文 / James Tong

澳洲房市大跌已经不是新闻，但究竟“会跌多少？”，这影响着很多人下一步的行动。

这时候，有人跑出来说：“澳洲房市是1788年立国以来最大的泡沫，如果下一场全球金融风暴到来，澳洲很可能成为“第一张倒下的多米诺骨牌”，房价大跌40%！”

这就成了非常吸引眼球的新闻。

这个末日论的主人叫John Adams，是Good as Gold Australia的首席经济学家。在过去四年，他一直想说服大家，一场迫在眉睫的“经济末日”即将降临，原因是澳洲人买房的债务太高，不但比1930年代大萧条要糟，甚至比1892年的大萧条更糟糕。如果这时来一场海外金融危机，无论是来源于美国或中国，澳洲房地产市场都将崩盘，澳洲经济将被轻易击垮。到时房价将下跌40%以上。而且已经No way out，无可避免！

可惜说了四年，没有多少人搭理他，于是他改变策略，要找一个有江湖地位的人来挑战一下。

被他选中的人是Peter Switzer，Sky News财经频道“金钱对话Money Talks”节目的主持人。Peter是非常有地位的经济学家，他自己也有一个聚集了许多大咖的金融媒体Switzer Daily。我们现任总理在新南威尔士大学读经济时，就是他的学生，也就是说，在经济学的范畴，他算得上是“帝师”，每年政府预算出台，都要借他的影响力来推广。

Peter并不想接战，他认为就“经济末日”这样的话题展开口水战没有价值。他回说，别冲动，你们只是想证明自己比其他公众人物更聪明罢了，这本身就是悲剧。

但Adams使出死缠烂打的招数，要求在YouTube上，来一场90分钟“Man to Man”的单打独斗。

Peter只好说，我不是房市专家，我要做的是找出真正聪明人的意见，介绍给公众 。好吧，我找Christopher Joye来辩论，这应该是一场非常激烈的辩论。

于是Christopher Joye成了反方的主将，他是澳大利亚金融评论的特约编辑，也是Coolabah Capital Investments的基金经理。

辩论的题目叫 “Property punch-up of the century 房地产世纪重拳对决”

Adams有备而来，以细致的数据分析，推断澳洲正越来越像2007年房市崩溃前的爱尔兰。

国际清算银行(Bank for International Settlements)的数据显示，截至去年9月，澳大利亚家庭债务与GDP之比为120.5%，为全球最高之一。而在2007年，爱尔兰的这一比例约为100%。

与此同时，澳洲储备银行估计，澳大利亚家庭债务与可支配收入之比为188.6%。在2007年，爱尔兰为200%，而2008年初，美国仅为116.3%。

澳洲储备银行的数据还显示，全国有超过三分之二的家庭净资产投资于房地产。2008年，这一比例在爱尔兰为83%，在美国为48%。

2007年，国际货币基金组织(IMF)给爱尔兰经济和银行体系开出了一份健康证明，并暗示“软着陆”是最有可能的结果。而上月，IMF也警示，澳洲房市正走向“软着陆”。

与2017年7月和11月的峰值相比，悉尼和墨尔本目前的房价分别下跌了近14%和10%，而根据John Adams对全球其它市场进行的调查分析，一旦价格跌幅超过20%，就可能造成“连刚买入的也会马上想卖出的‘二次下跌’，于是下跌就会自动蔓延延” 造成踩踏效应。

“在某些地区，比如新州的利物浦，下降已达23%。许多家庭已经很难管理自己的财务，因为收入不变、成本上升，借贷太多给许多家庭带来了压力。” 他认为，我们已经没有办法摆脱困境。

现在唯一要重点关注的是5%失业率。“如果失业率开始上升，那么危机就开始了。”

虽然John Adams说的很骇人听闻，Christopher Joye的反击也很有力度。他展示了IFM Investors经济学家Alex Joiner的一幅图表，他说如果把收入增长和利率水平同时考虑进去，澳大利亚的房价实际上很便宜。

很多人都对房价相对于收入的差距感到担忧，是因为只看红色实线与灰色线的对比，房价曲线与人们的收入曲线确实距离越来越远。但如果把收入增长加上历史低位利率调整后做成的红色虚线，它和红色实线就很接近，而且呈纠缠的关系。

Joye认为，偿还债务的能力要比债务的大小更为重要，这也是必和必拓能够比贝拉米借到更多钱的原因。

在债务和房价的关系方面，把今天的澳洲与2007年的爱尔兰拿来比较，其实并不恰当，毕竟澳洲现在的经济、银行信用评级和政府的财政状况，都比当时的爱尔兰强太多。

借贷方面，我们有很好的制度，大部份是普通家庭持有，不像其他国家，是“隐者债务”， no income, no job, no assets，破产了随时不见踪影、把债务扔给银行，引发全面危机。

他也同意欠债水平高是危险的，不过，与Adams的分岐正是在关键的两字“如果”......以及紧跟在后面的判断。

如果家庭欠债水平高，是否等于还不起贷款。

如果监管部门知道欠债水平高，是否就束手无策。

如果再发生金融风暴，政府是否会表现得像2007年的爱尔兰一样。

他们的推论其实都指向同一个方向：是否相信政府和监管部门对市场有足够的判断力和调节能力。只不过，一个说No, 一个说Yes。

我能看到这场辩论最具建设性的一点是，警告现在的政府(自由党）和未来的政府(很可能是工党）：情况严峻，你们手上还有好牌，但千万别再任性胡来！

所以，这场辩论还是蛮精彩的。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver博士总结说，虽然他本人对房价的看法也是“相当负面”，但与金融风暴前的爱尔兰和美国比较就夸大了。他表示，在矿业繁荣结束之后，悲观故事已经听多了，我们往往忽视了澳洲经济的多样性和政府做出反应的灵活性。

"澳洲央行降息还有很大的空间，政府减税的空间也很大，2007年的爱尔兰并没有我们现在的条件。我们有灵活的汇率，澳洲也不是欧盟的一部分，我们可以根据经济状况制定货币政策。不会出现希腊和爱尔兰一样的情况。”

Switzer的评论说，在这场比拼中，Joye驳倒了Adams大部分的观点，是一个更好的辩手，但经济的事永远会有不确定性，我们并不能断言Joye完全正确，只能说他更有可能说中了真理。

各位如果想看这个视频，可以扫二维码与我联系，如果想问：天啊！澳洲为何会有辣么高的房贷债务？那就可以复习一下《买不起房？你更应该争取买两套！》，然后你会知道，政府确实有帮忙解套的责任。

作者：James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席

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