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第 20 篇 创富实战 专栏
商业物业与住宅物业有很多区别。
对于专业投资者来说，有一点尤其重要，那就是商业物业的价值很大程度上取决于租约——房客是谁、租金多少、谁付物业相关费用、租约期限多长等因素。
商业地产不像住宅物业那样，其价值取决于周边同类住宅物业的近期销售记录。
这个特征是被广泛认可的。
也就是说，租约的质量，直接决定了商业物业的售价。买家愿意为更好的租约支付更高的价格，接受相对更低的租金回报率。
如果你想人为地提升商业物业的价值，可以从以下几个方面着手：
- 如果本身没有房客，是空置的，那么就找新的房客；
- 与房客谈判，尽可能让租约期限更长（例如5年、10年、15年）；
- 与房客谈判，尽可能让房客支付市政厅费、水费、地税、保险等费用；
- 与房客谈判，尽可能收更高的租金；
- 尽可能选择高质量的房客，如知名品牌、朝阳产业、连锁机构、政府部门。
有读者可能会问，那我能不能像住宅物业那样简单地购入，持有，等待升值？
答案是否定的。
因为商业物业自然升值空间是远低于住宅物业的。除非你的租约里有每年租金自动按一定比例增加的条款，那么这个商业物业的价值就可以得到自然提升。
如果你什么都不做，纯粹地购入并持有，那么投资效果则不会十分理想。
如果你能巧妙地做些事情，商业物业的价值可以瞬间得到大幅度提升。
来看一个案例。
地理位置：新南威尔士州Newcastle市一繁忙主街上
物业：240平米商铺，占地面积288平米
房客：无
挂牌售价：56万澳元
挂牌租金：每年3万澳元
这个商铺的地理位置其实是不错的，它正处于一个十字路口，有红绿灯。过往车辆在红灯处停下来的时候，很容易就看到这个商铺。
可是，之前的房客仍然经营不善。
大家可以从该商铺的外观看到，以前的房客是Video Ezy，那是一家光盘零售与出租店铺，它明显属于没落行业，早就被网络视频供应商（如Netflix）所淘汰了。
如果你的房客属于没落行业，你的商业物业的价值会被打折扣。
如果你的房客的生意做不下去了，破产了，他们连房租都交不起，你告他们也没用。
VideoEzy房客搬走后，物业挂牌每年3万澳元招租，56万澳元出售。可是由于物业长期被空置，外墙已经被涂鸦，还有一些窗户被破坏了。
经过谈判，买卖双方最终以51万澳元成交。且成交时，该物业仍然没有新房客。
购入这个空置商铺后，业主首先要做的，就是尽快找新的房客，获得租金收入，从而提升物业的价值。
那么在寻找新房客的时候，就要想想：有什么行业不能被互联网技术与移动电子商务的迅猛发展所淘汰？
大多数的零售业都会受到冲击，但是，你总不可能在网上洗牙、在网上剪头发、在网上修车吧？
顺着这个思路，我们可以先对空置物业做简单的装修。把以前Video Ezy的标识全部去掉，重新对外墙和内墙进行油漆，窗户修理好，地毯也更换了。这个简单装修的过程，大概要花费$7,500。
然后，在寻找新房客时，可以跟房客谈判，把按照房客特殊要求去装修作为租约的条件之一。
通过中介的努力，新的房客终于找到，是一个牙医，打算开一个新的牙科诊所。牙医房客给该商业物业带来的价值，远高于光盘零售店主。
经过谈判，双方达成以下协定：
- 房东按照房客要求，花6万澳元把该物业装修成一个牙科诊所；
- 房租为每年4.5万澳元；
- 房租每年按照物价指数CPI进行调整；
- 房客支付市政厅费、保险费、地税、日常维护等开支；
- 租约期限为5年，到期时房客有权再续租5年，第二个5年到期时房客有权再续租5年。
装修后，新房客搬进去，开始营业。
由于更换了房客，按照房客要求去装修，该物业获得了更高的租金——每年4.5万澳元，并且该租金已经约定好将会随着物价上涨而调整。
最终，该物业获得了85万澳元的新估值，减去6.75万澳元装修成本，减去51万澳元购入价格，净增值27.25万澳元，同时实现正现金流。
且由于每年的租金已经约定好按照物价指数CPI调整，因此该物业的价值也会每年自动上升。
这个案例给大家的启示是：
- 作为商业物业投资者，你需要了解当地市场，不仅要知道什么类型的商业有市场需求，也要了解那些商业类别需要怎么样的物业作为他们的经营场所。
- 与潜在房客协商，按照房客的需求去进行全面装修，而不是先全面装修再找房客，这样可以有效地控制风险。把房客更换到更优质的类别，获得更长的租约，更高的租金，则可以大幅提升物业的价值。
- 切实了解房客在生意上的需求，尽力帮助房客在生意经营上获得成功，这才是租金收入的保障。要知道，当房客经营不善，破产了，那么租约写得再好，也像废纸一样。
- 如果你的房客的生意真的在走下坡路了，那么你应该主动地尽早开始寻找新的更好的房客。
- End -
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Richard He
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