文 / James Tong

1、“互联网+”这个词大家听得多、用得多了。“房地产+”这个词，是我借来对澳洲房市发展状态的一种描述，并非为标新立异私造出来的。

澳洲大选之后，有两件事说明这个词用起来会非常贴切：一是谭保总理继续被房地产政策所困：负扣税保住了，但是资本增值税又吵翻了。看总理组阁，内阁部长23人，非内阁部长7人，当我试图从名单中看看有谁能为总理分忧时，瞬间凌乱了：在有史以来最大的政府内阁里，澳洲第一大产业支柱、关系到全国人民幸福指数的房地产业竟然没有一位主管部长！一方面，你会感慨总理真累！另一方面，你会问：没主管的房地产业是怎样“自动波”地发展起来的？逻辑推理，我们只能说是靠其他产业拉动或推动的，而不是自主地、有规划地发展起来的。所以房地产后面必须有个+。

差不多同时，一间叫CLARA的公司出现在公众的视野，常关注新闻的朋友可能知道，这是一家号称建造悉尼到墨尔本高铁的公司：Consolidated Land and Rail Australia。但如果细心看一下公司介绍，这个名字叫“联合地产+铁路”的巨无霸，把前联邦贸易部长Andrew Robb、前新州州长Barry O’Farrell和前维州州长Steve Bracks都拢进了顾问团，第一个项目就价值2000亿澳元，其实是未来澳洲第一大的房地产公司。这公司来得气势如虹，我稍后将特别专文来介绍。

2、看澳洲房市，长期以来，仿佛有一种“量子测不准”的原理存在，“七年一个周期”这个说法现在已经越来越少人用了，因为偏差已经太离谱；而大多数根据利率、人口、失业率等专业指标来看好或看坏房市的专家预测，基本上都没有什么实用价值。如果不信，你可以找刚出来的NAB今年第二季房价报告看看，并且对比一下他们之前作出的预测。

只有那些冲着“学区房”、“交通要道”、“海景房”、“市中心”毫不犹豫投身进去的人可以赚到钱。而想深一层，这其实不正是“房地产+教育”、“房地产+交通”、“房地产+旅游”、“房地产+金融”吗？后面所加的，都是有部长领衔的行业，如果某个行业往下走，与之相关的房地产基本就没戏了。所以，因为矿业不景气，这两年到西澳买房就基本上不行了；而如果你问塔斯玛尼亚现在房价很低，可以去买房吗？我会建议你先去看看政府有什么计划让那儿的农业和旅游业兴旺起来；为什么悉尼、墨尔本房市最好？因为教育、交通、旅游、金融 都有最好的政策和人在负责推动啊… 这样看房市，是否让人感觉踏实得多？

3、想说说“房地产+”这个观点有一段时间了，CBRE的Danny Shi施赟刚从中国路演回来，知道我要写这个非常赞同，拿了很多项目来与我一起分析。

Danny是和北悉尼CBRE的董事总经理Ryan Johnson（上图）一起到北京和上海的，两帅哥还专门跑去天安门前拍照。我问中国之行有什么收获？Danny说，他们主要是想实地了解开发商和高净值客户的真实需要。比如，他们发现：

• 中国在严控资本外流，对外投资虽仍可获批，但有时等待时间较长；

• 大陆地区的经济放缓，高净值人群要寻找多元化投资机会；

• 美国是优先考虑投资的国家，其次是澳大利亚和英国；

• 大多数的私人客户投资澳大利亚是因为有家人生活在此，或需要经常往返；

• 私人投资兴趣更多地转向养老地产、短期寄宿房屋、度假村/酒店、小型办公楼以及购物商场；

• 北上广深的房地产市场依然强劲，但入市门槛较高，许多二三线城市的公寓供过于求，令开发商把眼光投向海外（比如澳大利亚）；

• 即使政府加强管控，自贸区的资本外流活跃；

Danny是CBRE专门成立的一支亚洲业务部团队的领头人，中国之行还带了廿多个项目去推介，而其实他们这个部门是可以和其他部门紧密对接起来的，因为公司大，所以通过他们可以看到各种项目和了解详细的市场分析。这应该算是一种专业的“房地产+服务”。

4、我在之前的文章就曾说过，澳州政府计划十年内，要把每年招收的留学生人数增加一倍，达到一百万人。并且放宽让6岁以上小朋友在父母或监护人陪同下来澳洲留学，大人、小孩都发两年签证。这是房地产+ 教育 的“强强联手” 。所以，我也最关心 有什么学区房项目，这里先介绍三个：

