清出率被视为市场健康状况的一个指标，受到密切关注。

文：Eliza Owen

原载：Domain

编译：澳房汇

拍卖清出率是房地产分析师、媒体以及紧张不安的买家和卖家密切关注的每周数据。但这意味着什么呢? 更重要的是，这真的重要吗?

 - 什么是拍卖清出率？- 

Domain拍卖清出率是在拍卖中或拍卖前成功售出的物业数量，以百分比显示。

这一比例是将一段时期内的拍卖售出物业数量除以举行的拍卖总数(包括那些最终被撤回的拍卖物业)得出的。

 - 清出率告诉我们价格的走势 - 

拍卖清出率与首府城市住宅价格走势一致。图1显示了滚动的年度清出率(全澳)和Domain住宅价格的年度增幅。

在过去20年里，这两个指标的年度变化非常一致，并且有密切的关系。

图1显示了两个时间序列之间变动的相关性极强。在截至9月份的一年里，清出率从58.1%降至53.8%，显示9月份的中位价可能会进一步下降。

拍卖清出率的主要好处是数据频密。除了追查年度清出率，还可以有每周的数据，以定期了解市场情况。

然而值得注意的是，每周的统计数据的波幅会更大。

 - 清出率显示现在是买方市场还是卖方市场 - 

与消费者或企业信心指数一样，拍卖清出率也被用来了解买家的需求——特别是针对房地产市场。

如果房地产市场需求稳定，清出率通常为60%至70%之间。当清出率低于60%，会被认为市场正在放缓。

这代表拍卖市场正日益成为买方市场。如果清出率高于70%，反映价格是被高需求推高，这意味着市场变为对卖家有利。

 - 清出率的局限 - 

尽管拍卖清出率对大都会市场有用，但还不足以全面衡量整个房地产市场的需求。

在过去20年里，平均只有7.7%的交易是在拍卖中完成的，而非私人协约。在截至2018年6月的一年里，根据Domain的记录，484,486宗销售中只有59,548宗是以拍卖成交。

要了解房地产市场的情况，需要一个相当大的样本，但以拍卖方式出售的物业不是随机挑选的。

事实上，有很多因素将拍卖的物业与私人协约出售的物业区分开来。这些包括位置、价格和个别建筑特点。

这意味着以拍卖方式出售的物业可能不代表澳大利亚的房地产市场。

尽管拍卖市场不是房地产市场上完全随机的销售样本，但这并不意味着对不同的市场毫无用处。关于拍卖清出率的学术文献显示，乡镇市场中介会将清出率作为当地市场表现的领先指标。

Domain的数据显示，尽管这种“领先滞后”关系似乎出现在20世纪初左右，但在当时，记录在案的乡镇物业拍卖比例相对较低。然而，久而久之清出率似乎与乡镇物业价格增长变得更加密切相关。

 - 近年拍卖越来越受欢迎 - 

尽管拍卖清出率有局限，但久而久之，这种拍卖方式似乎越来越流行。

通常情况下，在以拍卖方式出售的物业数量在房价开始上涨后会增加，而在价格开始下跌时则会减少。

不过，从长期来看，无论价格走势如何，以拍卖方式出售的物业都在增加。图3显示了20年内拍卖物业所占的比例。

虽然20年的平均拍卖物业仅为7.7%，但过去10年的平均拍卖物业却上升至9.4%。这进一步说明，近年拍卖在整个市场中所占的比例正在上升。

随着拍卖的受欢迎程度不断上升，对一向多以非拍卖方式出售物业的市场来说，清出率可能变得越来越有参考价值。

更多详情可参阅：https://www.domain.com.au/news/explainer-auction-clearance-rates-matter-761792/