尊铂地产投资集团带您深度解析澳洲投资房产“折旧抵税”专家级知识！正确抵税及注意事项，请注意查收~,尊铂地产投资集团微信公众号文章

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作为世界上为数不多的实行投资房产负扣税的国家之一，澳大利亚的房产投资者享受着更加优渥的实惠：一手可以赚取租金收入，另一手可以从税务局那里拿到真金白银的退税。

在为投资房产申报抵税的过程中，

“房产折旧”是极为重要、却又常常为投资者所忽视的一环。

那么，房产折旧到底能怎样帮助你抵税呢？

在投资房产赚取的租金，与其他能够产生收入的项目一样，往往需要报税缴税；而和其它缴税项目一样，您也能在房产投资方面享受不同的税收减扣。

一般情况下，这些税收减扣是针对您花钱的项目，例如物业管理费，市政管理费以及其他杂费。

然而与上述费用不同的是，房产折旧减税是税务机关所称的“非现金减税”这意味着您在申报减税时并没有实际支付现金。由于这一原因，房产折旧减税也被称之为“纸上减税”。

什么是房产折旧?

折旧（Depreciation）

让您可以为所投资的房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。

就像新车会产生折旧磨损一样，新的公寓和装修内饰一样也会产生折旧。但是，大多数投资者并不知道自己有权利可以申请折旧方面的税务优惠。

澳洲税务局允许房地产投资者在每个财政年度结束的时候，对一些特定的投资房科目申请税务折旧优惠（包括投资房内部的装修和投资房本身）。

折旧抵税与其它抵税方式不同，不需要您再额外花钱才能提出申请。其它的折旧科目，例如广告费、出租管理费、家具费等，都是需要先花出去不少钱、然后才能收回的。在申请折旧的时候，您唯一需要产生花费的地方，就是请专业人士出一份税务折旧报告(TaxDepreciation Schedule），而这份报告可以使用长达40年之久。

比如说，如果您的年收入为 10万澳元，而您申报了1万澳元的减税，那么您只需对 9万澳元的收入付税。

这种减税，承认了建筑物自身及其装置和设备（空调、窗帘、地毯等）会随着时间的推移出现磨损，并最终需要更换。

但这些物品是否是由他人（开发商或前任房主）购买的并不重要，作为现任房主的您仍可继续申报减税，因为它们会持续的贬值。

房产折旧退税的具体建议注册工程估价师(Quantity Surveyor)会对投资房的每个部分分类，并准备一份“房屋折旧计划表”(Depreciation Schedule)，房东就可以合法的申报退税了。

不要忽略小的折旧物品“积少成多“

在房屋折旧这方面体现的淋漓尽致。在为投资房添置电气等物品时，记住一点：$300以内的物品是可以直接抵税的，不需要走复杂的过程。

举例来说，如果你想给投资房买个微波炉，那么买一个$290的，而别买$310的，前者可以立刻简单的做全额折旧抵税，后者则要准备折旧计划表等一系列文件。

另外可以注意的一点是选择价格在“低价类别”区间里的电气，“低价类别”是指价格在$300到$1000范围内的物品，折旧率相对较高。

举例说明：如果你想为投资房添置一个新的炉具，$1,200的炉具的折旧率是20%，而$950的炉具因为在“低价类别”里，折旧率为37.5%每年。

做房产折旧报告本身的开销都是可以抵税的

房产折旧报告通常需要专业人士来准备，如果是在每年财政年结束前(6月30日)做好并付费的，那么也可以作为折旧抵税的一部分获得全额退税。

从数据来看，房产投资者在第一年就可以退回平均$4,000到$15,000不等的税款。房产的年龄和折旧抵税有直接的关系，通常来说，房子越新，折旧抵税就越多。

装修房的折旧抵税。折旧抵税不一定是新房，你可以买一套100年旧的老房子，只要房屋装修过，你就可以申报折旧抵税，哪怕当时装修的时候你还不是屋主，也可以申报。

唯一的条件是，装修必须是在1987年之后进行的。所以各位房产投资者可以看看自己名下的房产，无论多旧，都可以向会计咨询下是否可以通过折旧抵税，也许会有惊喜。

买旧房装修的折旧

不少有经验的房产投资者盯准了通过购买旧房，然后通过装修增值的这一个市场。

如果你想通过折旧抵税来降低装修开销，增加投资回报，那么在你打算装修之前，最好邀请一位注册工程估价师(Quantity Surveyor)对房屋进行检验，他们会给你将要拆除的房屋部分或家电估值，为之后的折旧抵税做准备，积累起来也可能是个不小的数目。

