转贷那些事儿(一）,VIPFinancialGroup微信公众号文章

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关于转贷那些事儿之【Part 1】

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多人对于Refinance 的了解有误区，认为如果房产升值了想把升值的部分套现出来就一定要从一家银行转到另一家银行。其实不然，通过在目前的银行做 ‘Top up’ 或者 ‘internal refinance’ 也是可以把升值部分按照80%的贷款比例套现出来。为什么不是100%套现出来呢，因为剩下的20%还是要抵押在银行的。举例来说，一套50万的房子在贷款比例为80%的情况下，两年之后升值10万到60万，那么可以套现出来的部分就是 10万x 80% =8万。

到底什么是‘Refinance’

‘Refinance’ 是指更换目前银行，从 ‘A银行’ 转贷到 ‘B银行’ 把升值部分套现出来，也是目前市场上比较常见的做法。这么做的目的其一可能是 ‘B银行’ 目前的利息比‘A银行’ 要低，客户想转到低利息的银行去减少每个月的 loan repayments。因为随着时间的推移，RBA cash rate 的调整和银行自身 Standard Variable Rate 增减，会使一些银行的产品和利率变得不再那么具有竞争力。相反，另外一些银行会推出新的政策和产品以及更低的利率去而吸引更多的客人占领更多市场份额。

一般来说，每次 RBA cash rate 的调整，银行都会follow, 但是follow 多少是银行本身决定的，比如说 cash rate 下降了 0.25，一些银行会 follow 利率下调 0.25%, 而另一些银行可能只下调 0.2%。

其二， ‘refinance’ 可能是由于在 ‘A银行’ 重新对房产的估价没有 ‘B银行’ 好，而客户需要最大化的套现去购置另一套房产或做其他投资，这样就需要选择估价好的银行进行套现。

‘Top up’ 是神马意思

而‘Top up’ 是指不更换目前银行的情况下，把升值部分通过重新向银行order valuation，让银行按照现在市值 market value 重新估价，把升值部分套现出来。简单地说，也可以把‘internal refinance’ 看作是‘top up’ 的一种，都是在不更换银行的前提下进行套现。区别就是， ‘internal refinance’ 会把现有的 loan account 关掉重新开一个新的 ‘Loan account’, 这么做主要是针对于有 split loans 的客人，想把账户整合变得更容管理，让对冲账户 offset account 发挥最大作用，减少对冲账户没有和新的 loan account 连在一起的可能性。