虽然目前澳洲各主要城市对于海外投资者的贷款、额外印花税等政策不像之前那么友好，但对本地购房者来说却越来越有利。2016年下半年到明年对于首次购房的朋友们来说是一个好机会。

在澳洲，各个州的政府都有自己的“首次置业补贴”政策，来帮助和鼓励人们进入地产市场，这对第一次购买住房的买家来说是一个很好的省钱机会。以墨尔本维多利亚州为例，如果你是年满18周岁的澳洲公民或者永久居民（PR），且第一次在澳洲购置房产并自住，那么你就有机会领取维州政府给的$10,000澳币首次置业津贴。这里有三点需要注意：

1.房产价格不能超过$75万澳币，房子和土地都包括在内；

2.房产的类型不限，公寓、联排别墅、独立屋、自己建的房子都可以；

3.夫妻中只有一人能领取津贴，因此，在结婚或者有事实婚姻的关系之前可以考虑分别用自己的名字买房，均可领取该津贴。

1. 贷款利率

目前澳洲储备银行的基准利率是1.75%，也是澳洲近30年来的最低点，如果是用来买自住房的话，现在比较常见的房屋贷款利率在4.x%左右，可以说是非常的低，每月的还款压力也会相对较小，或者说原来每个月还款的预算不变的情况下现在可以买个更贵一点的房产。目前来看很有可能会进一步下降，确保澳币汇率不会走高，继续刺激澳洲比较疲软的经济状况。但是，贷款利率低的时候仍需要比较谨慎，防止过度贷款，造成一旦利率上调还款压力过大的情况出现。

2. 澳币的汇率

近期澳币对人民币汇率为1：5左右，虽然不是过去6个月内的最低点，但和前两年1：6.x的水平相比还是很便宜，不少华人首次购房者都是海外背景，部分或者全部定金是从国内人民币转过来，同等金额的人民币和两年前相比，现在换成澳币等于多出来了15%-20%，或者说澳洲房子全场85折，这是信贷成本方面有利的第二部分。

印花税是首次购房者关心的话题之一。维州地税局 - StateRevenue Office Victoria （简称SRO）的官网上针对印花税有详细的介绍，简单的说，如果你满足上面提到的“首次置业补贴”条件，那么你自动就满足了印花税折扣的条件，获得50%的印花税折扣。但注意，这里要求房产的价格不能超过$60万澳币，而不是首次置业补贴提到的$75万澳币。

在维州，印花税的计算是一个复杂的公式，土地和房产本身是分开计算的，但基本上都在5.5%。以一套$60万澳币的房产为例，正常情况下需要交纳$31,070的印花税，如果你是首次买房，那么只需要缴纳$15,535的印花税。

房产增值税就是给房产增值的部分上的税，比如50万的房子，过了若干年变成了70万，那么则需要为这增长的20万上税。因此，为了长期打算，房产增值税也必须要考虑到，避免造成不必要的损失。对于首次购房者，要分成两种情况，举例来说：

1.如果房子买来第一天就开始自住，那么自住12个月之后再搬走把房子出租用来投资，将来出售的时候则不必交纳房产增值税。

2.如果房子买来先开始出租做投资房，之后再搬进去自住，那么需要书面形式通知SRO转换的日期，并没有什么罚款或者高昂的费用，SRO会在这个时候对房产进行估值，如果你之后一直住下去不卖，那么就不产生增值税；如果有一天你卖房，那么从自住开始之后的增值部分不需要交税，在你出租做投资那段时间的增值部分需要交增值税。这也就是为什么有不少的地产投资者每年搬家的缘故，买好了房子自己住一年，搬去下一套投资房再自住一年，如此重复，可以避免交纳高昂的房产增值税。

针对是买别墅还是公寓的问题一直以来都争论不休，比如：公寓价格比较便宜，还贷压力比较小，但增值潜力差；House的话相对位置比较偏远，而且如果是house & land package，土地先交割，之后房子才交割，会出现一段无法入住却要还贷的时期，该如何取舍？

如果为了长期打算，第一套买house的话，过几年后可以用增值的部分重新贷款(refinance)来买第二套、第三套，但是否要为此牺牲位置？

无论是购买楼花还是购买二手公寓，其实都是首次购房者的一个不错的选择。因为不用再交房租帮别人供房，也不用打理院子，不偏离城区太远，有完善的安保系统，和良好的公共设施...选择公寓，可以选择一些居民密度不太大的区域，公共设施不需要太齐全，但户型要适合家庭居住而不是只适合学生租住的，最好有车位。因为这类公寓有相当不错的增值空间。

相对于公寓来说，这两种类型的房产虽然没有完善的公共设施，但是升值空间和投资获利较大，物业费也相对便宜，房价也根据地区不同有不同的差异，位置一般也是比较方便的，一般都有车位，这种类型的房子也便于出租，如果自主也很舒适。

这个其实是澳洲本地年轻人喜欢的类别，优点是同样的价钱，土地比例大，增值潜力更好，空间也更大；缺点是通常位置较远，上班、交通等需要多考虑。

买投资房时，我们需要理性，看回报率，看区域人口组成，看供需平衡数据，哪怕你自己不喜欢住在里面都没关系，只要适合投资就可以；而如果是买自住房，则可以任性一些，感性一些，只要你自己喜欢住在里面，那就比什么都重要。