变招求生｜疫情下房地产投资者纷纷改变策略

2020年07月18日 澳房汇

Taku Ekanayake拥有四套投资物业。超过150万澳大利亚家庭拥有一套投资物业，约400,000家庭拥有两套。图: Christopher Pearce

文 / Duncan Hughes

房地产投资者Taku Ekanayake出售了他6套住宅投资物业中的两套，并在重新评估剩余物业的价值，考虑转为投资商业地产，可能是仓库。

和许多房地产投资者一样，Ekanayake也意识到房地产市场情况不断恶化，但他也相信，经济最终会好转，物业交易量将增加，价格和前景也会有改善。
 
Ekanayake谈到他修改投资战略时说:“我想继续购买并增加投资，并希望充分利用正在出现的机会。”

许多房地产投资者，尤其是那些在过去三年购买物业的投资者，正在质疑中期前景，并重新审视租赁市场、房贷和资本增长。

在一些市场，比如墨尔本的市中心公寓，由于失业率上升、供应过剩、Airbnb的业主放弃短期租赁，以及对长期资本增长和收入前景日益担忧，租金正下调。

- 空置热点 - 

City Residential Real Estate的数据显示，在墨尔本的Docklands、Southbank和墨尔本内城区，有近27,000套公寓在出租，比上周增加了约500套。

墨尔本内城区是空置率最高的地区，共有10,500名现有租户计划搬离，其次是Docklands，约有8400户，Southbank则约有8300户。

City Residential的高级房地产经理Danielle Chetcuti表示，空置率飙升的原因是失业、带薪工作时间减少、缺乏新租户进入市场，以及现有租户由于出入境禁令滞留海外。

Chetcuti指出，她每周都在与业主商讨，希望那些无力支付原本租金的租户获得减租，但导致意想不到的后果，就是鼓励了其他租户同样要求业主削减租金。

她说:“目前我们正在与业主协商，让租户能继续留下。许多租客都咬紧牙关过日子。”

一名业主在Docklands的一套两房一浴室的物业已经挂牌出租约八周，为了吸引新租客，他在接下来的三个月，把每周的要求租金从$540 降到$200。

她谈到墨尔本内城区的出租和公寓投资者前景时说:“情况越来越糟，因为越来越多租户失去工作。”

监察房地产市场的SQM Research表示，6月份全国住宅租赁空置率从约2.5%降至2.2%，其中墨尔本CBD和Southbank的空置率分别降至8.8%和16%。

 - 租金下跌 - 

悉尼公寓租金下跌约7%，而墨尔本和布里斯班的跌幅分别为5%和2%。

SQM董事总经理Louis Christopher说:“我们预计，到2020年，租赁市场将继续疲软，或者直到国际边境重新开放，而我们作为一个社区，疫情最严重的时期已经过去了。”

据投资银行摩根士丹利估计，澳大利亚有150多万家庭拥有一套投资物业，约400,000个家庭拥有两套。

许多投资者，比如经营房贷经纪公司Kin Financial的Ekanayake，希望用他们的贷款进行再融资。

根据监察利率的Finder.com的分析，房屋贷款再融资的数量和价值都在5月份急升。

该机构的分析显示，贷款总额超过150亿元，超越前一个月120亿元的高位，同时再融资贷款数量跃升逾3%。

- 银行谨慎 - 

不过，放贷机构非常谨慎，只有那些有稳定的全职工作、前景良好、债务少、首付至少为20%的人才可获得优惠的贷款条件。

市场专家表示，整体市场低迷，尤其是墨尔本，但有明显迹象显示，尽管冬季是传统上的淡季，一些买家仍对买房感兴趣。

例如，最近在悉尼的一些城区创下破纪录的交易，而在墨尔本，Trinian Street, Prahran一套没有花园的三房两浴室翻修住宅上周末吸引了大约96名网上观众和五名竞拍者，最后以230万元成交，比底价高出$350,000。

在墨尔本，买家中介Wakelin Property Advisory的主管Jarrod McCabe指出，一些卖家会等到第二次防疫封锁令结束后再重新开始销售活动。

McCabe说:“投资者没有感到太多压力。”

同样研究房地产市场的Corelogic表示，4月份新投资房贷下降了约4.8%，而自住买家贷款下降了5%。

更多详情请参阅：https://www.afr.com/wealth/personal-finance/pandemic-is-an-inflection-point-for-property-investors-20200715-p55ceo





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