周二数据显示，悉尼近期房价再创新高，独立屋中位价达118万澳元；更让人惊讶的是，尽管公寓供应量在不断增加， 但今年第二季度公寓市场热度仍居高位，房价涨幅速度翻倍。
Domain最新市场报告称，过去三个月，悉尼公寓价格上涨了3.2%，中位价达$757,991；相比之下，独立屋上涨速度稍慢，为1.6%，中位价为$1,178,417。
图1:悉尼2007年-2017年独立屋和公寓中位价变化
此外，悉尼公寓租房市场也一路上扬，目前租金已经直逼独立屋。上个季度公寓每周租金上涨了$20，达每周$550的中位价。独立屋房租和公寓房租相当，这在悉尼房产市场还是第一次。
图2:悉尼2007年-2017年独立屋和公寓周租金中位价变化
公寓市场的表现让不少业内人士感到意外，AMP首席经济学家Shane Oliver就是其中之一，此前他一直预测随着公寓建筑量的井喷，公寓价格和租金随后将出现大幅下滑。
“我们始终认为公寓市场的表现就和蘑菇生长一样，一点点成长，在这个过程中很有可能遇到不少阻碍。而且很有可能在未来个节点，上涨空间会放缓。”
ShaneOliver认为，随着银行对房产投资者放贷政策的收紧，势必影响公寓市场未来一段时间的表现。“因为目前我们还没看到涨息对市场的影响。“
CompassEconomics首席经济学家Hans Kunnen解释了公寓市场遇热的原因，“造成上个季度公寓市场大热的原因很可能是悉尼房价可负担性问题，随着独立屋价格越来越高，不少买家开始将购房目标转移到了公寓市场。”
图3:全澳独立屋2017年6月中位价
图4:全澳公寓2017年6月中位价
Kunnen认为，这些无法购买独立屋的买家涌入公寓市场，导致公寓市场需求相当大。他预计公寓市场的强劲走势还将持续6-9个月。
“目前市场上依然有不少资金雄厚的买家在寻求适合的房产，但本地工资涨幅缓慢，利率增长的问题不可忽视，这些问题确实会造成市场放缓。”
不过，即使房市放缓，也不带代表房价没有上涨。如今在悉尼买一套中位价的独立屋比一年前贵了13万，年涨幅达12.7%；公寓年涨幅达10.5%。
在租房市场方面，悉尼租房协会高级政策分析员Ned Cutcher分析了悉尼房租快速上涨的原因，他认为，近年来悉尼不少地段良好的独立屋被拆建成公寓后，购买这些公寓的房产投资者将大量公寓投放至出租市场，从而导致租房市场上公寓越来越多。
这从租户行为也能看出端倪，目前悉尼租房市场最大的群体是有孩子的家庭，占到了租户的40%，但适合他们生活和通勤的独立屋相当紧缺，不少人最终不得不选择公寓。
Domain首席经济学家 Andrew Wilson表示，预计今年悉尼将有2.55万公寓完工，墨尔本将有1.7万公寓完工，但并非两个城市的需求量都能赶上供应量。一些海外投资者并不会出租自己的房产，还有一些类似Airbnb的短租市场都将稀释公寓租房市场体量。
与此同时，Andrew Wilson对悉尼未来房价走势持保守态度，他认为房价年涨幅超过10%只是一个暂时现象。“如果未来不再是低利率时代，那就意味着市场两位数的年涨幅即将结束。“AndrewWilson预测，在未来几年，悉尼房市将呈稳步缓慢增长态势。
“尽管近年大兴土木建造公寓，但房价涨幅已经超过了独立屋，过去6个月公寓房价一路高走，目前涨幅已经达到近两年的新高。”
国际清算银行（BIS）高级经理Angie Zigomanis表示，公寓市场的表现确实有些“出乎意外”，这说明悉尼房市依旧坚挺。
新州政府预测到2021年，悉尼住房将增加18.5万套，主要位于Parramatta,Blacktown，Canterbury-Bankstown，悉尼市中心。
Angie提醒购房者，Parramatta和Macquarie Park可能出现供过于求的问题，但随着这两个区域工作机会的不断增多和交通的便利也许能解决这个问题。
开发商Chris Johnson预计，随着悉尼公寓市场的火热，价格攀升，未来悉尼的小型公寓将越来越多。
下附澳洲各大城市2017年6月租金报告：
图5: 全澳独立屋2017年6月每周租金中位价
图6: 全澳公寓2017年6月每周租金中位价
海港城市公寓每周租金比内陆城市平均高出$130，堪培拉目前公寓每周租金为$420。
Cunningham认为未来一段时间，家庭租房考虑的绝对是公寓而不再是独立屋。
图7: 全澳2016年6月和2017年6月独立屋每周租金对比
图7: 全澳2016年6月和2017年6月公寓每周租金对比
从数据来看，墨尔本的公寓租房市场也有逼近独立屋的趋势，过去一年公寓租金上涨了5.3%，达$400；其涨势比独立屋租金涨幅（5%）更快，目前墨尔本独立屋每周租金中位价在 $420。
公寓市场成绩喜人，对投资者来说无疑事件好事。Domain首席经济学家 Andrew Wilson表示，这意味着投资者的租金回报率已经较为稳定，因为目前已经是悉尼房产收益周期的底部了。
本文整理自www.domain.com.au
由澳洲房产大全编译
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