这里需要着重注意的是，装修前房子本身必须是有收入的（比如出租获得租金），才能达到对装修进行折旧的目的。

如何计算折旧金额？

不论您拥有的投资房是新房还是旧房、是大面积还是小户型的，都可以从以下两个方面获得折旧：

- 设备和房屋本身产生的折旧；

- 建筑基本建设工程产生的资本减免（CapitalAllowance）

澳洲税务局一般通过减值法来计算每套房屋可折旧的金额，这种计算方法的前提是：固定资产的价值通过时间的推移而变得越来越少，在某个固定资产彻底报废的时候，它的价值也就减为0了。一般来说，一个新建成的房屋，在前几年的时候，可以获得的折旧金额是很高的；在建成10年之后，可以折旧的金额就没有多少了。但是这个时候，租金还在继续上涨，因此现金流还是持续增长的。

大部分人认为，只有全新的房屋才会产生折旧，旧房就没有什么折旧金额可以申报了。但我们建议您最好还是咨询一下专业人士，因为如果业主从来没有申请过折旧方面的税务减免，澳洲税务局允许对前两年的投资房回报做相应的调整，在某些情况下也会给您税务优惠。

此外，折旧金额跟房屋的类型、房龄、用途、装修也有很大的关系。以下表格里展示的数据，是通过减值法计算出的不同类型物业的折旧金额（房龄均在五年以内）

每一套房屋的折旧金额都有所不同，一般对于一套楼花公寓来说，最多可以累计申请到造价的60%。

如何申请折旧抵税？

澳洲税务局会需要您提供一份完整的税务折旧报告。如果购买的是全新的楼花，您可以将购房合同交给一位专业的quantitysurveyor来做一份折旧报告，因为合同中包含了所有有关该物业的细节信息，例如价格、大小、装潢、大楼面积等。如今，越来越多的开发商在推销他们的新楼盘时，都会提供一份已经做好的税务折旧报告，免费给投资者使用。当然，如果想要折旧报告真正发挥作用，还是要在房屋正式交割之后，才能开始折旧。

如果是已经建好的房屋，税务折旧公司也可以在查房之后，估算出房间内的每一样东西现在的价值，以及在未来长达40年内，这些东西每年会减少的价值。税务折旧公司可能还会问您一些比较具体的问题，例如：房屋交割的确切日期（因为房屋折旧是从交割日期那天开始的）、购买价格、是否在购买之后做过装潢或升级等等。折旧报告做好之后，一份会发到您手中，另一份会寄给您的会计师。

一份折旧报告的花费一般在300-1000澳元之间，这个费用也是可以申请税务减免的。如果您是自己寻找的税务折旧公司，那么他们最好也同时是一家注册的税务中介。

由于澳洲的法律体制比较健全完善，想要通过法律漏洞来获取税务减免是非常困难的。因此，大多数澳洲本地的高收入人士都是通过购买投资房的形式来获得合法税务优惠的。申请折旧抵税可以为您带来更多的投资回报，从而变相增加了您所持有的投资物业的价值。如果您结合“负扣税”的投资方式，就可以大大减少您需要付出的税务，从而增加您的现金流（负扣税的投资方式我们在之前的专栏中介绍过）。这样，您所节省下来的现金就可以充分利用到其它地方。

常见误区1

认为自己花了多少钱买房，就可以申请多少折旧费用抵税。

实际上，您的购买总价需要分摊给土地、房屋结构、设备和装饰以及其他部分，只有成本部分可以折扣，其他是不能抵扣的，比如开发商的利润部分。

常见问题2

认为只要和房子沾边的名目，

都可以申请折旧费用抵税。

来看下以下常见的不能或不应进行折旧的项目：

1. 老房子

大家在申请折旧报告的时候，专门处理的公司常常会问到该建筑物的完成日期（construction completion date）。

这背后是有条法律规定在约束。任何民用住宅建造时间如果早于1987年9月15日，等于距今32年以上了的就不再享有结构工程津贴的计提折旧资格。

那万一您买到了老房子，到底还可不可以进行这部分的折旧摊销？其实还仍应征求工料测量师的专业意见，因为常常可能有其他资产项目还是可操作的。比如，前业主的某些装修的费用，符合条件的设备或装饰部分等等。

