受澳洲养老金信托研究所委托，独立经济学家Saul Eslake针对澳洲住房可负担性和退休收入进行了调查分析，澳洲房屋所有权危机比官方数字显示的更为严重。很多澳洲退休人员在退休后仍在还房贷，或者仍居住在租赁的房屋中，拥有完全房产所有权（已还清房贷）的人群比例在不断降低。目前在澳洲，不光是年轻人正在被昂贵的房价拒之门外，同时带着银行抵押贷款的临近退休老人也依旧背负着沉重的房贷负担。

Eslake指出，如果目前房市的趋势继续下去，澳洲将会有更多的人在退休时仍然带着房屋抵押贷款，或者被迫仍住在租赁的房屋。越来越多的新增退休人员，可能不得不将他们积攒的部分或者全部养老金储蓄（superannuation）用于偿还剩余的房贷。而这意味着可能将会有超预期比例的退休人员将依靠政府养老金（age pension），同时增加政府负担。

（Agepension是政府福利，在达到年龄等要求后可以从福利署领取，不需要交任何钱给政府或某个机构，完全是政府针对老年人发的福利。但是澳洲政府会非常严格的审核申请者的经济状况。简单的说，Age pension是澳洲政府为保障养老金储蓄不足的人获得最低养老金，是专门帮助低收入人群的。） 根据最新统计数据，澳大利亚的养老金（superannuation）规模已经增长至2.2万亿澳元，预计在2015年达到4万亿澳元，并在2040年达到10万亿澳元。平均每个养老金账户为7.6万澳元，自我管理型养老基金（SMSF）成员的账户中约有60万澳元。 但是大多数计算得出的退休所需养老金数，是基于退休人员完全拥有自己的住房所有权，也就是说退休时房贷已经还清的情况。而没有还清房贷的退休人员，退休后可能将会面临着较差的生活水平。同时由于政府被迫支付更多的Age pension，目前仍在工作的人群将会面临更高的税收来补贴政府支出。 下图显示了澳洲住房产权拥有率的情况，可以看出澳洲人住房产权拥有率在不断走低。

澳洲1900-2015年住房产权拥有率（来源：澳洲统计局，统计数据）

 同时以下两图显示了调查的澳洲私人住宅房产所有权的两种情况，拥有完全所有权（无房贷）的比率（左）和仍背负房贷的所有权比率（右）。

可以看出，十几年前相比，现在完全拥有自己房屋的业主比例越来越小，仍在背负房贷的业主成为了主体。Eslake表示，已经付清房贷并完全拥有自己房屋产权的业主比例下降，其实反映了一个房市的可负担性问题。因为自从20世纪90年代初期以来，澳洲的房价增速相对于收入大幅提高，收入的增长已经赶不上不了房价飞涨，人们只能申请更多的房贷来购买房屋；因此背负房贷的时间也就越长。此外，另一个因素就是银行等贷款机构愿意提供的最大贷款与价值比（LTV）也在提高，从20世纪80年代的房价的80%，到过去十年中的95%左右。意味着购房款中大部分都是由房贷构成了，业主的压力自然更大。不过目前因为银行政策的缩紧，银行LTV值已经下降。同时房屋再融资也在鼓励业主们利用房屋重估值来扩大贷款，获得额外资金，但是贷款额也因此增加。 Eslake还指出，自20世纪90年代初以来通货膨胀率和利率的下降，也意味着现在房贷的实际价值正在以相对以前（通胀高的时候）更慢的速度降低。从年龄组别上来看，不同年龄段在房屋所有权上的区别也较大。Eslake表示澳洲人口的年龄结构变化掩盖了整体房屋产权所有率的下跌。从1991年至2011年，官方普查的住房产权拥有率近下降了5个百分点。但是当查看具体的年龄段时，就可以看出很大的差距。1991年至2011年，25-34岁年龄段拥有房产完全所有权（无房贷）的比例下跌了9个百分点，35-44岁年龄段下跌10个百分点，45-54岁年龄段下跌8个百分点。 从下图可以看出，55-64岁年龄段临近退休的群体中，拥有房产完全所有权（无房贷）的比例急剧下跌，背负房贷比率明显提高。

澳洲不同年龄段拥有房产完全所有权（无房贷）的比率（左）和仍背负房贷的房产所有权比率（右）。 来源（澳洲统计局） 此外，调查显示的另外一组数据趋势可能会给澳洲的退休人员带来更多的压力——越来越多的人将在退休时依旧在租房子住。 根据澳大利亚统计局的调查显示，45岁-50岁年龄段的家庭，在1995-96年之间居住在租赁房屋中的比例为18.4%。而在2013-14年，这一比例已经上涨了约三分之一至25%。Eslake表示未来几十年，退休人员住在租赁房屋中的比例可能会更高。不同年龄段家庭居住在租赁房屋中的比例，左边人口统计年份数据，右边调查数据

从房产所有权以及相关年龄段的变化上，我们可以明显看出目前房市的大趋势。而归根结底还是房价的不断上涨以及房贷的不断增加，在这些数字增加的背后又是家庭债务可负担性面临的严峻挑战。