经济学家对澳大利亚2019年房价的预测。图: Jessica Shapiro

文：Ingrid Fuary-Wagner

原载：AFR

编译：澳房汇

随着全国房地产价格下跌，市场对未来价格走向的兴趣从未如此强烈，尤其是当许多澳人在考虑现在是否应该购入、持有或卖出。

在过去5年里，投资者和业主担心会错失良机，令悉尼房价飞速上涨。但房地产价格在2017年中迅速逆转，令许多专家感到意外。

去年中几位高级经济学家预测2018年房价将上升，其中一位预测升幅高达9%,但住房负担能力的限制, 加上银行皇家委员会对贷款标准的调查, 和金管局限制新投资者的贷款，房价经历了近年来从高峰到低谷的最大跌幅和最长时间的下降。

现在房价已经真真正正向下，最近接受澳大利亚金融评论报访问的五位经济学家都预测，到2019年，全国房价将继续下跌，悉尼和墨尔本将拖累全国平均房价。

Market Economics的Stephen Koukoulas对房地产市场的状况最为悲观。他预计在2018年下跌7.5%之后，悉尼房价将在2019年再下跌7.5%至10%。

他预测全国房价将下跌5%至7%。

Koukoulas表示:“从2019年第三季度开始，我预计价格将一定程度出现回稳，因为供求因素支撑着新的活动。”

到那时，他预计那些有充足现金的首置买家将会利用增加了的购买力的去购入物业。

虽然两位经济学家对2019年房价下跌幅度有不同的预测，但他们都指信贷收紧、房贷利率上升和新供应激增会导致市场进一步走软。

在截至今年10月的一年里，全国物业价格下跌3.5%。来源: CoreLogic

 - AMP Capital首席经济学家Shane Oliver - 

1. 2019年全国房价将上涨或下跌多少? 我预计房价将下跌4%左右……但这将集中在悉尼和墨尔本。

2. 到2019年，悉尼房价将上涨或下跌多少? 我预计，到2019年悉尼房价将再下跌7%左右。

3. 你的观点主要基于什么考虑因素? 持续的房价下跌的主要原因可能是现正实施的严格贷款标准以及悉尼和墨尔本的供应增加，而工党如果在大选中胜出，可能会提出税制改革，令资本增长降低，而导致物业需求减少, 所以国外需求及投资者需求因而减少。

AMP Capital的Shane Oliver预计，2019年全国房价将下跌约4%。图: Louie Douvis

2019年的一个关键问题是，如果房价下跌开始影响消费者支出和通胀前景，澳大利亚央行会否可能被迫考虑再次降息。

 - Stephen Koukoulas，Market Economics总经理 - 

1. 2019年全国房价将上涨或下跌多少? 全国房价下跌5%至7.5%，和2018年的跌幅相若。

2. 到2019年，悉尼房价将上涨或下跌多少?在2018年下跌约7.5%之后，房价将下跌7.5%至10%。

3. 你的观点主要基于什么考虑因素? 未来6至12个月导致房价下跌的因素很明显，就是信贷收紧、房贷款利率普遍上升、新供应激增以及租金收益率下降。

Koukoulas预计，到2019年第三季度，价格将回稳。图:Daniel Munoz

澳大利亚央行不愿降息，将使下跌的走势更为严重，并形成一个反馈循环，削弱经济增长和就业，以及住房需求。

从2019年第三季度开始，我预测价格会回稳，因为供求力量支撑着新的经济活动。重点在于下跌幅度将不小，但不会完全破坏经济。

 - 摩根大通高级经济学家Ben Jarman - 

摩根大通的Ben Jarman表示，悉尼在2019年表现将不会太好。图: Nic Walker

1. 2019年全国房价将上涨或下跌多少? 我们认为明年全国房价将下跌约5%，与今年相若。

2. 到2019年，悉尼房价将上涨或下跌多少? 悉尼可能表现不太好，跌幅略高，明年跌幅在5%至10%之间。

3. 你的观点主要基于什么考虑因素? 信贷正在收紧，借款能力下降，房贷利率平均上升。此外，市场上仍有大量新供应，尤其是高密度住宅。

 - Domain经济学家Trent Wiltshire - 

1. 2019年全国房价将上涨或下跌多少? 澳大利亚房价将在2019年下跌约2%。

2. 到2019年，悉尼房价将上涨或下跌多少? 悉尼房价将在2019年下跌约4%。

3. 你的观点主要基于什么考虑因素? 紧缩的贷款环境导致住房信贷增长放缓。自住贷款增长略有放缓，而房价加速下跌可能进一步吓退投资者，再推低房价。

房价下跌的“财富效应”对消费者支出的影响不大，但价格大幅下跌将影响消费。如果工党在即将到来的选举中获胜，而房价继续以目前的速度下跌，他们将对负扣税改革政策持谨慎态度，因为这会增加价格的下行压力。

Domain的经济学家Trent Wiltshire表示，到2019年，悉尼房价将下跌约4%。

房贷利率正在小幅上升，如果这种情况持续下去，尽管澳大利亚央行暗示希望避免这种情况，但可能会考虑下调利率。

 - HIA署理首席经济学家Geordan Murray - 

1. 2019年全国房价将上涨或下跌多少? 2018年剩余时间里，房价将下跌约1%，然后在2019年再下跌约1%。

目前，房价中位数已连续一年稳步下降，比2017年10月的峰值低3.1%。这将使中位价回到我们在2016年底和2017年初看到的水平，相当于从峰值下跌4%至5%。

2. 到2019年，悉尼房价将上涨或下跌多少?

悉尼房价中位数预计将在2019年下降3.5%，比2017年年中创下的峰值低12.5%至13.5%左右，并使价格水平与2016年下半年相若。

3. 你的观点主要基于什么考虑因素?

金管局的监管干预改变了贷款环境，引发经济低迷。最初，投资者被迫离场观望，如今，这些因素正开始影响自住买家的活动。下降周期仍有势头，随着我们进入2019年，价格预计将进一步放缓。

HIA代理首席经济学家Geordan Murray表示，房价中位数将回到2016年的水平。

尽管房市正在放缓，但人口增长依然强劲，并将确保整个周期中对住房的需求持续。

劳动力市场一直在改善，预计将继续渐入佳境。这应有助于进一步适度改善工资增长，但借贷成本仍存在风险。

更多详情可参阅：https://www.afr.com/real-estate/what-economists-predict-for-australian-house-prices-in-2019-20181022-h16yuh