2. 二手房

在2017年5月9日晚7:30以后交换签署购买二手住宅房的合同，新业主不能享受该物业现有设备的资产折旧。

但新业主自己新买的设备资产还是可以继续做折旧抵税。

换句话说，投资者购买全新的物业和投资者在2017年预算之夜前购买二手住宅房不受影响，仍可以按照老方法全部计提折旧。

3. 土地

土地或者土地估值是不考虑折旧的。这是因为房子本身有造价成本，渐渐也会贬值，所以会计或者税法而言是根据有限的时间推算每年的损耗值，也就是常说的折旧。

但土地是没有损耗的，所以无需折旧，甚至因为资源稀缺性还会带来增值。

4. 建筑物重建

有一部分房产投资者偏爱选择买“大地破房”，然后按照自己理想模式推倒重建。那么这部分建筑物的推倒成本可以进行折旧吗？答案是NO。

5. 种植花木费用

投资者除了房产投资，更愿意投入金钱给外围的园景建筑和种植花木，为房屋增色不少。但这其中的种草、种树并不能像实体建筑那般可折旧，常被称作soft landscaping 和hard landscaping的差异。

6. 购买成本

跟买房有关的法律支出、房屋检查费、虫害检查费、印花税等等，也别以为是能用来折旧的。这些统统都属于购房成本。

更多常见问题

Q：折旧周期最长可以是多少年？

澳洲税局规定，任何建筑物的最长折旧周期只有40年。

Q：折旧方式都有哪些？

一般来说，投资者可以根据自己的财务状况选择Prime Cost Depreciation（PC）或者Diminishing Value Depreciation（DV），这两种方法在计算上存在差异。通常来说，DV用的比较普遍，因为投资者可以在前5年实现大部分的折旧退税。

Q：如果是1985年以前建成的物业，是不是就一定不能进行折旧退税了？

也不一定，这取决于前任业主的折旧进程。

Q：怎样确定物业的年龄？

一般来说，确定物业的年龄有以下种方式：Original Application Approve Date、Occupancy Certificate Date和Final Inspection Date。折旧公司会根据具体情况进行判断。

Q：对于前任业主所作的翻修和改建，现任业主可以进行申报吗？

可以。对于1992年2月27日以后所作的翻修，折旧公司会依据具体情况给出分析报告。

折旧抵税分为几种类型？

对于房产投资者来说，澳洲税务局（ATO）将允许折旧抵税的项目非常清晰地划分为两大类：

基本建设工程抵扣（capital work deductions）

基本建设工程抵扣指的是：投资者可以对房屋建筑结构的损耗申报抵税，在翻修期间发生的建筑结构升级也可包括在内。

一般来说，所有在1987年9月15日之后开始施工的住宅建筑，其房主都能够以每年2.5%的比率申报基本建设工程抵扣，最长可申报40年。

如果你的投资房产是1987年之前开始施工的老式住宅，也仍然有机会申报这类折旧，因为老式建筑经常会进行某些翻新，这些翻新可能也可以供房主申报基本建设工程抵扣。

设施折旧（Plant and equipment depreciation）

设施折旧指的是投资者可以对房产内部易于拆卸的配套设施所产生的损耗申报抵税，比如：地毯、百叶窗、空调、热水器、烟雾探测警报、吊扇等等。

和房屋结构损耗不同，设施的损耗并没有一个统一而明确的日期限制。房产内的每件设施都有其不同的使用寿命和折旧比率，用于计算折旧。

*根据2017年11月15日议会通过的2017年“财政法修正案（房产税务）提案”中的规定，在2017年5月9日晚7点30分之后交换合同购买二手住宅房产的投资者将无法再为已使用过的设施申报折旧。投资者可以为他们新购买的设施申请折旧。在此日期之前购买二手房产的投资者以及购买全新房产的投资者仍然可以像以前一样申请折旧。