项目简介：

• 土地面积约4,978平方米

• 潜在总建筑面积7,417平方米

• R4高密度住宅开发

• 短暂步行即达火车站，学校和休闲设施

• 新州前五公立小学Carlingford West招生区内

• 200米至新州第一精英中学James Ruse Agricultural High School

• 2公里至顶级私校The King School

• 项目周围其它名校包括：Murray Farm Public School, Cumberland High School 和Tara Anglican School for Girls

项目概况：

• 土地总面积约1,802平方米

• 获开发审批兴建6套三房联排别墅

• 距离Castle Tower购物中心约1.1公里

• 短程步行15分钟即达新的Castle Hill火车站

• 附近名校有：Oakhill College, William Clarke College, The Hills Grammar School, Hills Adventist College, Gilroy Catholic College, Baulkham Hills High School, James Ruse Agriculture High School

项目简介：

• 土地面积约4,863平方米

• 已获审批可建47套公寓

• R4 土地用途-高密度住宅

• 街角位置-双面临街

• 尽享地区和公园美景

• 附近顶级私校有：Abbotsleigh College, Knox Grammer，Pymble Ladies’ College, Ravenswood School for Girls

这里篇幅所限，内容不能写太多，有兴趣的朋友，可直接联系：Danny Shi 施赟。

5、商业写字楼近两年在悉尼是回报比较好的类别。2016年2月份，服务业就业情况增长达到3.9%，而过去十年的平均年增长率2.7%。澳大利亚首府城市基本上以服务业为主，强劲的就业形势就是拉动办公室地产发展的动力。悉尼CBD目前的空置率在6.3%左右。由于市政建设和许多办公楼被购买改建成住宅，Danny预计未来四年，尤其是2017年和2018年，将有多达362,000平米的办公室空间从市场上减少，这会让原本就紧缺的办公室市场变得压力更大。 这一类别受许多产业在拉动：可以说是“房地产+ 金融+ 律政+ 会计+ 贸易”。分契写字楼，让数额较小的投资可以参与，未来将在悉尼有强劲的增长，空置率预计会下降到4%以下，Pitt Street以北是投资者非常看好的热门位置，由于住宅地产印花税的增加，预计华人投资者会越来越关注如办公室、零售等分契物业的投资项目。

项目亮点：

• 整层办公室，净可出租面积：349平米*

• 净租金收入：每年$169,200，年增长率4%

• 3+3+3+3年租约，从2016年7月1日起

• 最近的翻新是2014年，花费$180,000*

项目概况：

悉尼内西区最繁华地段独栋办公楼出让，位于Balmain主街角位；AAA蓝筹租客，年净收入$320,000+GST，附带每年调升；双层商用物业可出租面积800平方米，另配底层停车库；步行即达Balmain商圈，附带一切生活设施；距离悉尼CBD仅6公里。项目土地面积约480平米，净可出租面积为800平米，回报率为6%。

6、很多人把华人聚居的原因归纳为可以同声同气，其实推动“华人埠”形成的真正动因是大家有依赖相同产业的需要。从以前的淘金、种菜、餐馆，到现在的校区、海淘，都是没有跑出“房地产+”这个隐形之手的范围。目前来看零售、医疗、交通、律政...华人从事的产业越来越多，像Burwood、Homebush这种“综合评分”较高的地区成为热门是一定的。

项目概况：

地块面积约408.7平米，DA获批16套公寓加一个零售商铺；B4商住混用；容积率3:1，开发限高30米。

项目概况：

Homebush 是大悉尼地理位置的中心，奥运场馆所在地，省政府还准备建一个超大型的冲浪乐园。这里你可以看到“房地产+旅游+体育”。此地块面积约2,933平米；R4高密度住宅；容积率2:1；开发限高29米（约9层）。 距离火车站仅500米；街角地块，三面临街；距离悉尼CBD仅13公里；临近多个地区中心和华人社区；目前开发许可已获批，可以修建80套住宅。

“房地产+”是一个好用的概念，它的不足，是不能给你量化的预测，你也可以说它是傻瓜理论，但是它从最贴近生活的角度来看房地产，给你一个买与不买的直接理由，下一期，我们再看看Danny带来的酒店、农场、零售等项目。

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