当时售出价为385万。
目前给出的Guide Price为395万澳币。
这套物业较14年时，是可以看出来内部小翻新过的。
2007年的售价为355万澳币。
具体缘何被转手多次，为何价格涨幅有限，暂不得而知。
Woolwich
如果不考虑预算的问题，Woolwich是我个人非常非常喜欢的一个区域，是未来有一天愿意居住在此的地方，可能胜过悉尼上东区的大部分区域。
悉尼上东部的房价排名人所共知，但是很多人并不知道在去年全澳房价排名中，Woolwich排名第4， 也许是因为这里过去的交易太少太少，以至于上榜的次数较少吧。
Woolwich简单来说，是Hunters Hill的升级版。但因为身处半岛位置，三面环水，因此高价房屋较多，而靠近Woolwich这部分的Hunters Hill房价自然也不便宜。
虽然截至目前，我还没有见过，但我觉得如果在此拍婚纱照，也是非常浪漫的。
在Woolwich区域，一直往里走，走到尽头，你会发现很多物业被隐藏的很好，从外部你几乎看不到里面，但是，如果在家用电脑地图强行进入的话，你就会发现，还带网球场啊，你同时也会觉得，ctm，怪不得这么贵！
最后，Woolwich区域里有所女校排名也入了前100名，即Marist Sisters College，当白富美还年轻的时候... ...
无数据支持
个人觉得，Woolwich独立屋中位价应该在420万澳币以上。
截止到2016年今天的7个月里，总共交易量就3套，你让人家怎么算中位价？
我一会在”大悟看房“里找一套，和大家一起欣赏下大W的魅力，买不起，看看总可以吧。
过去4年里，这里的公寓成交量为6套。豪宅区买个1房公寓，实在是有点不伦不类。
豪宅类的房屋看啥现金流啊，想看现金流的盆友，不适合买豪宅区。
过去5年里，Woolwich的独立屋交易在15套之内。我相信，这样的老牌豪宅区，邻里之间也许都是故交，再加上都是非富即贵之士，任何一套顶级豪宅的出售，相信都会登上澳洲当地的报纸头条，因此，想找一套成交的过千万的房屋给大家开开眼是一件非常困难的事。
但我还是为大家找到一套接近的。
肯定会有人不冷不热的说：“这看起来也还好吧。”
这套物业2015年4月最新一次售出，价格为765万澳币。
占地1400平。5房5卫8车位。
目前市场估价在910万澳币左右。
记住我这句话：
房子永远只是房子，房子所在的地界的价值不一定要通过房子本身来体现。
大悟总结
不知不觉，看房日记已经写了足足40篇了，我要感谢自己能够坚持这么长时间，也很高兴，能听到越来越多的读者说这是每周周一必看文章。
为了将这个栏目做得更好，澳洲房产大全【我的看房日记】栏目的视频版不久将与大家见面，敬请期待。
本期看房日记就是这样，感谢阅读！
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