会计师可以帮我计算折旧吗？

许多投资者误认为会计师会为他们的投资房产申报所有的抵税。不过，在折旧方面，最好还是先咨询一位该领域的专家。

根据相关税务法律，工料测量师（Quantity Surveyors）是为数不多的具有估算建筑折旧资质的专业人员之一。

专业的工料测量师可以为房产投资者提供一份折旧表，总结出一处房产在每个财年末时可供申报抵税的确切折旧额度。

在拿到这份折旧表之后，会计师将会在报税时使用该折旧表中的相应数字，为投资者申报折旧抵税。

折旧让您可以为投资房产随着时间推移而产生的磨损申报减税。这种减税承认了建筑物自身及其装置和设备(空调、窗帘、地毯等)会随着时间的推移出现磨损,并最终需要更换这一事实。这些物品是否是由他人(开发商或前任房主)购买的并不重要,作为现任房主的您仍可继续申报减税,因为它们会持续的贬值。下方表格为您列举了有无申报折旧减税的对比：

《1997 年所得税评估法案》 (Income Tax Assessment Act 1997)中有两大章节涉及到了折旧减税：1. 第 43 章(基本工程折旧);以及 2. 第 40 章(装置和设备)。

基本工程折旧(通常称为“建设折旧”)是指建筑自身的建造成本,例如混凝土和砖块,加上基本成本项目,包括游泳池、水疗中心、自动门以及造价估算师确认的众多其他项目。

装置和设备是指建筑物内部的物品,例如烤箱、洗碗机、地毯以及窗帘等。具体列表项目较多,详见:澳大利亚税务局可折旧资产目录(ATO List of Depreciable Assets)。

建筑折旧是每年按照初始建造成本的2.5%至4%来计算的(具体取决于修建日期)。装置和设备划分为很多种类,不同类型的装置和设备在其有效周期内会按照不同的比例来申报折旧减税。

关于折旧的8大常见问题详解

o 错误说法:只有新的房产才能进行折旧减税

有一种说法是只有新的房产才能进行折旧减税。这是不对的。事实是,旧的房产也能进行折旧减税,因为您的房产购买价格中包含了土地、建筑、装置以及设备。这意味着在1985年(即建筑折旧出台之年)以前修建的房产也能进行折旧减税。无论您投资房产的修建年限如何,都应当让造价估算师为您进行房产量测,并为您提供一份报告。

o 正确说法:建筑楼层越高,折旧数额越大

听起来有点奇怪,但这却是事实。建筑楼层越高,其获得的装置与设备折旧越高,因此折旧申报数额也越大。随着建筑高度的增加,某些服务变得必不可少,例如电梯(以及其他运输服务)。其他服务可能不太明显,例如:消防软管卷盘以及对讲机均属于这一类的可折旧设备。高层建筑能获得较高折旧减税的另一个原因在于开发商需要提供更高比例的装置和设备等配套设施。例如,某些高层建筑拥有游泳池、健身房,甚至小型电影院。

o 错误说法:所有的建造成本都能申报折旧减税

在澳大利亚,我们很幸运能够根据投资房产的折旧来申报减税。但并不是所有的建造成本都有这一资格。在申报某座建筑的折旧时,从根本而言,我们是在申报它现有的价值。所以说,拆除或清场等费用不能进行申报。后院绿化是另一项您需要小心处理的建造成本。树木和草会不断生长,所以并不会随着时间的推移而出现贬值。

o 正确说法:建筑利润可以申报折旧减税

如果您将您的投资房产直接交由某建筑商来完成,那么您可以对该建筑商在这项工程中所获得的利润部分进行申报。但如果您是从投机型建筑商/开发商购买的成品住宅,那么您的申报金额中则不能包含其建筑/开发利润。

o 错误说法:在接近本财年年底购买的房产不值得发行折旧减税报告

在您拥有房产的第一个财政年度－即使您是在接近本财年年底才获得房权的——投资者为其接近 6 月 30 日所购买的房产申报数千澳元的减税的情况并不少见。为什么? 房产内价值低于 300 澳元的特定装置物品以及价值低于 1000 澳元的“小额组合”物品可以按照 18.75% 的较高比例享受一次性抵税。由于这些金额都不是按比例进行折算的, 因此可以全额申报减税,无论您拥有房产的时间是 1 天,还是365天。

o 正确说法:装修可以增加您的折旧申报金额

装修您的房产是增加折旧减税的另一种途径,因为这可以享受更高的折旧率。例如,开发商提供的价值 20,000 澳元的装修套餐仅在第一年内就可以另外获得10,000 澳元的减税。但要记住, 对投资进行装修不一定是适合所有房产和地理位置的最佳选择。其更适合于在流动人口较为密集的地区用于吸引短期租户和度假出租的小面积单居室或两居室公寓。对于已经装修过的其他房产类型,可能较难采用这一方法。

o 错误说法:会计师可以编制折旧表

事实是会计师、房地产经纪人或房地产估价师均无资格为您的房产编制折旧表。澳大利亚税务局明确规定,只有造价估算师才有资格对未知的初始建造成本进行估算。

房产折旧退税的具体建议

注册工程估价师(Quantity Surveyor)会对投资房的每个部分分类，并准备一份“房屋折旧计划表”(Depreciation Schedule)，房东就可以合法的申报退税了。聪明的房产投资者甚至可以同过房产折旧的退税，来提高整个投资的回报率，以下是一些具体做法的建议：

