文 / Max Wang

澳洲储备银行上周推出的“金融系统稳定性评估报告”(Financial Stability Review Report)警告说澳洲地产市场将在未来2-3年面临公寓交割风险；澳洲四大银行之一的联邦银行CBA停止对没有澳洲本地收入的非本地人士提供贷款，而不久之前ANZ澳新银行刚刚收紧投资者贷款政策；另一家澳洲四大银行国民银行NAB列出高风险黑名单，一些区域的公寓定金从原来的20%提高的30%，借贷比例提高到3:7。截止去年11月份，墨尔本CBD地区共有2万套公寓在建，1.9万套已经获批准备开建，还有3万套公寓的建造申请已经递交等待获批，到2018年将有约4万套新公寓建成交割。

最近澳洲银行对于房产的贷款动作频频，很多读者朋友通过不同的渠道咨询为何银行开始明显收紧海外人士的投资贷款，尤其是公寓类的，不是说澳洲人口稳定迅速增长，澳洲政府吸引新移民到来，也鼓励海外投资者购买公寓楼花吗？那为什么银行频频收紧贷款政策，转钱进澳洲已经不容易，贷款难度增加后，到底还怎么买投资房？想必这些是不少华人地产投资者心里的疑问。

要回答银行最近一系列举动的问题，我们先退一步了解下银行的系统原理。

首先，在澳洲的金融体系下，银行每收到$1的固定存款，就可以合法的发放$32的贷款，比例为1:32，而且银行付给储户的固定存款利息较低，而收取的贷款利息较高，中间产生巨额利润，所以银行很喜欢放贷款给大家，甚至建立第三方贷款中介来帮助放贷，也就是我们常说的Mortgage broker。很好赚有没有？那么问题来了，如果1:32这么高的比例放贷，钱从哪里来？总不能不停的印吧。如果你看澳洲四大零售银行的资产负债表，会发现大部分钱是从海外金融机构获得，用澳洲政府的信用作担保（目前澳洲联邦政府的信用评级为AAA），代价是2%的利率，也就是澳洲储备银行的基准现金利率，然后澳储行把这些钱“批发“给各大零售银行，比如CBA、ANZ、NAB和Westpac，各大银行根据市场和贷款申请人的风险水平在2%基准利率（或者叫无风险利率）的基础上，加上风险利率（Risk premium），也就是最终我们拿到的4.x% - 5.x%不等的贷款利率。

但因为最近澳储行发布一系列未来公寓市场的警告，各零售银行会认为公寓市场风险加大，而银行向来是行事非常谨慎，对风险的到来都是提前1-2年开始做准备，于是就有了现在的各种收紧政策出台。要知道，银行是多想放贷给大家，但对风险的敏感程度又特别的高，如果有一天银行说，我不想贷款给某一个群体，那么他们一定有很好的理由。

另外必须提到的一点是，目前澳洲政府因为预算赤字问题，很有可能被信用评估机构从最高级的AAA降级为AA，这势必会增加海外资金给澳洲政府的利息，因为海外资金会开始想：“嗯，澳洲政府信用评级下降，国内的移民政策和银行的贷款政策相矛盾，不知道在搞什么，我们还是谨慎些，把利息增加。” 如果这样的话，各大银行拿到批发价的代价就会更高，利润更薄，风险更大。

澳洲联邦政府会不会被降级还需要看下一步的情况，而且其实维多利亚州和新南威尔士州（墨尔本和悉尼所在州）都有自己的信用评级，目前都是AAA，不过这个说来话长，我们今天不讨论。世界上AAA评级的政府其实不是很多，主要集中在北欧，还有就是像苹果公司这样的少数企业，评级也是AAA。

话说回来，现在也许你会明白为什么澳洲银行对贷款的潜在风险如此谨慎，因为后面有很多的原因牵制。

而如果2018年墨尔本CBD地区的４万套新房交工上市，我可以负责任的告诉你CBD地区的人口增长完全没有那么快，那么就会出现房屋供给明显超过需求的情况，代价就是房价下降，出租空置率上升，租金下降，因为买家和租客的选择实在太多了。

再者，当银行认为CBD公寓市场风险加大时，在贷款时的评估会变得极其保守，我举个例子：如果一位买家，我们就暂且称她为王大妈。王大妈花$7万澳币的定金购买了一套售价$70万的公寓楼花（off the plan），房子在2年后交工准备settlement，这时候王大妈向银行申请贷款，银行作出的评估是这套房子只值$60万，如果想要贷款完成交割，那么王大妈需要先拿出额外的$10万元将评估差额补齐，再拿出另外的10%补交贷款所需的20%押金，银行才愿意按照$60万的80%发放贷款，但事实是，很多人一下子拿不出十几万的现金来完成交割，加之很多银行将借贷比例从2:8提高到了3:7（需要30%的定金才能发放70%）的贷款，于是造成市场上有相当数量的楼花买家不能顺利交割，王大妈只能放弃当时交的10%定金，大量楼花流回市场出售，开发商风险加大，从而银行风险加大，这种显现就是文章开头澳储行报告里提到的“交割风险”(settlement risk)。

听起来毛骨悚然，但的确在发生，去年交工的一个Southbank地标公寓项目交割时的银行评估价格比当年大家的购买价格低了12%－18%，这是实实在在我们能看到即将有可能会发生的问题，而且可能性比较大。

应对方案？我们下期再聊。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983、E: [email protected]

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