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第 681 篇原创文章
同样是新建的Granny Flat，为什么有些一下子就出租了，而且租到很好的价格，但有些却放在市场上很久都没找到租客，要降低租金才有人愿意租？
看了我上篇专栏文章《强有力的现金流才是目前投资房的获利保障——Granny Flat现金流策略（初级篇）》的朋友现在应该会明白，在现有独立房的院子里加建Granny Flat可以大大提升现金流，大多数情况下能把一个租金亏损的房产转变为租金盈利的状态。
但是，如果你仅仅随便找个建筑商给你建Granny Flat，没有关注某些细节，那么你开发出来的产品则可能不被房客接受。虽然你仍然可以提升现金流，但没有最大程度地发挥Granny Flat创造现金流的潜能。
很多人加建Granny Flat作出租用途时，特别是看到新南威尔士州政府关于Granny Flat的政策的名字叫“实惠出租房子”（Affordable Rental Housing）政策之后，最大的误区就是把Granny Flat真的当成是低贱的廉租房，专门供应给低收入人士。
一旦这么想，很多人接下来就在设计上随便来了，觉得房客不需要那么好的条件，觉得房客不会珍惜，并且不会有意识地去创造一个舒适的生活空间。
我开发Granny Flat时，会用心地从房客的角度想，什么重要，什么不重要，他们愿意为Granny Flat的什么特征而心甘情愿地支付更高的租金。
下面给大家分享几个能让你的Granny Flat更快地以更高的租金出租出去的贴士。
诚然，Granny Flat的建筑面积虽然小，你可以把洗衣房与浴室合在一起，但绝对不能把厨房设计得太小。
我一般会沿用一般独立房的厨房设计，而不会选用所谓的“Granny Flat版本”的一字型微型厨房。我喜欢用现代的开放式厨房，带吧台，房客可以在吧台上就餐。
你不一定要把厨房做得豪华，不一定要用名牌电器，杂牌即可，但一定要五脏俱全。例如，洗碗机一定要有，很多房东吝啬那几百澳元，不提供洗碗机，很多房客不喜欢。
有些Granny Flat用最便宜最简单的灯——就一个普通灯泡装到简陋的灯座上！不过这不怪一些房东，因为很多建筑商在合同上只写会给你安装多少盏灯，但没有说明是什么灯。等到交房时，房东一看，就觉得被建筑商欺负了。出租时，中介和前来看房的人也无语，心想：“你都花了十多万澳元建房了，就好意思用这几个灯泡忽悠房客？”
所以，建房时请与建筑商确认，他们提供的是什么灯。我一般建议客户使用LED节能射灯或者吸顶灯，美观，寿命长。
在地毯、塑胶地板、木地板和地砖中，地毯最便宜，因此很多房东自然而然就选择了地毯。然而，很多房客不喜欢地毯，一方面难于保持干净，另一方面有些人对地毯过敏。
在预算允许的情况下，我建议全部地面都使用地砖，包括睡房，这是最耐用的一种材料。
如果Granny Flat架空而建导致地面是木材而非水泥，那么可以考虑除浴室以外的其他区域使用木纹图案的塑料地板（Vinyl Flooring）。
为了给房客足够的隐私和安全感，我会给Granny Flat设计一个独立的出入口，四面有围栏，与主房完全隔离，有独立的私人院子。
一些不好的设计，往往让Granny Flat房客先进入主屋的院子才达到Granny Flat，也就是说，主屋与Granny Flat共用院子，导致两户人家都没有隐私，无法尽情的享用院子。
此外，在设计Granny Flat内部结构时，我会尽可能安排其窗户（特别是睡房的窗户）向着围栏和树，不直接向着主屋和其他邻居的阳台和窗户，也就是说，让他们在各自的房子里无法直接看到对方。只有这样，房客才会安心地打开窗帘，享用你的Granny Flat。
所以，当你收到设计师或者建筑商给你的设计图草稿时，务必想象一下，你站在每个窗户前，能看到别人吗？能被别人看到吗？
标准的天花顶一般是2.4米高，但由于Granny Flat内部面积一般只有60平米，为了让人感觉到空间更大，我推荐把天花顶做成至少2.7米高。当房客进入一个2.7米高的空间，他们会产生一种错觉，感觉得这个Granny Flat不止60平米。
Granny Flat内部面积小而导致没什么地方让房客储藏一些不经常用的物品。如果Granny Flat带车库，一定受很多房客欢迎，但建造成本也需要提升很多。退一步，你可以选择只花上几百澳元，就可以做一个户外储物棚（Garden Shed），房客一定会喜欢。
如上图所示，Granny Flat附带一个阳台，创造一个户外的可遮阳的生活空间，那么房客就不用总闷在狭小的空间里，走到阳台坐坐，会很舒心。如果天气不好，他们可以在阳台晾衣服。
下图所示的遮阳铁棚是Granny Flat建好后再加上去的，地上铺水泥或者地砖。这样做，由于顶部结构简单些，其成本也相对低一些，但所达到的效果是差不多的。
不论是什么类型的物业，充足的自然光都会增加物业的价值。当你设计Granny Flat时，重点看看北面是什么。我们处于南半球，北面在一天中的阳光最好，因此尽可能把更多的窗户和玻璃推拉门设在北面。Granny Flat的客厅也尽可能处于房子的北面。
希望大家带着以上贴士，开发你的Granny Flat，最大限度地发挥它的现金流潜能！
在下一期的专栏文章里，我将会谈谈Granny Flat策略的高级操作，敬请期待。
作者简介
从留学生到专业房地产投资者和开发商，Richard走了一条不寻常的路。他打过9块钱一小时的工，也曾经满足于一份安稳而普通的工作，但最终，他从一个低起点建立起自己的房地产投资与开发事业。短短4年时间，就创造了一个拥有正现金流的房地产投资组合，市值近四百万澳元，净值一百多万澳元。他的学习与成长故事，将向澳房大全的读者朋友们，娓娓道来。
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