不要忽略小的折旧物品

“积少成多“在房屋折旧这方面体现的淋漓尽致。在为投资房添置电气等物品时，心里要记住一点：$300以内的物品是可以直接抵税的，不需要走复杂的过程，举例来说，如果你想给投资房买个微波炉，那么买一个$290的，而别买$310的，前者可以立刻简单的做全额折旧抵税，后者则要准备折旧计划表等一系列文件。另外可以注意的一点是选择价格在“低价类别”区间里的电气，“低价类别”是指价格在$300到$1000范围内的物品，折旧率相对较高。举例说明：如果你想为投资房添置一个新的炉具，$1,200的炉具的折旧率是20%，而$950的炉具因为在“低价类别”里，折旧率为37.5%每年。

做房产折旧报告本身的开销都是可以抵税的

房产折旧报告通常需要专业人士来准备，如果是在每年财政年结束前(6月30日)做好并付费的，那么也可以作为折旧抵税的一部分获得全额退税。从数据来看，房产投资者在第一年就可以退回平均$4,000到$15,000不等的税款。房产的年龄和折旧抵税有直接的关系，通常来说，房子越新，折旧抵税就越多。

装修房的折旧抵税

折旧抵税不一定是新房，你可以买一套100年旧的老房子，只要房屋装修过，你就可以申报折旧抵税，哪怕当时装修的时候你还不是屋主，也可以申报。唯一的条件是，装修必须是在1987年之后进行的。所以各位房产投资者可以看看自己名下的房产，无论多旧，都可以向会计咨询下是否可以通过折旧抵税，也许会有惊喜。

旧房子的折旧

新房可以获得最大程度的折旧抵税，这不假，但大家也不要忽略和低估旧房子的折旧。通常来说，房产的第一年折旧抵税金额在$4,000左右，无论新旧。这部分内容要根据具体情况和会计师确认。

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买旧房装修的折旧

不少有经验的房产投资者盯准了通过购买旧房，然后通过装修增值的这一个市场，确实很有的做。如果你想通过折旧抵税来降低装修开销，增加投资回报，那么在你打算装修之前，最好邀请一位注册工程估价师(Quantity Surveyor)对房屋进行检验，他们会给你将要拆除的房屋部分或家电估值，为之后的折旧抵税做准备，积累起来也可能是个不小的数目。这里需要着重注意的是，装修前房子本身必须是有收入的（比如出租获得租金），才能达到对装修进行折旧的目的。

旧房子如何折旧

刚才第4点提到旧房子的折旧，房东请谨记，如果想申请折旧抵税中的建房津贴（Building Allowance），房子必须是1987年9月之后建造的。也许你会问，那1987年之前建造的房子能申请折旧抵税吗？答案是：可以，但有很多限制。对于1987年前建造的旧房子，房东可以对地毯、炉具、窗帘等物品申请折旧抵税，无论房子年龄有多大。

这里告诉大家一个秘密，大多数工程估价公司都愿意向客户保证投资房第一年的折旧退税额超过他们的收费，甚至可以达到他们费用的两倍，否则愿意免费为你提供折旧报告，无论房子新旧。

之前不知道错过的折旧抵税怎么办

如果你在今天读了这篇文章前对房产折旧抵税不了解而错失了申报，那该怎么办？不要着急，按照相关法律规定，你可以往回调取最近两次的退税申请（Tax Returns）然后补报房产折旧抵税，也许会花费你一些额外的会计费，但也许退回来的税款会大大超过这点开销。

如果对房产折旧退税有疑问的读者朋友可以根据自己的具体情况和房产的各项资料向有经验的注册会计师查询。

在澳洲做房产投资者，第一件事要学会的，就是如何借助各方面的专业人士帮自己打理投资房。

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完

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